开发商违规建房　市政路被迫改道

　　开发商违规建房市政路被迫改道

　　□莲塘花园强占市政道路用地，市规划委基于业主利益修改法定图则

　　□许宗衡强调“今后要严格把关，触犯法定图则就追究法律责任”

　　快一个月了，黄老师每天都在等待。自从11月25日在报纸上看到深圳市规划委员会通过了莲塘地区新的法定图则起，她就在盘算着8年的等待是否就要结束了。

　　这位66岁的老人所希望的是拿到能够证明房子产权的房产证，虽然她是业主代表，虽然经历了两次失败的官司，但她仍然不知道这栋房子的问题到底出在哪里，她也不知道法定图则因为他们所居住的“莲塘花园”而改变意味着什么。她从法定图则修订获得通过这个消息中读出的只是——他们的房子不会被拆掉了。

　　“我们已经等了8年”

　　从1998年到2006年，整整8年了，业主们还无法拿到房产证。

　　故事开始于1998年。

　　当年，位于罗沙公路附近的“莲塘花园一期”开盘，这个9层高的住宅楼以4200元／平方米的价格和不错的户型吸引了众多买房者，黄老师在1999年5月份签订了房地产买卖合同，并且于当年圣诞节之前搬进了新家。

　　这栋房子曾给入住的业主带来了无限遐想，一是因为合理的性价比，二是因为开发商莲通股份合作公司(以下简称“莲通公司”)勾勒的美好蓝图。

　　业主周女士拿出当时的售楼广告告诉记者，销售时的效果图不仅包括了已经建成的莲塘花园一期，还将二期放在了显著位置——两栋高30多层的住宅楼，“一期和二期是连在一期的，花园可以共享，小区中间还有一个漂亮的游泳池，我就是看中了以后巨大的升值空间才买这个房子的。”

　　然而，从2002年开始，业主们突然发现，原来这些遐想全部是自己的一厢情愿。

　　8年过去了，矗立在莲塘花园旁边的莲塘村平面图上清晰地标示着“莲塘花园一期”和“莲塘花园三期”，唯独不见二期。在预先建设二期的土地上，取而代之的是一栋扇形的高档住宅楼——金色年华家园。金色年华在3层建起了一座漂亮的空中花园，并且用围栏将莲塘花园一期隔离开来。深圳国土资源和房产管理局的网站显示，金色年华的开发商已经不是莲通公司，而据金色年华业主反映，该楼盘的土地确实是莲通公司提供的。

　　事实上，这种被业主们视为“欺骗”的宣传已经不再重要，关键是，他们居住的房子根本就拿不到房产证。

　　“一开始我并不知道这个房子没有房产证，因为办理了银行按揭，所以我想房产证应该放在银行。2002年，我一次性地把10年的贷款还清去找银行拿房产证的时候，银行的人告诉我，你们的楼盘根本就没有房产证。”周女士说。

　　“我们已经等待了8年！”业主曾女士表示。黄老师回忆，最开始只是业主零零星星去找莲通公司问房产证什么时候下来，“莲通公司每次都说正在办理，很快就办下来”，后来，业主们才知道这个楼根本办不了房产证。“莲塘花园一期分为一栋和二栋，一栋是村民的回迁房，本身就是集体产权，没有房产证，二栋是商品房，一栋当时的价格只是二栋的一半，但现在我们和他们没有什么区别，一样没有房产证。”

　　“莲通公司完全没有责任？”

　　两次法院判决均判定莲通公司无须担责，而对于未通过竣工验收，莲通公司方面也称“是一头雾水＂。

　　事件在2003年起了波澜。

　　了解到真相的业主们开始联合起来向莲通公司讨说法，这时业主们才知道，原来这栋楼一直没有取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。“因为我们这个楼超了红线，坐在了马路上，所以规划国土局(2004年7月1日分为规划局和国土资源和房产管理局)一直不给验收。”黄老师表示。

　　2003年初，愤怒的业主一纸诉状将开发商莲通公司告上了法庭。作为原告，曾女士提出了两项要求：第一，莲通公司支付违约金6420元；第二，莲通公司在2个月内办理好莲塘花园的《竣工验收备案证明书》，在180天内办好房地产证，逾期办证，则按其购买房产的面积的指导租金每月每平方米15元支付违约金，直至办好房产证。

　　2001年出台的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第七条规定：“卖方将房地产交付买方使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。”据此，曾女士认为，莲通公司未能通过竣工验收，实际上是违约的，应该支付违约金6420元。“其实违约金不违约金没有关系，只要能给房产证什么都可以。”

