百余二手楼盘今年无一跌

　　百余二手楼盘今年无一跌

　　本报调查显示其中10个涨幅过千，住宅租赁价格没有明显上涨

　　之二手楼报告

　　2006年，由于一手楼盘的价格持续上涨，许多购房者将目光投向了二手楼盘。根据日前珠海市统计局和房产登记中心联合公布的11月珠海房价，市区的二手楼交易均价为3111元／平方米，首次突破3000元大关。本报对市区交易比较活跃的一些二手楼盘的价格进行了调查，希望帮助市民了解珠海的二手楼市场。

　　记者本次调查了珠海市区100多个交易比较活跃的楼盘，所有的楼盘交易均价均呈上涨趋势，没有一个楼盘的价格出现下跌，其中有10个楼盘的交易均价在2006年一年上涨了千元，特别是海景板块，记者调查的8个楼盘中，5个年涨幅过千元。

　　房产新政推高二手楼价

　　对于2006年二手楼价的上涨，业内人士分析认为，2004年是珠海房价的“底谷”，随后珠海房价开始持续上涨，而且近年城市建设，尤其是交通、生活、教育等配套设施的完善，对于二手住宅房价的涨幅具有关键性作用。

　　“2006年新政的影响也间接推高了二手楼价”，业内人士介绍，新政把免征营业税的期限从“2年期”提高到“5年期”，使卖主直接以“实收价”的形式把所有税费、佣金、手续费等转嫁给买家，使购买二手住宅的成本一路攀升。

　　根据记者调查，在部分成熟的社区，住宅的投资性行为已经过多次换手被“洗”掉，呈现出自住为主，这种项目，除非业主有换房的行为，不然的话难以再有好的二手交易市场；因此，此类板块的二手交易价位也将趋于平稳。

　　有专家认为，一个成熟市场必须适当地存在投资成本，才能保持二手住宅市场的稳定，因为只有投资物业的存在，才有可能形成租赁市场。不然，一个市场只有自住物业，毫无流通。

　　投资二手楼多冀其升值

　　但值得注意的是，虽然今年珠海二手楼的价格持续上涨，根据业内人士介绍，由于市区二手租赁物业的增多，今年珠海住房租赁价格并没有明显上涨，在拱北夏湾等区域，租赁的价格反而有了小幅度的下跌。

　　业内人士认为，许多业主投资购买二手楼进行投资，主要就是希望其升值，获得快速回报，“许多业主并不看重租赁回报”。

　　对于明年二手楼市的走势，许多业内人士并不看好，“毕竟明年一手住宅的供应量将大幅增加”。根据有关报告预计，自今年10月到明年6月，9个月间珠海将约有54个项目、建筑面积180多万平方米的商品房推出市场，平均每月推出市场建筑面积在20万平方米左右，比近三年月均供应量高出近70％。

　　■各板块情况

　　拱北

　　主要以短期炒卖为主

　　拱北区域由于其特殊的地理位置——比邻澳门，加之商业和服务行业密集，区域内新楼盘的数量又较少，一直以来二手房是拱北房地产交易的主要产品。伴随着澳门今年房价的不断攀升，拱北区域的二手房价也是水涨船高，甚至一些诸如“24小时通关”等利好消息的刺激，部分楼盘业主预期较高，已开出高于拱北整体二手房均价很多的价格。区域内租金价格上浮较小，回报率无甚提高，所以区域内主要以短期炒卖为主，主要成交户型集中在一房30－50平方米和两房60－80平方米。

　　吉大

　　珠海购房者最欢迎区域

　　根据“中原”对客户置业意向的不断跟踪发现，吉大一直都是珠海购房者最欢迎的区域，客户认可的是这里良好的居住环境和完善的配套设施。随着今年吉大区3480元／平方米楼面的土地成功出让，整个吉大区域的二手楼市成交额和均价都跟风上涨，2000年左右竣工的楼盘成交价有6000－7000元／平方米之高，但是大批有经济基础的购房者和二次置业者还是持币待购，成交与否不过看置业者和业主之间的心理底价和相互间的接受程度而已。

　　吉大不仅让以居住为目的购房者趋之若鹜，随着此区域租金价格每平方米上涨2－5元，很多中长线投资客也看到了机会，纷纷出手。因为，吉大区域不仅在短期内有着较高的回报率，长远来看，吉大也有成为珠海真正意义上的市中心的前景。明年吉大新房的高均价造势，对于区域内所有房价都有哄抬效应。

　　主要成交集中在80－150平方米之间的三房，海景物业成交量也是全市最多的。

　　老香洲

　　二手放盘较多成交较多

　　老香洲一直都是成交比较活跃的板块，除去本身是办公密集区和教育资源最丰富的之外，老城区依然还是很多珠海人置业情结所在，区域内二手放盘较多，成交也较多，是供求最平衡的区域，这也与其本身新房稀少有关，产品供应主要以二手房为主，围绕着教育资源的物业是区域内的抢手货，不少置业者为了获得这些资源，对于质素平平的物业也有很高的心理价位。

　　区域内租赁成交率很高，虽然回报率一般，但好在稳定，所以不缺投资者的光顾。主要成交户型品种齐全，从单身公寓到别墅都有。

　　新香洲

　　租赁成交率低租金不高

　　新香洲二手房成交价格在区域内的差别较大，大致可以描述为“东西高，中部低”。新香洲土地资源丰富，新盘较多，选择在该区域置业者多会考虑新房。新香洲是政府规划的居住区和行政中心，后势表现强劲，随着配套的改善，新香洲已被越来越多的置业者接受，区域内二手房性价比较高，成交量和均价也在稳步上扬。

　　租赁成交率较低，租金也不高，租金表象为户型面积越大，租金单价越低。成交户型主要是80－100平方米的两房和120－140平方米的三房。

　　前山南屏

　　一手二手楼盘价差明显

　　环境得到较大改善的前山已是很多首次置业者的理想之地，工业和旧村的改造也在不断进行中，由于流动人口的数量较大，此区域二手房成交主要分布在各面积区间的低价位，也反映购房客户主要为低收入的群体。此区域由于二手楼盘质素普遍不高，一手和二手楼盘的价差也较明显，在30％以上，年份越新的楼盘，其与同质、同区位的楼盘价差越低。

　　区域内主要供应及成交户型都在90－110平方米之间。租赁成交率不高，但租金价格却未有松动。

　　统筹：本报记者任伟

　　采写：本报记者陈志鹏

　　摄影：本报记者张志韬

　　特别鸣谢：

　　红馆地产、一诺地产、中原地产、置力地产

　　图：

　　今年珠海二手楼的价格持续上涨。

　　（南方都市报）