房地产专家预测明年广州楼价上涨步伐将放缓

　　明年广州楼价上涨15%-18%预计全年均价7200元-7400元/平方米

　　本报讯记者赵燕华、实习生王艳萍述评：2006年的广州楼市充满悖论，业内总结出来的称呼也五花八门：“政策年”、“土地出让年”、“结构调整年”、“楼价飞涨年”……不一而足，都或多或少地概括出今年楼市的运行特征。

　　广州房价飙升速度，让人眼热心跳。观望？出手？这成了不少置业者最头疼的两难选择。

　　据专业研究机构预测，明年仍是房产政策的“多发”年。专家认为，明年广州楼市整体价格仍呈上涨，但上涨幅度将会放缓，预计全年的成交均价在7200元-7400元/平方米左右。

　　今年楼价大幅上涨22.6%

　　今年，广州市土地供应量再创新高。1-11月，广州市共进行了14次国有土地使用权的公开出让，总出让宗数为32宗。总用地面积高达190.05万平方米，是去年全年的4.6倍；规划总建筑面积为445.47万平方米，是去年全年的2.2倍。今年1-11月土地一级市场的楼面地价已从3年前的2400元/平方米左右，大幅跃升至2800元/平方米以上。

　　楼价方面，广州商品住宅的成交均价从2004年开始“触底反弹”。经纬物业研究数据表明，2004年的同比上涨幅度为18.8%，2005年减缓为10.8%。进入2006年以来，随着供不应求的加剧，加之去年新政后价格“恢复性”上涨等因素，商品住宅成交均价出现大幅飙升，1-11月全市成交均价为6252元/平方米，同比大幅度上涨了22.6%。二手楼价同样稳步上扬，满堂红地产的广州二手住宅指数显示，去年12月为1000点，今年11月为1145点，上涨幅度达到14.5%。

　　今年广州房屋交易总量创历史新高，突破2000万平方米已成定局。其中，1-11月商品住宅的预售面积为638万平方米，但成交面积高达862平方米，说明需求旺盛，市场整体上仍处于供不应求的局面，住房空置面积得到进一步消化。

　　三大因素影响价格走势

　　经纬物业市场调研部分别用“跌后回归”和“涨后回归”来形容2005年、2006年新政后的楼价调整与短期走势。分析人士指出，两年的价格呈现不同走势，有深层次原因：

　　———去年的调控政策多针对高档住房，如加征营业税等，使得短期内高档住房产品的交投受到影响，普通住房的交易比例相对增加，从而导致价格出现整体下滑。今年政策的影响恰好相反，结构调整导致短期内大户型、高档住房的成交相对活跃，成交比例上升。

　　———去年政策的着力点多为短期，对楼价下调有立竿见影的效果，今年的政策有不少是带有中长期性质的，对楼价的调节作用将在2-3年后才能明显地展示出来。

　　———面对前后两次新政，发展商的应对措施有所不同。由于“经验不足”及对楼市走势的不同判断，去年调控后的发展商还存在一定范围内的降价行为。今年的情况却大为不同，“降价”促销华而不实，多数发展商仍选择稳步提价。

　　明年上涨步伐将会放缓

　　满堂红地产研究部总监龙斌认为，来年国家新的调控政策不确定性较大，市场因此所受影响的不确定性很高。但是，如果从国家“7090”政策的实施、广州新的住房规划继续贯彻、购房者预期、供应特点等几方面来看，还是可以作判断：明年楼市走势的基调是“波澜不惊”。他指出，楼价高并不一定意味着市场危机，关键是楼价高是炒出来的，还是货少卖出来的？有没有购买力和客户群支持？租金有没有支撑投资的空间？空置房有多少？等等。从综合影响市场的多方面因素考虑，他认为明年广州楼市离跌市条件还有相当长远的距离。

　　经纬物业市场调研部经理吴定金指出，从明年供求关系来看，广州市商品住宅的供求关系仍是供不应求，政府规划的蓝图（供应大增等）在短期内还只是停留在图纸阶段，因此整体价格仍会上涨。但考虑到后续政策调控的力度不会减弱，购房者的观望气氛可能再次形成，所以未来一年内供需缺口将渐渐缩小，价格上涨步伐将会放缓。

　　吴定金分析，随着房地产投资额及投入成本的加大，发展商对明年的价格仍持较高的预期值。所以，明年的价格仍有一个上升的趋势，但估计升幅没有今年这样迅猛。

　　专家预计，2007年度广州商品住宅的价格将上涨15%-18%，全年的成交均价在7200-7400元/平方米左右。

　　（侯颖／编制）