　　对于违约，莲通公司则大喊冤枉，他们在法庭辩护中声称：“没有办理房产证的原因不是验收问题，主要是规划区域法定图则的变更耽误了时间……已经完全履行了合同中约定的义务，主观上没有延期办证的故意，客观上没有延期办证的行为，只能配合工作促使行政部门早日办理房产证。”

　　至于至今没有取得《竣工验收备案证明书》，莲通公司也是一头雾水。他们认为自己出售的商品房有《房地产预售许可证》，表明已合法取得土地使用权，交清了土地价款，工程建筑手续完备。“1998年10月6日，莲塘花园工程竣工，主管部门已经组织过验收……这在罗湖区建设局给规划国土分局的《深圳市建设工程竣工验收函》中已有表述，并要求规划国土部门在指定时间内进行规划设计验收……另外，1999年2月3日消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，同意该物业投入使用。以上情况说明竣工验收已经结束，等待行政部门颁发验收证书。”

　　至此，导致莲塘花园无法取得房产证的关键环节展现在了业主面前：规划部门未能通过验收。

　　这场一度让业主们充满希望的官司最终以败诉告终，罗湖区法院认为莲塘花园虽未取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，但已通过了主体工程和消防的验收，业主也已接受了莲通公司交付的房屋，应视为双方就交付房屋的条件达成了新的协议。法院认为，既然莲通公司未能取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，那么就不具备要求赔偿违约金的条件。

　　“在本案中，没有证据证明被告开发的工程至今未取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》、原告至今无法领取房产证，是由于被告怠于行使竣工验收义务而导致。也没有证据显示被告开发莲塘花园已具备了取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的条件。”罗湖区法院这个看来很拗口的判决，在莲塘花园业主们的理解中就是：莲通公司一点责任都没有。“莲通公司完全没有责任吗？它把责任全推给了规划国土局，好像自己还很委屈。”

　　随后，业主们上诉到深圳市中级法院。这一次，他们仍然失望而归。

　　中院维持了一审的判定，并且给出了更为庄严的解释：如果要求莲通公司限期办理竣工验收手续，那么，“会造成在民事案件审理中司法权对双方当事人合同的不当干预”；同时，由于办理房产证“涉及到相关行政机关经审查认定、合法房地产的手续问题”，“会造成在民事案件中司法权对行政权的不当干预”。

　　“这是一个挺大的历史遗留问题”

　　1998年、1999年的时候，房地产管理还很不规范，没有报建图也可以获得预售许可证。

　　作为业主代表，黄老师在莲塘花园二栋几乎是无人不知、无人不晓。“有人劝我们，你们安安稳稳住在那里，有没有房产证也没有关系。其实，我们就是担心，这栋没有通过规划验收的违法建筑突然哪一天被拆了，我们没有房产证，那就真的是一无所有了。”

　　黄老师的担心并非没有道理，在今年10月份以来的打击违法建筑的风暴中，违法建筑被拆除、被爆破的新闻屡屡见诸报端：

　　11月30日——近两月拆除违建438栋处。

　　12月6日——2000平方米内抢建10栋违建，坪山街道空楼行动昨拆除违建近万平方米。

　　12月18日——龙岗坪山爆破拆除2栋违法建筑。

　　12月20日——光明街道一个月拆除违建25栋，大浪街道一日拆除3处违建基础，公明街道半月拆违3.2万平方米。

　　黄老师心里很焦急，坐落在规划中的马路上的莲塘花园，随时有可能像这些楼一样被拆除。而业主们耿耿于怀的是，“既然莲通花园没有通过规划验收，那么又是如何取得房地产预售许可证的？第二，既然没有房产证，那么，莲通公司是怎么办理到银行按揭的？”

　　“就是当时有了预售许可证，况且当时还能够办理银行按揭贷款，所以我们才没有任何怀疑就买了房。这些疑问我们到现在都没有答案。”周女士表示。

　　随着记者调查的深入，这些事实逐渐浮出了水面。深圳市规划局工作人员告诉记者，现在要拿到房地产预售许可证，必须先到规划局拿到报建时的全套资料交到国土局才能办，而1998、1999年的时候，房地产管理还很不规范，没有报建图也可以获得预售许可证。

　　1998年3月9日，规划国土局罗湖分局将房地产预售许可证颁发给了莲通公司，而莲塘花园此时还没有竣工。“这个应该算是一个挺大的历史遗留问题，1998、1999年的一个项目，发现的时候已经是2002年业主提出进行房地产登记的时候了。”深圳市规划局局长王败表示。

