调控猛药疗效如何？ 专家预测未来几年房价走势

　　12月21日，据国家发改委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比10月低0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比10月高0.1个百分点。中新社发 刘君凤 摄

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　　为了挤压房市泡沫，中央从去年起，不断挥起宏观调控的重拳。与去年相比，今年是房市调控链条拉得更紧的一年，一系列调控政策力度之大可说空前。

　　这一帖帖调控猛药对全国几年来的房市顽疾有了一点疗效：一些地方住房供给结构调整总算有了开端，税收、信贷和土地政策也稳步落实，廉租房制度建设开始纳入目标责任制，房市秩序有所好转，房市投机开始退潮。

　　然而，最好的良药也不可能使人身上大病一个早上就痊愈。从目前情况看，由于境外流动性资金仍千方百计要进入房市，而地方政府也很不愿意对外资进入房市加以限制，更主要是房地产投资暴利的巨大吸引力，使今年房地产投资尽管增速稍有下降，但规模依然偏大，造成钢铁、水泥等行业投资高烧难退；京、穗、深及呼和浩特、大连等城市房价还在顶风上涨；不仅开发商，而且不少地方政府对国家宏观调控政策认识不足，甚至阳奉阴违，直到9月底全国还有65%的地级以上城市，91.1%的星级城市尚未公布住房建设规划，19个地级以上城市尚未建立廉租房制度。可见，房市的调控，还任重而道远。

　　鉴于中国当前宏观经济的运行形势，尤甚是房地产业发展现状，我对2007年甚至其后2-3年的房地产业发展态势做出如下几点预期：

　　1、国家对房市调控力度不但不会削弱，而且将更注重针对性和执行力度，包括对外资进入的限制政策。如果现有政策尚不足以把病治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70%-80%的比重。

　　2、房市供求结构将会不断明显改善。供给从大房型高档房为主向90平米以下省地节能节水的中小套型普通房为主转变；需求方的投资、投机潮进一步让位于自主消费为主的局面会进一步加强和巩固。

　　3、经济适用房和廉租房制度建设会在中央强有力干预下在各地逐步得到落实，实在买不起房的低收入家庭的住房困难定将日益受到关注，但还不可能在短期内有象样的规模，即使在长期也不可能对市场性运作的商品房产生很大冲击，房地产的市场化改革方向不可能逆转。

　　4、未来1-3年内楼价可能是稳中有调的格局。“稳”指整体稳定，不会大起大落。“调”指有局部性调整，包括：周期性上，短期(1-3年内)可能向下，长期仍会向上；结构性上，短期内中小套型紧俏从而价格坚挺，大房型疲软，但若干年后可能相反；地域性上，离市中心区越远的楼价越有下调压力，离市中心区越近的楼价则越坚挺；动态性上，各楼盘的一手二手价格不可能一成不变，而会随周围环境变迁而变动。

　　(文章来源：每日经济新闻 作者：尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任)