“土地政策”改革应“限”“堵”结合

http://www.sina.com.cn 2007年01月01日02:23 东方早报

  伴随着2007年新年的到来,有关土地出让金是否应收归中央统一监管的争论尘埃落定。国务院日前下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,正式终结了土地出让金归地方财政自由支配的时代,代之以中央统一监管下的基金式管理模式。根据通知,自新年开始,土地出让金将全额纳入地方国库,采取“收支两条线”的管理方式,同时建立国有土地收益基金,用于土地收购储备。

  毋庸讳言,该通知的下发,意味着土地出让金的管理将处于中央的严密监控下,同时也强化了土地转让过程中地方政府对于拆迁等问题的责任。设立基金的管理模式遏制了土地出让金使用中的“体外循环”,强化了中央的管理。但从历次政策出台的结果看,简单剥夺或者限制地方政府出让土地的权力,并不能从根本上解决问题。

  例如,去年9月,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》非但没有遏制楼价的飙升,相反,在广州,两个完全符合“90/70”新政户型要求的地块拍卖,被房地产商分别推高到3974元/平方米和4033元/平方米,创下了广州市的区域天价。其背后的原因,开发商认为,新政策将限制地方政府土地批租的权力,由此推断土地供应将进一步趋紧,所以高价拿地成为唯一途径。

  市场反应与政策目标往往相左的原因在于,目前所实行的中央与地方财政分权体制决定了地方政府在房地产业中的权力和利益联系紧密。历次财政改革的结果之一是,地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任,因此,土地出让收益必然成为地方政府不得不依靠的“补给站”。

  地方政府承担着维护本地区经济发展和符合政绩考核要求的双重职能。从目前地方政府考核以GDP为标准的角度来看,两者在一定程度上一致,所以大兴基础设施建设仍将是地方政府的必然选择,需要解决的仅是建设资金来源问题。所以,简单削减地方政府在土地出让方面的收入,只会导致地方政府变相融资、增加隐性负债。

  对于地方土地出让金政策“一统就死、一放就乱、一乱就收”的循环怪圈,尚需从源头疏导和治理。一方面,地方政府考核方法体系应得到彻底的改革;另一方面,适时放开金融创新手段,改变地方政府收入来源单一、融资手段缺乏的现状则是疏导的良好途径。

  从长远来看,限制性政策需要与疏导性政策相配合,才更加有利于土地出让市场,乃至房地产市场的健康发展。

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