　　而银行分期贷款也并不复杂，莲通公司董事长任命的全权处理莲塘花园房产证事宜的梁俊文表示：“当时是有指标的，莲塘花园刚好拿到了指标，莲通公司是以公司作担保办理到分期贷款业务的。”

　　“原来当年是三栋！”

　　业主们也都已经知道自己所居住的楼盘超出了建筑红线，坐落在一条马路上，直到12月19日，业主才发现，开发商并未按照其报建的图纸施工。

　　尽管打完官司已经有3年了，二栋的业主们也都已经知道自己所居住的楼盘超出了建筑红线，坐落在一条马路上，但是，没人知道这栋楼当时是怎样建成的。

　　12月19日，黄老师终于在深圳市规划局的档案室里看到了这张1997年6月9日存档的报建平面图。“我从来没有见过这个图，原来当年是3栋，后来却建成了连成长龙的两栋！”

　　这个建筑许可证号为“97—H048”，盖有“深圳市规划国土局罗湖分局报建专用章”的图纸上面清晰地呈现出了当时报建的结构：整个莲塘花园一期的建筑用地呈规则的八边形，由三栋南北走向的独立的楼构成，其中二栋处于中间，有4个单元，一栋和三栋分立两旁，都是2单元。小区里面有两条道路，分别位于一栋和二栋之间，以及二栋和三栋之间，小区设置了专门的出口和入口。

　　现在的莲塘花园却完全是另一幅样子，从卫星图上看，整个莲塘花园变成了南北走向的两栋，一栋占据了规划中的二栋的位置，而二栋则往北平移了几十米，整个莲塘花园卧龙似的占据了莲塘中心区的位置。一栋现在是三个单元，二栋是四个单元，比当年报建的总共八个单元还少了一个单元，出入口更无从谈起。

　　莲塘花园所在的片区，北边是国威路，南边是聚福路，规划中一条道路由东而西从中间穿过，打通整个莲塘地区的交通路网。这是至今还公布在深圳城市规划委员会网站上的莲塘地区的法定图则所显示的。莲塘花园业主的不幸正是由于二栋三、四单元超越了用地红线，横亘在莲塘路上。

　　当年三栋分立的格局为何变成了长龙，梁俊文吐露了真相：“虽然已经变成了股份合作公司，但这些人原本都是农民，想着这是村里自己的土地，想怎么建就怎么建。”

　　而就在莲塘花园申请报建的1996年，深圳市开始逐步推行“法定图则”制度。1998年5月15日，深圳市人大常委会正式颁布施行了《深圳市城市规划条例》，法定图则制度正式确立。到莲塘花园建好的时候，法定图则已经基本覆盖了深圳全市，这让以前随便更改地块用途、提高地块开发强度，或不顾左邻右舍的建设而以我为主、以邻为壑的事件终于有了更为严格的控制措施。莲塘花园正是碰到了“法定图则”的刀刃上。

　　“触犯法定图则就追究法律责任”

　　“莲塘这是一个历史遗留问题，我这个主任也感到很愤慨，但是业主是无辜的。今后绝不允许出现这种情况，要严格把关，触犯法定图则的就追究法律责任。

　　面对违法建筑，深圳目前的处理一般有这样几个办法：第一，爆破、拆除；第二，没收，改作廉租房或他途；第三，完成后续手续，使其由非法转变为合法。而面对莲塘花园这栋违法建筑，深圳市最后选择了一个最无奈的方法——修订法定图则，更改市政道路。

　　“这个涉及到莲塘地区的法定图则，用地是在国威路与聚福路之间，这个调整的起因是由一栋违章建筑引发的，该违章建筑开发商是莲通公司，曾经办过报建手续，但是并没有按照报建的图纸施工，导致建筑物超出用地红线。该项目办过了预售手续，也销售完毕了，不能进行规划验收，造成了业主入住多年也拿不到房地产证。规划局专门组织了一个小组进行协调，提出了很多种的处理方案，包括整体拆除的方案，由于该项目情况非常复杂，因素非常多，如果整体拆除的话，业主们非常无辜，他们的权益会受到损伤，政府也要付出不小的代价。”

