四大板块将续写精彩

　　2006年的楼市可用“多事之秋”来形容，从“国六条”、“国十五条”出台开始增收营业税到二手房转让强制增收个税，再到国家规范房地产交易秩序，征收土地闲置费，央行两次调整利率……一系列的政策让2006年变成了“政策年”。

　　某业内人士告诉记者，今年出台的政策是中央多个部门联手发起的，相比之下效力更猛，从这一趋势看，国家的宏观调控政策还将延续，同时，东莞市政府在今年也根据相关政策出台了适合本地楼市发展的具体方案。虽然宏观调控下的市场给开发商表现的舞台越来越小，但是在东莞，随着《东莞市住宅建设规划》和《东莞市域城镇体系规划（2005～2020）》的推出，也为东莞今后的城市规划，房地产发展方向提出了新的纲领，这是稳步发展房地产业一个绝好的契机。

　　那么，在这种政策紧缩与发展空间共存的态势之下，明年的东莞楼市将会随着政策大势做出怎样的改变呢？我们采访了相关房地产开发商和代理商，请他们对2007年东莞楼市走向进行分析。

　　访谈嘉宾

　　翁其怡——东莞市高田房地产开发有限公司副总经理

　　杨懿——东莞市中信康华房地产开发有限公司经营部经理

　　梁军——东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理

　　蓝功敏——合富辉煌房地产东莞分公司项目总监

　　曹文旭——东莞市中惠房地产集团有限公司营销副总监

　　湛华北——东莞市思创动力地产顾问有限公司总经理

　　预测

　　2007年将延续平稳发展势头

　　翁其怡：从今年政策出台的频繁度以及力度上分析，2007年国家的宏观调控政策基调不会改变，而且，明年的房地产市场有足够的时间去检验政策的可行性，随着时间推进，各种政策的影响力会加大，当然，政策在实施过程中会根据市场的变化作出调整。2007年，东莞的房地产市场在这种大背景下会有良好的发展，因为从目前看来，东莞供需是比较正常的，市场会延续这种平稳的势头，在房价方面也不会受到太大影响，城市的构架给了房价上涨的空间。

　　杨懿：随着今年宏观调控政策如潮水般推向市场，估计明年的房地产市场将会是“中小户型元年”。在东莞，政府规划的出台也明确了东莞未来五年的发展方向，预计明年东莞的房价将会根据市民的消费能力呈现平稳上升的趋势。对于开发商而言，政策缩紧了“跳舞”平台，各开发商也会在政策中逐步成熟，明年，开发商重点比拼的将是房屋品质、产品功能、园林景观等方面，项目运作也将会更成熟化。

　　曹文旭：从东莞楼市明年的走向分析，上半年政策对楼市的影响不会很大，因为上半年面世的很多楼盘项目，有很多都是在今年政策出台之前报批的，那么在推出时也不会受到政策影响。而下半年，政策中“90/70”的标杆在市场供应上会有所反映，整个楼市的供销结构也会出现相应变化。

　　湛华北：对于东莞明年的楼市预测分析，市场需求还是被看好的，明年东莞的区域市场受到政策影响的可能性不大，楼市将会波澜不惊，在平稳中发展，开始步入整固期。

　　蓝功敏：明年国家宏观调控对东莞楼市最大的影响应该是给予客户更大的信心，今年东莞的绝大部分开发商都取得了很好的利润，进入2007年，随着城市规划的进一步展开，交通规划功效也开始凸显，城区的向心力将得到增强，城市规划中几大中心的概念会逐步清晰。

　　梁军：现阶段，东莞楼市的发展速度并不快，因为几年前，楼市发展还是空白，从2003年开始，东莞楼市的空白开始被弥补，随着东莞产业结构的调整，人才的落户，购房群体随之放大，对于房屋的需求也会相应增加，从这方面来看，2007年的东莞楼市会很有市场。而政策对东莞楼市的最直接影响，将会表现在产品供应上，2007年将出现的一个大变化就是很多房屋产品被重新定位，符合政策中“90/70”的要求，这对东莞的白领阶层来说是好事，有更多的选择。而对于大户型房屋来说，推货量将会收紧，但是东莞对此的需求并不会减少。

　　热门片区发展预测

　　1

　　南城片区（中央生活区）

　　优势分析：南城区是东莞市委、市政府的所在地，它有独特的地理位置的优势。吸引了越来越多的东莞市民和外来人员前来南城区投资居住，南城已成为富人和白领阶层聚集的宝地。

　　在今年最新公布的《东莞市住宅建设规划》中，政府明确提出位于该区域内的“中央生活区”为今后住宅建设规划的重点区域，可以说，中央生活区的启动，将拉开东莞房地产板块竞争的全新格局。在交通方面，中央生活区南北相邻东莞市的四环路和五环路，东面是东莞大道，都是城市的主要快速干道，便利中央生活区往来镇区和其他城市。在内部环境营造上，规划了五个主题公园和大型购物广场，整体的竞争力显而易见。

