房款缴清10年为啥不办产权证？

　　□实习生李梦雅金陵晚报记者武晓宇

　　【金陵晚报报道】10年前买了一套房子，开发商一直找出种种借口拖延办理产权证。前不久，业主再一次找开发商要求办证，结果其员工悄悄告知，他的房子要被拍卖了。原来，开发商早已经几次将他的房子抵押给银行了。现在因为还不上贷款，银行起诉到法院要求拍卖房子抵债。

　　10年前，买了两处办公用房

　　南京吉源实业公司分别在1996年7月9日和10月8日和江苏中期房地产有限公司签订协议购买了位于南京市秦淮区大石坝街2号第四层建筑面积414．15平方米整层和3层东面53．11平方米房屋。

　　前面一套房屋售价为3800元／平方米，合计人民币1573770元，后面一套房子售价为20万元。这两份协议包括一份《购房协议》和一份《补充协议》。

　　当时吉源公司就实际入住了这两处房子。在支付前面的第四层房子的购房款后，1996年11月19日吉源公司支付了后面一套房子的购房款20万元，江苏中期房地产有限公司出具了收据。

　　1996年吉源公司支付房款入住后，中期公司为第四层房屋给吉源公司办理了房屋产权证和土地使用权证，但是对3楼东面的那套20万元的房子却迟迟未予办证，对此，虽然吉源公司多次催促，但是中期公司总是以各种理由婉拒办证。

　　南京吉源公司王刚总经理说，因为考虑到与中期公司关系非常好，所以对于迟迟未办证之事也没有怀疑。而且中期公司原老总多次许诺等该公司资金解决一点，肯定会为吉源公司办理房产证。

　　一处房子经过几次流转

　　王刚告诉记者，其实这处房产的土地原来是属于秦淮区城镇建设综合开发总公司，由江苏中期房地产有限公司建设并负责销售房子。但是，开始时，房子确实在秦淮区城镇建设综合开发总公司的名下。1997年10月7日，秦淮区城镇建设综合开发总公司将秦淮区大石坝街2号第2、3层房屋全部出让给中期公司。对此，江苏中期房地产有限公司也没有异议。

　　2002年，江苏中期房地产有限公司和江苏新大都置业有限公司股东会通过决定，注销“江苏中期房地产有限公司”，其所有的债权债务问题均由“江苏新大都置业有限公司”承接。双方于2004年2月9日签订《关于大石坝街2号3楼约53．11平方米所售房屋遗留问题的补充协议》，约定吉源公司对购买的3层涉案房屋具有所有权和使用权，已经支付的购房款20万元，待办理产权证时按房屋实测面积根据销售单价4000元／平方米结算，且由新大都公司尽快办理三楼东面房屋过户手续。原《补充协议》已经履行完毕，吉源公司对该房屋具有所有权和使用权。已经支付的购房款20万元，销售单价待办理产权证时按房屋实测面积多退少补，特殊原因未能办理过户手续，所需过户费用按国家规定双方各自承担。

　　但是，吉源公司又多次催促新大都公司办证，仍旧没有结果。

　　建房只缴10年土地出让金

　　按照有关规定，开发建设房屋一般要缴纳50年到70年的土地出让金。

　　但是，王刚告诉记者，他了解到，他所购买的这一套房子实际上开发商只缴纳了10年的土地出让金。

　　当时，他就要求开发商尽快补齐土地出让金，以便尽快给他办理房产证。但是，开发商一直找出种种借口不予办理。

　　王刚说，开发商的几次敷衍，他也没有引起警惕。虽然，房子的办证义务已经转移到新大都置业公司，但是，对方也一直承诺办理，他自然不好撕下面子。这样一晃10年就过去了。

　　惊悉房子要被拍卖

　　2006年9月8日，王刚再一次去新大都催问办理房产证的事情。该公司员工告诉他，这个房子要拍卖了。原来，新大都公司将其包括吉源公司所有的3楼东面那套房子在内的房地产抵押给中国银行股份有限公司南京下关支行贷款620万元。房子已经被南京市中级人民法院作出（2005）宁民二初字第377号《民事调解书》，而且该案已经强制执行。而且法院即将拍卖吉源公司所购的3楼小房子等房地产。

　　吉源公司立即向南京市中级人民法院提出异议，并出具书面《执行异议书》，证明大石坝2号3层东面小房子的房屋产权属于南京吉源公司所有。

　　江苏中期房地产有限公司擅自将已售房屋再次抵押银行获取贷款的行为是不合法的。吉源公司要求该院立即停止上述房屋的拍卖，同时要求法院责成新大都公司立即办理有关产权证和土地使用权证。

　　吉源公司委托律师调查发现，在抵押给中国银行下关支行之前，他的房子还被开发商抵押给另外一家银行进行按揭贷款！只是因为开发商还上了贷款，房子才没有被拍卖。

　　银行和开发商皆成被告

　　吉源公司认为，新大都公司在拒绝办证已经侵犯吉源公司合法权益的情况下，又将吉源公司的财产抵押给下关中行套取贷款，应当属于明知故犯的违法行为，其与下关中行签订的《抵押合同》应属无效合同。

　　为此，吉源公司将江苏新大都置业有限公司作为第一被告，以中国银行股份有限公司南京下关支行为第二被告告上了南京市秦淮区人民法院。

　　昨天，南京市秦淮区人民法院就此案开庭审理。法庭上双方出示各种证据，吉源公司认为开发商存在严重欺诈等过错，因为其作为房屋出卖人，对原告购买该层部分房屋且履行全部合同义务是明知的，应当及时履行“立契”和过户办证义务。且通过原告查明的证据表明，开发商于1997年10月7日在法律意义上实际取得（而实际事实方面该房屋就是中期公司的）秦淮开发的秦淮区大石坝街2号第2、3层房屋后，于第二天1997年10月8日就作出将该房抵押。

　　新大都公司的代理人在法庭上认为，中期公司与吉源公司签订的购房协议是无效的。

　　而且，产权证还在开发商名下，所以，他们抵押给银行的做法并没有错误。

　　但是，他又提出，因为吉源公司实际上在10年前已经占有了房子，说明开发商已经履行了交付义务，吉源公司没有受到什么损失。

　　让人奇怪的是，面对着几份购房协议，开发商却无法提出任何异议。

　　银行：只看房产证

　　同时，吉源公司代理人南京信世达律师事务所周卫忠律师认为，第二被告中国银行未履行审查义务，发放抵押贷款存在严重过错。

　　王刚认为，事实上，他们就实际占用这个房子到现在达10年之久，而银行没有任何人到现场去过，甚至不知道房子在什么地方。

　　银行代理人认为，银行在发放贷款时只看产权证，没有义务了解谁在使用，实际上这个房子谁在使用是不影响产权的归属，所以不存在恶意问题，而且银行也没有这么多精力去一件件审查。

　　况且，其他银行也曾贷款给新大都公司，而且抵押的也是这个房子，所以中国银行在办理按揭时没有问题。

　　(编辑小娜)