风起云涌 变幻莫测

　　年度盘点

　　事件篇

　　2006年的东莞楼市可谓风起云涌、变幻莫测。

　　2006年楼市最让人关心的莫过于楼价，事实上楼价的起落确实让人难以捉摸，在年初，很多人认为今年将继续平淡，但四五月份惊人的涨幅让这些人大跌眼镜，很多人又惊呼楼价要发飙了，要赶上广州、深圳了。而在这时候国家出台今年的楼市“新政”，如同一盘兜头泼来的冷水，熄灭了上涨的火焰和镇定了人们烦躁的心情。在人们的观望中很快到了7月，新中银·金色华庭的低价“炸弹”起到了牵制作用，楼市价格开始步入平稳期，价格的跳跃就是这么无理但又充满着市场法则。

　　除了价格之外，其他可圈可点的事件也异常多，比如热闹而充满江湖习气的“砍价联盟”、富有争议的地产教育“联姻”、商品房实行网上预（销）售备案制度等。

　　这些事件汇集起来，可以形成读者们对于2006年楼市最原生态、最现实的一幅图画，下面是记者选出的2006年东莞楼市十二大事件。当然，读者也可以跳出记者的思维，自己来描绘出最准确的东莞2006年楼市图。

　　事件1： 四五月城区楼市成交价急速飙升

　　4月份，东莞住宅价格每平方米普涨740多元，一月之间，涨幅达到24.8％。5月份的楼价上涨幅度更加令人吃惊：5月1日之前，南城区某楼盘下定时价格还是每平方米4200元，5月7日之后，价格已经升到4600多元。一个星期之内，飙升400多元。

　　4月18日金地格林小城推出的三期，是该项目的收官之作，开盘当日均价4600元/平方米，第二天，保留单位推出，金地坦诚，均价上涨幅度的确近200元/平方米，而在2004年金地格林小城第一次推售时的价格为3400元/平方米，2005年5月1日二期公开发售时的均价为3700元/平方米。

　　与格林小城一路之隔的景湖春晓，在3月5日开始新推四栋楼后，发展商透露均价是4800元/平方米。回头看景湖春晓的价格曲线，该项目一期共1100多套单位，先后分五批推出，第一批推出是在2005年10月1日，实现均价4180元/平方米，第二批推售时价格攀升至4320元/平方米，第三批4570元/平方米，现在4800元/平方米的价格，是第四次推售。第五批在今年“五一”期间推出之后，现在均价已经到了5800元/平方米。

　　高端市场也一样的“涨势”吓人，今年3月11日御花苑二期“空中别墅”公开发售，单价最高达12000元/平方米，均价也高达8300元/平方米。稍早些推出的独立别墅，均价是15000元/平方米，最高单价达21000元/平方米。而一期的独立别墅截至2005年5月份售罄时，均价也只是12000元/平方米。

　　业内人士分析，造成房价上涨的因素首先是地价、建筑成本上涨；其次是楼房品质带来的正常上涨；还有就是广州、深圳等周边城市的拉动，还有一个原因就是投资炒楼的影响。

　　但即便到现在，对于楼价上涨的真正原因仍有很多争议：有人认为，东莞楼房无论是品质还是水准都不亚于广州、深圳，水涨船高是很正常的；一些开发商也认为，既然别人能卖到5000元/平方米以上，我为什么不可以。

　　事件2 ： “砍价联盟”现身东莞

　　2月的一个晚上，东莞许多市民的手机收到了一条来自“砍价大联盟”的短信，该联盟邀约有购房意向的市民加入“砍价联盟”，以团购的方式与发展商协商“砍价”，买到价格最实惠的房子。短信发出后的第二天，就收到了数百个电话，市民对“砍价联盟”的兴趣远远超出了发起者的预想。

　　在河南、上海、北京等地，这种陆续出现的“砍价联盟”。东莞发起者李先生表示，“参加的人越多，团购的力量就越大，一般至少15户一起买就能组成一个联盟与发展商谈价。”李先生认为未来的可操作性很强。“只要购房者的购买意向基本趋同，就能随时加入这个组织。” 据介绍，目前其他城市中已成功运用“砍价联盟”集体购买房子的先例中，“砍价联盟”平均为加盟者争取到房价9折到9.2折的优惠，总体为购房者省下了9%的楼款。

　　对于“砍价联盟”的出现，许多发展商都不以为然，他们认为，东莞的住宅市场销售形势非常好，一些销售看好的楼盘对于“砍价联盟”不会作出太大的让步，也有人认为，对那些销售情况一般、急需资金回笼的发展商而言，会有一定吸引力。

