政策与市场频频交锋 细数2006北京楼市十大热点

　　图表：11月份全国新房价格上涨5.8% 北京上涨10.3%背景说明：2006年11月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.8％。其中，北京上涨10.3％，涨幅从上月的全国第一退居第二。关键字：新房价格中新社发 图宝 摄

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　　1.楼盘没封顶不用还贷款

　　政策回放：9月27日，北京市银监局要求，凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款。

　　2007年1月1日起，商品住房项目须在主体结构封顶后才能向其发放贷款。

　　专家观点：北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为，一定要等主体封顶后才可对外销售，必然会使开发商出现至少三个月到半年的现金流紧张，资金回笼被迫推迟。中国企业海外发展中心主任孙飞则表示，此规定减少了业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生矛盾的可能，降低了购房者的风险。

　　2.选固定利率不怕再加息

　　政策回放：4月28日加息后，8月19日起中国人民银行二次加息，一年期贷款基准利率由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

　　专家观点：中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，消费者注意两个方面的问题，一方面是已经购买过房子的住房消费信贷者，应该如何把浮动利率转为固定利率以便规避与锁定利率风险；另一方面是那些准备进入市场的民众如何选择适应于自己的住房按揭贷款利率类型。

　　3.中小户型明年集中卖

　　政策回放：6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　专家观点：根据建设周期，中原地产研究人员预计，北京市住宅市场中小户型将在明年下半年集中入市。小户型的消费层面在不断扩增，单一的居住模式将被彻底改变。

　　4.房龄没5岁不免营业税

　　政策回放：6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税等。

　　专家观点：从目前市场来看，二手房买卖经常采取两种方式避税：一种是双方交易后，等到免征营业税期限后再进行过户；另一种就是买卖双方在签合同，将房款分为购房款和装修款或车位款，以此来达到减少支付税费的目的。以上两种方式风险性极高，很容易引起纠纷。

　　5.自住小房子首付还两成

　　政策回放：6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　专家观点：90平方米为界的不同首付比例，中国金融公司首席经济学家哈继铭认为，能在一定程度上抑制炒房和大面积的炒房需求。但是，哈继铭认为30%太低，应该是多次买房可以首付40%-50%。

　　6.老的经适房政府不回购

　　政策回放：《北京住房建设规划(2006年-2010年)》规定，对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括“内循环”在内的相关制度。该规划删去了之前公示稿对“内循环”的解释内容，“即经济适用住房不得直接上市，由政府回购，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。”而且明确“内循环”只是针对“今后新建和销售的经济适用住房”。

　　专家观点：北京大学经济所房地产金融中心主任冯科建议，新经济适用房回购制应该参照香港或者是国际上公有房屋回购制度。并且要把回购条件和计算公式很清楚地写在购房合同里。

　　7.限价商品房只卖北京人

　　政策回放：5月29日，“九部委新政”提出，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　专家观点：中国人民大学叶剑平教授认为，对“两限普通商品房”的推出应谨慎，应明确推出“两限普通商品房”目的。北京市建委副主任苗乐如则指出，“两限普通商品房”主要解决的是北京市居民的居住问题，希望通过“两限普通商品房”的建设缓解经济适用住房的建设压力。

　　8.现金收房全面叫停

　　政策回放：10月30日，北京市建委和北京市工商局联合发文规定，在代理房屋买卖过程中，以包销(即现金收房)或以出卖人全权委托的名义，对委托人隐瞒房屋实际价格等重要事项和第三方进行交易的行为是违法、违规行为。

　　专家观点：北京中原、链家地产、 21世纪不动产等多家品牌中介一致呼吁，希望政府大力推行“资金监管”制度，保证了资金不会被挪作他用。

　　9.期房领证后三天要开盘

　　政策回放：5月29日，北京市建委副主任苗乐如透露，今后，对于已领取预售许可证或进行现房信息确认的项目，须在北京市房地产交易管理网和售楼处公布每栋楼开盘进度和拟售价格。开发企业自领取预售许可证之日起三天内必须开盘。

　　专家观点：一位业内人士表示，给期房预售证规定“保质期”并不能从根本上杜绝开发商“囤积房源”。

　　10.售后包租暗藏五大风险

　　政策回放：5月13日，针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，北京市工商部门开展全市房地产广告的专项整治。

　　专家观点：建设部5月22日发出风险提示：售后包租涉嫌违法，利益背后有五大风险隐患。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部的有关规定。

　　(文章来源：北京娱乐信报 作者：蔡雪婧)