　　蓝功敏：原来的南城区在东莞市民心目中是比较偏僻的区域，或者说属于开发新区，更偏向于城市新白领居住，而原来的东莞市民则较少关注这一区域。但是进入今年以后，随着行政中心的完善，区域配套设施的兴建，南城区的地段价值开始提升，而且以后南城区将会是东莞的热点区域，将是豪宅区。从目前南城区的房价来分析，进入2007年后，一些大体量的楼盘均价至少是达到5500元/m2左右，很少会出现5000元/m2左右的房子，除非是一些小体量或者是单体楼盘。

　　梁军：南城区的重点发展区域是中央生活区，这一区域中的房屋在2007年会逐渐趋于高端化，开发商、消费者对楼盘品质的要求会增加，而房价也将会顺应提升。随着“90/70”政策的实施，该区域的市政配套设施也将要作出相应的改变，因为新政策之后，对楼盘的户型面积要求非常明确，那么，该区域楼盘原先规划的住户数将大幅度增加，相关的市政配套设施也要跟进。

　　2

　　松山湖片区

　　优势分析：松山湖不仅是东莞综合性的生态型高科技园区，还将与目前东莞四区、同沙构成“三位一体”的主城区发展轴，成为面积近200平方公里的东莞城市核心区，也就是说，松山湖将是日后最受瞩目、预期规划有30万人口的东莞新城，在各路开发商眼中，其中具有的商住功能是非常重要的。

　　翁其怡：松山湖片区属于综合型产业园区，房地产开发是其中的一部分，该片区内的楼盘最大的优势在于拥有绝佳的自然资源，但是松山湖离城区较远，现阶段推出的项目都是大户型别墅或者联排，属于高端的楼盘产品，那么对于消费人群的选择性也是非常强的。目前看来，松山湖片区的别墅项目，销售对象60％都是深圳客户，这些人看重的是园区的前景，随着明年松山湖片区的开发速度加快，片区内的楼盘价格上涨空间还是非常大的。

　　湛华北：松山湖片区内的楼盘项目以深圳等地的外来人群购置较多，其主要目的是投资，这些业主购买房屋博弈的是一种预期，但是如果没有收益，投资者的热情也会被削弱，会抑制该区域的楼盘发展，所以，明年松山湖片区应加大生活配套的投入，以增强预期的效应。

　　3

　　港口大道沿线

　　优势分析：港口大道南起虎门港开发区沙田港区的进港南路，北至万江区的鸿福路，途经万江、道滘、厚街、沙田等多个镇区。2006年9月1日全线贯通。港口大道在港口开发建设过程中扮演着十分重要的角色，其全线通车，不仅有利于虎门港与市区之间交通的快速集散疏运，有效地缓解107国道等现状主干道的交通压力，并与松山湖大道、东部快速路形成“三线联动”的格局，不仅大大提升虎门港的港区建设速度，有效带动西部沿海地区迅速崛起，而且对全市经济也将产生重大影响。

　　蓝功敏：今年港口大道开通后真正连接了虎门、厚街等地的交通，把原莞城市民的居住范围扩大了，交通便利后，也带旺了沿线片区的楼盘，特别是紧挨着莞城和五环路的楼盘，今年都有不错的销售业绩。在明年，会有更多有实力的开发商进驻港口大道沿线开发项目，届时，交通对居住的影响将会显现。

　　梁军：港口大道开通后，对道路周边区域的房地产发展有很好的支撑，沿边楼盘的发展势头明年会更好，但是不同区域内市民的居住习惯和置业习惯也是影响楼盘销售的因素，目前看来，港口大道开通后其辐射范围主要还是局限于道路上各个区域的周边，暂时不会出现因交通而跨区域置业的现象。

　　4

　　寮步片区

　　优势分析：市场有关调研报告显示，从区位分析，寮步正好处在城市空间发展轴和产业发展轴的中间位置，因此寮步融入未来大东莞市区是城市发展的必然趋势，同时也是东莞城市东拓的第一站。当东莞“三位一体”城市规划渐露雏形时，东莞市中心城区向东拓展的趋势也越来越明显，大批地产项目从2004年起在东城以东、良横片区和往寮步镇中心板块扎堆发展，品牌地产商家不断涌入，而寮步与主城区一体化、成为东莞未来中心城区的重要组成部分的概念已获得政府、商家和各界人士的广泛认同和支持。

　　杨懿：寮步本身和东城区接壤，这几年的经济发展很快，但目前看来，寮步的楼盘项目并不多，市民的选择范围比较小，所以，预计明年将有更多品牌开发商介入此片区参与房地产开发。

　　翁其怡：目前寮步的一些楼盘都位于与东城接近的区域，还是要利用地域的优势发展房地产，对该片区明年的发展预测是，寮步楼盘的扩张速度并不会很快，因为东莞整体消费水平是有限的，加上其他几大热点区域的冲击，所以，对于寮步来说，明年更重要的是维持楼价的水平，向纵深发展。