　　事件3 ： 楼价7月回落 新中银超低价开盘

　　楼市价格瞬息万变，进入8月份之后出现了今年以来的首次房价下滑，而且下滑的幅度颇大，比7月下降10.3％，淡季之下的“开盘热潮”中，运河东1号、新中银·金色华庭的开盘价均低于市场预期，新中银·金色华庭更开出了每平方米3800元的年度大盘“超低价”。

　　7月29日上午，新中银·金色华庭冒雨开盘，但丝毫没有影响当天售楼的人气，该楼盘发售均价为3800元/平方米，最低价格为3400元/平方米。价格一经公开，立即给东莞地产界一个不小的震动，因为这个价格已经是去年东莞城区楼价的水平。

　　新中银·金色华庭在一个敏感的地段抛出了敏感的价格，该楼盘所处的四环路地产板块一直是东莞地产最热的地段，在不到2公里的圈内，分别分布着光大、中信、宏远、金地等众多地产巨头的楼盘，其临近的光大景湖春晓的当时价格是5800元/平方米，金地格林小城的价格是5000元/平方米左右，未来世界花园的价格是4800元/平方米左右，也就是说，新中银·金色华庭开盘开出了2006年四环路板块的最低价，比它旁边的楼盘少了1000元/平方米左右，而令人纳闷的是，新中银的楼盘品质与它旁边的未来世界花园等不相上下。

　　新中银的低价开盘对东莞楼市的上涨起到了一定牵制作用，随后开盘的运河东1号等也没有超出消费者的预期，由此，其成为了2006年东莞楼市的标志性事件。

　　事件4 ： 九大地产商牵手名校办教育

　　教育联姻地产在东莞本不新鲜，前有宏远外国语学校的成功先例，后有中信开办的多所幼儿园、小学的良好发展态势，而今年，更是可称之为地产教育年，南开、黄冈、中山大学、新亚国际等这些在国内教育界赫赫有名的品牌纷纷进驻东莞，与东莞各地产商合作办学。中信、世纪城与南开大学合作创办“东莞市南开大学附中实验学校”，黄冈学校联手富通地产打造“理想0769－黄冈理想实验学校”、万科地产与中山大学合作建立“中山大学附属（东莞）外国语学校”、光大创办了“新亚洲外国语小学”。

　　很多人认为，发展商出钱盖校舍，“名校”出教学师资力量，这种模式可以达到业主、企业及社会三赢的局面：业主可以通过这些楼盘学校解决小孩入学问题，发展商通过办教育可以提升企业品牌价值加快楼盘销售，而这些民办教育也可以在一定程度上解决基础教育投入不足的困难，事实上，近两年来东莞宏远外国语学校、中信朝天实验小学等地产教育的成功确实达到了这样的效果，很多业主置业宏远、中信的楼盘，就是为了让小孩入读这两所学校。

　　面对这股地产商联姻名校办教育的浪潮，也有业界人士担心，楼盘办学是一种特殊的民间办学模式，其投资者的初衷是为了增加楼盘卖点，然而楼盘开发是短期行为，办学却需要长期投资，如果楼房卖完了，发展商一旦撤资，教育又该怎么办？这些学校的教学质量如何监管？

　　事件5 ： 实行网上预（销）售备案制度

　　8月1日起可以在网上查询商品房的预（销）售情况，走出了地产透明售房的第一步，实行商品房销售网上备案制度，将所有房源信息上网公示，能有效地解决房地产市场供求信息不对称的现象，实现房屋销售信息的公开化。

　　根据规定，房地产开发企业在取得商品房预(销)售许可证后，须到东莞市交易所办理商品房项目建档，市交易所再把项目情况在“东莞市房产管理局公众信息网”上公布，公布内容分为五部分：分别为楼盘明细表，包括总的套数，可销售套数，销售单元的房号、户型、面积、状态等情况；商品房销售合同示范文本；商品房拟销售的价格；全市商品房每天成交数量、面积、金额及存量情况；商品房销售价格走势图。

　　对此，许多市民对该网站的未来建设也提出了一些建议。他们均希望房产销售信息能彻底公开透明。有人告诉记者，有关部门最初承诺的楼盘公示内容将具体到销售单元的房号、户型、面积和状态等情况，而现在网上公示内容并没有细致到楼盘具体某套房子的明细表，在网上仍然不能了解那些楼层好、朝向好的商品房是否真正已经售出。这样网上公示可能将不能起到严禁囤盘的效果，市民们希望网站能够真正做到房产交易公开透明。