　　11月24日，莲塘地区法定图则20－01、21－03、21－04、23－01、23－02地块申请修改项目被提到了以市长许宗衡为主任的规划委员会22位委员面前。

　　“首先就是把道路进行一些调整，把原来20－01，23－01这两个地块之间的一条道路向西平移35米，避开这栋建筑物。另外取消了23－01，21－04之间原来的规划道路。第三个方面就是在原来的21－03的中间和东侧新加了一条8米的纵向道路，解决这个路段的交通压力。”深圳市规划局工作人员向规划委员解释了具体的修改。

　　深圳的“法定图则”制度是参考了香港的“法定图则”和国外关于“区划法”的经验制订出来的，主要思路是将规划“地块”作为规划管理的基本控制单元，通过加强“地块”上的建设行为的控制力度，实现规划的法制化管理。这一制度不仅将规划决策的层次从规划主管部门大大提高到了市规划委员会，而且引入了公众参与制度，使规划决策从过去的“领导和专家决策”向“社会公众参与决策”转变。

　　参与了《法定图则编制技术规定》的深圳市城市规划设计研究院副总规划师周劲在其论文中表示：城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图5个阶段，这5个阶段的规划体系构成了深圳市城市规划编制和管理的基本框架。其中，法定图则作为5阶段中承上启下的核心环节，是规划体系中必须通过特定的法定程序进行确认的操作阶段，也是实行规划控制最严格的一环。法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的法定程序，审批后将成为公之于众的法定文件。

　　作为规划委员会主任，市长许宗衡很清楚修改法定图则意味着什么。《深圳市城市规划条例》第二十八条规定，修改法定图则限于四种情况：(一)城市总体规划发生变化，对分区的功能与布局发生较大影响；(二)重大项目的设立，对分区的功能与布局发生较大影响；(三)对法定图则实施的定期检讨过程中，市规划委员会认为有必要修改；(四)公众人士对法定图则实施的修改意见，获得市规划委员会接纳。而莲塘片区的法定图则修改在此次规划委员会的会议上获得通过，用业主的话说，更像是“开发商挟小业主以令政府”。

　　听完汇报之后，一向温文儒雅的市长许宗衡勃然大怒：“管理部门严重失职，你怎么批这个项目？有什么道理？违反规划就批准？”

　　在法定图则修改投票通过之后，他厉声表示：“莲塘这是一个历史遗留问题，我这个主任也感到很愤慨，但是业主是无辜的。今后绝不允许出现这种情况，严格把关，触犯法定图则的就追究法律责任。下一步我们一点都不能含糊，甚至就破坏法定图则的抓两个典型，依法进行处治，管他是公务员还是什么，你管的失职了就追究你的责任，不能乱来，我们要坚决。还有一个，开发商违反法定图则，擅自更改行政主管部门的审批意见的，依法追究，严惩不贷，要坚持树立法定图则的权威。”

　　未了的等待

　　“一天拿不到房产证，我们心里就不踏实。”

　　听到法定图则的修订获得通过，莲塘花园的业主们并没有太多的高兴，“一天拿不到房产证，我们心里就不踏实。”黄老师说。

　　“法定图则修订已经通过，现在就等着正式的红头文件下来。只要红头文件下来，我们就立即搞规划确认，然后补地价，补了地价之后拿到宗地图就可以进行初始登记、发证了。我们什么手续都齐，就差宗地图。”另一位负责处理莲塘花园房产证问题的莲通公司全权代表陈明时表示。

　　虽然莲通公司这样承诺，但是业主们还是充满了疑虑。光是补地价一项，莲通公司就要支付100多万元，这还不包括违法建筑的罚金。

　　同样头疼的是，2005年地籍测绘大队前来测量绘制“莲塘花园现状图”时发现，原来建在一层用作车库的架空层已经改变了用途。地籍测绘大队的意见是：一是全部拆掉，恢复原来功能，一了百了，很快可以出报告；另一个办法是全部计算回摊销面积，而这项工作会很复杂。

　　“摊销面积大，业主的面积就减少，以后要反过来补钱给业主，带给公司很大麻烦；规划局处理时，就增加了处罚面积，加重公司的负担；办房产证时增加了很大工作难度，首先要做售楼合同书，特别有的搞按揭的，合同押在银行，多麻烦！”这是莲通公司向莲塘街道党工委反映问题时记录的测绘大队队长所说的第二种办法的种种棘手之处。

　　“法定图则通过只是表示这条路不从这里过了，但是何时能拿到房产证，似乎还有很长的路要走。”黄老师仍然很困惑。

　　本版撰文黄超唐毅

　　图：

　　修改后的法定图则

　　从卫星图上可以看到，莲塘花园横亘在规划中的市政道路上(中间横线所示)。何俊制图