评论：专家视角：单位自用地能推向市场吗？

　　□冯苏宝

　　近日，有两位广州市的政府官员分别提到，将开放部队和本市国有大型企业自用的土地来建设经济适用房以平抑市场，并且称“市里已草拟了管理办法”。自从1993年国务院国发30号文首次提出经济适用房概念，逐步形成一套相对完整的政策体系以来，这是地方政府在政策层面上的一个突破。（《羊城晚报》12月28日）

　　在供应渠道上，经济适用房不啻一种。虽然在属性上，它们都是指政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，在政策要点上，皆属行政划拨土地，行政事业性收费，招标建设，限制建筑标准，限制价格，限制购买，控制交易，但在供应对象上却存在着差异。就拿单位自用土地建房来说，中央有关部门颁布的各项文件无不明确限定：必须全部用于本单位、本系统职工住房，不得对外销售。

　　但在现实的政策执行过程中却有着很大的“酌情处理”。已建成的经济适用房中，确实解决了许多中低收入无房者的需求，但其中有相当部分则通过曲曲折折的操作涌向了市场。今天，经济适用房受到诟病的，正是这部分在享受优惠政策的同时突破了供应对象和交易方式限制的市场化了的住房，它们一方面以免除地价后的差额利润猛烈地冲击房地产市场，另一方面随着销售基准价格和浮动幅度水涨船高，越来越成为主要满足中等偏上而非中等偏下和低收入家庭需要的物品。所以，经济适用房政策在总体上面临新一轮的调整，需要以新的思路或更完整的配套措施来纠正和规范执行中的偏差。

　　广州市提出开放自用土地建房以平抑市场，具体所指不太明晰，但在笔者看来存在着两个可能性。一个可能是，对于建设部【2004】77号文件第八条在理解上发生了偏差，文件的说法是：“中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理，其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理”。实行属地化管理和纳入当地的建设投资计划是关键词，但它并不等于当地政府可以对这些单位的土地进行开放，不等于可以由“自用”过渡到“对外销售”从而平抑市场，如果相反来认识，那就是一种由认识偏差造成的政策出位，是应该加以改正的。第二个可能是广州市打算对经济适用房政策体系进行调整和新的构建，是以部队和国有大型企业作为政策目标和示范，把单位自用土地建房的商业化、市场化操作由暗变明，使这一领域成为调节房地产市场的重要筹码和手段。

　　当然笔者更愿意看到第二种可能性。因为随着广州市单位自用地的枯竭，部队和大型国企所拥有的土地资源可能是当前供应体系中开发建设经济适用房最后几块领地，所以应当将之很好地用起来，名正言顺地调节市场，并且在制定相关政策方面，比起那些限制性措施要容易，执行成本要低。但在政策层面把单位自用地推向市场，牵涉到整体性政策体系的构建，涉及到市场机制的公平性以及社会公正等更复杂的问题，它首先需要自上而下认同，需要创新勇气，需要采取一系列配套性的大动作，需要做更加周到细致的企划。但愿这一突破能够为我们带来真正的喜悦。（作者单位：深圳综合开发研究院）

　　（紫／编制）