　　事件6 ： 铜锣湾百货兵败东莞

　　7月15日，铜锣湾百货在东莞的唯一一家门店正式与华南MALL终止和约，在7月完全撤出卖场，这样，仅仅存活了两年的铜锣湾百货折戟沉沙，兵败东莞。铜锣湾失败的原因一方面是由于铜锣湾集团本身在全国的扩张速度过快导致资金链断裂，但业内人士认为，更重要的原因是由于2004年以来东莞的商业地产“大干快上”，各种大型卖场百货纷纷拔地而起，造成商业供给严重过剩，使一些商场倒闭关门。

　　据悉，从3家到50多家，总部位于深圳的铜锣湾只用了不到3年的时间。2003年铜锣湾开始对外扩展达到顶峰时，在全国共开设了58家店，前后进入20个省、49个城市。但从去年10月开始，铜锣湾在江门、阳江、河源及省外的大连、烟台、兰州等多家百货门店就陆续撤柜重整。与此同时，东莞地区的商业地产在2004年也达到了一个高潮，短短两年聚集了超过12个大型购物中心项目，东莞城市的四大商圈就已云集了将近300万平方米的商业面积，此外每个镇几乎均有大型购物中心建成和在建，到今年各种类型的百货商业都面临人气不旺、市场过剩等困境。

　　从华南MALL、第一国际、地王广场等大型商业地产宣传推广到现在，已经有两到三年的时间，如今这些商业项目的一些规划和定位跟此前推广时期的规划和定位有了出入，这些都是开发商的调整战略所致。

　　业内人士认为，商业地产必须在现有的基础上进行整合和提高，商业物业也是一个消费总量的爆发期，现有的商业发展必须是理性的和具有特色的，不能重复同一个项目。

　　事件7： 10月黄金周楼市惨淡收场

　　“十一”期间，东莞楼市比较清静，没有往年的热闹，出现这种现象有两方面的影响。

　　首先，新政策出台后，开发商推货量受其影响而减少，因为新政出台对诸多房地产商的开发行为都有所限制，开发商原本的规划也相应要作出调整，这就使得开发商出货滞后，甚至一些开发商到现在还没有办结一些土地的审批，因此直接导致了“十一”新开盘项目减少、推货量减少；其次，东莞的房价这几年逐渐推高，虽然今年有金色华庭、宽寓等项目低价入市，但都在短时间内被市场消化，根本不能把这种热销带至黄金周期间。而且，市场上部分楼盘价格在黄金周期间还在逐渐上浮，购房者更加重了对市场观望的情绪。

　　也有开发商认为，今年黄金周期间，没有哪个盘会特别火爆，各大盘客流平均。加上新盘都在9月时提前亮相了，大比例的项目都是旧盘推新货，造成民众看盘的兴趣减弱，总体人流量因此受到影响。另外，部分楼盘在“十一”提价确实对销售造成了一定影响，分流了一些客户，一些货量不多的发展商黄金周也不急于推盘回笼资金，用“慢慢推”的心态进行销售，免得项目“卖断货”。

　　还有人分析说东莞楼市已逐渐成熟，购房者不会刻意地选择某个时间去看房和购房，开发商也不会刻意地等着黄金周来推售，现在当项目建设到一定程度，时机成熟了就可以推售，这是市场成熟、理性的一个表现，同时开发商不在黄金周扎堆开盘是营销策略方面出现了新的改变。

　　事件8 ：

　　地块拍卖竞价火爆

　　8月下旬，一场激烈的竞拍在东莞市土地交易大厅进行，因出价者达l0家，而由挂牌出让转为现场竞价的大岭山金桔村地块，在经过一轮竞价之后，最终由金地集团东莞公司以约2.1亿元的价格竞得。

　　9月30日，莞城东平街一地块在挂牌出让以来，这块面积为2478平方米的土地吸引了l5家开发商前来竞投，交易形式改成土地拍卖。拍卖现场，经过75轮的叫价，东莞城区房地产开发公司最终以4100万元人民币的价格成功拍下该地块，土地均价高达16545元／平方米，折合楼价也有3037元／平方米。从今年的土地挂牌情况来看，城区的地块出让渐少，尤其是热点开发区域的地块，更成了香饽饽。另一方面，这两年以来，尤其是深圳和广州的开发商纷纷注资东莞建设楼盘，东莞土地竞争日益激烈。

