利剑出鞘 规范发展

　　专题文、图/记者周春生、赵斌、汪绍文、钟宏连、邱伟荣

　　2006年这一年，对于房地产而言，可以说是政策调控之年。从中央到地方，各种规范房地产发展的政策频频出台，这些政策对东莞的楼市将产生着怎样的影响？我们不妨逐一

　　再过两天，就将跨过2006年的门槛，迈进2007年。

　　回首2006年东莞房地产所走过的历程，可谓风云变幻。在这一年中，哪些政策影响了东莞楼市？哪些事件推动了东莞楼市的进步？哪些人物谱写了东莞楼市的主旋律？2007年的东莞楼市发展重点又在哪里？2007年即将推出的新项目又有哪些……记者将在此为您一一解读、展望。

　　关键词之一：土地

　　土地是城市的命根子，对于东莞楼市来说，尤其如此。东莞的决策层早就意识到土地管理的重要性，甚至早于中央出台对闲置土地的处置措施，执行也非常严厉，众多发展商在这一年接到了国土部门的罚单，其中金额最高的达7000多万元。

　　从5月到9月，国家接连出台了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（九部委十五条意见）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等，要求科学确定房地产开发土地供应规模，制止囤积土地行为，要保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制，严把土地“闸门”。

　　在国家政策接二连三出台的背景下，东莞本地的措施也相继出台。

　　3月，东莞市政府出台 《关于闲置土地处置有关问题的处理意见》。

　　6月，对常平一家地产公司开出第一笔罚单：140万元。

　　10月，东莞市出台《2006－2010年东莞市住房建设规划》第十条明确未来五年居住用地规模：新建居住用地12.9平方公里，其中新增居住用地11平方公里，旧城改造1.9平方公里；中小套型、中低价位的普通住房(含经济适用住房)用地面积为9平方公里，占新建居住总用地面积的70%，高档住房用地面积3.9平方公里，占新建居住总用地面积的30%。12月，东莞市委督查室通报了目前闲置土地处置的进展情况。据统计，截至11月27日，全市累计处置闲置土地585宗，面积l8872.85亩；累计征收闲置费166宗，面积3870亩，总金额1.08亿元。

　　关键词之二：户型

　　今年中央的宏观政策除了从土地、金融等多方面对房地产进行调控之外，楼盘的户型、面积也在调控之列。有人据此推断：2007年，东莞楼市将是中小户型的元年。

　　7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，提出年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　建设部房地产业司指出：70%的比例是一个地区的总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。

　　10月，东莞出台《2006－2010年东莞市住房建设规划》，明确规定：

　　1.经济适用住房总建筑面积48万平方米，居住用地0.3平方公里，全部为旧城改造用地，解决4%中低收入户籍人口家庭的居住问题，即1.9万人6000户，户均建筑面积80平方米/户。

　　2.廉租房总建筑面积为12万平方米，以利用旧房为主不用独立占地。安置1%的“双困”户籍人口家庭，即0.48万人2000户，户均建筑面积60平方米/户。

　　3.针对外来常住人口中居住困难的家庭，政府给予适度的政策优惠，鼓励社会共建公共租赁住房、员工村等予以安置。

　　关键词之三：信息

　　楼价一上涨，百姓就心慌。但心慌的前提是信息不对称造成的。东莞市今年在这一方面出台了不少政策和措施，加强了楼市信息的透明度。

　　8月1日，东莞市房产局在其门户网站上开始每日适时公布各家楼盘的销售信息。

　　9月，为进一步整顿规范东莞市房地产市场交易秩序和房地产企业经营行为，东莞市建设局、工商行政管理局、物价局、房产管理局曾经在早前联合下发了《关于规范房地产经营行为的通知》。通知规定，对目前未取得《商品房预售许可证》而实际存在认购（包括认定、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房的，必须立即停止有关行为，在9月15日前退还有关预订款，并妥善处理遗留问题。

　　要求发展商按规范要求完善售楼现场，售楼现场的布置必须展示经规划局批准、建设局备案，并标出已办预售部分的《项目总体规划平面图》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《国有土地使用证》、《商品房认购书》（范本）、《购房流程》、《商品房销售价目表》、《商品房预售方案》、《商品房使用说明书、质量保证书》、《前期物业服务合同》以及经房管局备案的《广东省商品房买卖合同》样本。而模型、沙盘必须与总规划图一致。从即日起，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，必须按要求完成售楼现场设置。在取得《商品房预售许可证》后，必须在十天内开始公开发售商品房。

　　关键词之四：金融

　　今年，国家为了加强对房地产市场的宏观调控，金融之剑频频出鞘。

　　4月27日，央行宣布从4月28日起，上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点。加息仅被看作是一个信号，所产生的心理影响远远大于实际效果，不过使得房地产业更关注中央的后续动作。

　　5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布，提出对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。开发商资金压力加剧，推动行业加速整合。

　　6月16日，央行宣布从7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结资金为1500亿元。

　　7月11日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》下发，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，被业内称为“限外令”，限制境外热钱在我国房地产市场内的投机行为。

　　7月21日，人民银行宣布从8月15日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。打击了楼市炒家的暴价、暴利，影响楼市投机者心态。

　　8月18日，央行宣布从19日起，上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点。

　　9月4日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。这意味着外汇直接购房时代的终结。

　　11月3日，央行宣布从11月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。

　　虽然国家看紧银根并非只针对房地产业，但对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张。

　　关键词之五：入户

　　乍一看，人才入户政策与房地产似乎有些风马牛不相及，但仔细推敲，这两者的关联可是太大啦。东莞现在只有户籍人口160多万，入户政策一旦放松，东莞将会增加更多的户籍人口，而这些人一旦入户东莞，买房是迟早的事情。所以，人才入户政策对整个楼市的影响将是深远和长期的。

　　3月，东莞市人事局称，东莞今年计划引进人才10万，晋升职称1.5万名以上，其中重点引进高层次人才2000名以上，并新建至少三个企业博士后工作站或博士后科研流动站，推动企业高层次科技管理人才的培养。

　　4月， 民建东莞市委筹备组向本届全市政协会议提交了一份提案，提出东莞市应放宽入户限制，吸纳符合条件的外来务工人员加入东莞户籍，以平衡东莞的人口结构，促进经济的稳定发展。

　　12月，东莞市劳动局称，东莞市企业人才迁户名额已由第一批的242名增至1329名，获批企业已由原来的14家增至29家。因为外来工入户有学历和五年以上东莞的社会保险的缴纳门槛，最后只有3名外来工符合条件，递交了申请。