　　事件9 ： 港口大道开通 沿线镇区地产受益

　　港口大道南起虎门港开发区沙田港区的进港南路，北至万江区的鸿福路，途经万江、道滘、厚街、沙田等多个镇区。9月5日上午，记者一行驾车从南城出发，到达道滘“丽水佳园”楼盘路口时约十分钟左右，再用约十分钟左右，则到了沙田镇的“活力粤港”楼盘。一条道路的开通对房地产业的影响是巨大的，港口大道沿途的各个楼盘都或多或少地“沾光”。港口大道全线通车，不仅有利于虎门港与市区之间交通的快速集散疏运，有效地缓解107国道等现状主干道的交通压力，并与松山湖大道、东部快速路形成“三线联动”的格局，不仅大大提升虎门港的港区建设速度，有效带动西部沿海地区迅速崛起，而且对全市经济也将产生重大影响。

　　港口大道开通，最大的区域受益者是沙田。沙田镇房地产起步较晚，开发楼盘不多，除了前几年开发的粤港花园、利澳花园、东港城花园，近两年开发的还有庄士新都、活力粤港花园，后者还处于销售期。沙田与厚街一河之隔，从经济活力来看略逊厚街，因此沙田楼盘多把目标客户瞄向厚街。业内人士分析认为，港口大道的开通，对买房的普通消费者来说从心理上就有了一种预期，如果再次传达过来的信息是房价“不贵”，消费者可能就会有买房的最初意向。

　　事件10 ： 深客东莞置业高潮到来

　　12月初，位于凤岗镇的蓝山锦湾花苑二期洋房组团正式推出市场，并以销售大热姿态位居东莞市房产管理局公众信息网本月销售榜的首位。事实上，这个位于凤岗镇的楼盘在推出前几乎不为人所知，据有关知情人士透露，该盘的主要买家来自深圳。

　　据了解，今年的镇区市场中，像凤岗蓝山锦湾花苑销售大热、深客购房占相当比例的楼盘并不少见，如近年三正地产推出的三正半山豪苑、卧龙山花园，中惠地产推出的中惠沁林山庄、金士柏山花园及南峰地产推出的御鹿华庭等项目都在深圳客户的追捧下取得不俗的销售成绩，而这些项目所在的镇区大都处于与深圳临近的清溪、凤岗、塘厦、大岭山等镇，这些镇占尽了与深圳交接的地缘、交通优势，在今年的楼市开发、销售方面表现突出。

　　从销售成绩看，今年来自以上镇区的大型地产项目在开盘后几乎都能取得很好的销售成绩，而且销售速度惊人，推出产品大都在短时间内全部销售一空，有的项目中深圳客户购房的比例高达30％~40％甚至更多。各种迹象表明，部分临近深圳市场的镇区地产销售对象和消费群体正在发生重大变化：深圳客户已迅速成长为当地楼市置业的重要群体，以外引深客购房为主的“深派“镇区地产区域效应已经形成。

　　事件11：最大额土地闲置罚单开出

　　据东莞市国土局发布的信息，今年6月15日，东莞市土地闲置费征收工作取得零的突破，对常平镇房地产开发实业公司的一宗闲置土地，依法征收土地闲置费140万元。8月24日，东莞市国土局已经依法收取了东莞时富花园开发有限公司土地闲置费827万元。这也是迄今为止东莞市所有征收的土地闲置费中数额最大的一笔。

　　时富花园地块位于寮步镇横坑村，总面积500亩。1993年，横坑村与香港时富集团签订合同，将该地块“转让”给时富集团，分5期开发房地产项目。但该地块至今只开发了第一、二期，面积为188亩。之后，一大批房地产商相继依法缴纳土地闲置费，有力带动了闲置土地处置工作深入推进。

　　事件12 ： “金钥匙”物管首进东莞楼盘

　　9 月28日，中信·森林湖在首期交楼仪式上宣布，该公司正式加盟“金钥匙”物业服务联盟，而国际“金钥匙”组织当日也正式授徽森林湖，这也是“金钥匙”这一代表国际五星级酒店服务水准的模式第一次被引入东莞楼盘的物业管理服务体系中。“金钥匙”起源于1929年法国饭店中一群拥有丰富服务经验的世袭代办礼宾司，他们能为宾客提供尽善尽美的专业化服务。“金钥匙”是对酒店中专门为宾客提供金钥匙服务的个人和群体的称谓。

　　这之后，宏远地产全面推出宏远大社区物业管理全面跃升计划；联华国际也在其聚星岛生活社区引入英伦皇家式物业管理模式，中惠地产也引进了深圳开元物业管理。