推迟买房悖论

　　作者：清议

　　如果人们对房价有信心，自然会购买住房。相反，如果人们对房价缺乏信心，或者总是担心（某种意义上讲是巴不得）房价下降，那么，就会停止购买，确切地说是将他们的购买行为推迟了。

　　信心的重要性对市场经济来说常常被人忽视却总是在暗中较劲。理论上讲，房价上涨应当是购房者对未来价格有信心的表现，而房价下跌则通常是购房者对未来价格缺乏信心的结果。这与投资者在股票市场上“买涨不买落”的心理颇为一致。

　　但是，笼统地讨论人们针对未来价格的信心有时会陷入自相矛盾。比如说，尽管受到旨在抑制房地产投资过热的各种公共政策的轮番轰炸，在很大程度上打击了购房者的信心，但国内绝大多数城市今年以来的房价却仍在上涨。可以肯定，与以往相比，投机性买家已基本离场，至此继续强调其中的非理性交易成份是不恰当的。

　　许多人相信目前的房子大多是为富人建造的，而且买房的人也大多是富人，因此不在乎价格的上涨。这种以住房市场的结构性失衡或许能解释上述市场不对称现象的部分原因，但肯定不会是主要原因。从时间序列讲，房地产交易行为比股票交易行为要理性得多，没有人不希望能够以更便宜的价格购买到自己中意的房子，也没有人愿意看到自己买到手的房子出现贬值，哪怕是他/她是富人。那么，到底是什么原因导致房价与购房者信心之间出现严重的不对称现象呢？

　　来自北京市房地产交易管理网的数据表明，截至10月31日，北京市可售住宅期房为1298.8万平方米，比6月末减少近一成。与此同时，有报道说北京市10月新开盘项目33个，老项目后期开盘22个，获批新增供应面积113.86万平方米，整体供给比9月减少过半。非常明确，市场可售新房存量下降，后续供给增长乏力，是国内住房价格在购房者普遍对未来价格信心不足的情况下继续上涨的症结所在。

　　实际上，依据国家统计局数据，即使是在上一年，北京市商品房销售面积按年增幅也明显领先竣工面积和施工面积的同期增幅，三项数据分别是26.4%、22.9%和8.2%。同期全国情况是商品房销售面积按年增长45.9%，房屋竣工面积按年增长14.9%，房屋施工面积按年增长17.1%。值得注意的是，以往更多年度的数据也不能证明国内商品房市场出现供过于求，倒是能用来解释供不应求的现象，其中包括住宅。总体看来，2000～2004年，全国商品房销售面积累计增幅高达105%，其中住宅销售面积累计增幅为104.1%；另一方面，尽管统计数据显示房屋施工面积累计增幅与销售面积颇为接近，但要么是出于开发商力不从心的原因，要么是宏观调控政策发力的原因，房屋竣工面积累计增幅仅为69.1%。

　　我并不是在说宏观调控政策是导致房价上涨的主要原因，而是说理论上的消费者信心不足并不总是导致价格下降，尽管必须承认公共政策尤其是其强大的舆论攻势足以影响人们的信心取向。

　　任何一种商品的价格都不是由买方或卖方单方面决定的，住房同样如此。在购房者因对未来价格信心不足而停止或推迟购买的同时，开发商也面临着信心不足的问题，而且同样可以推迟开发。信心不足可以导致已储备的土地推迟开工，但随之而来的是，土地储备时间越长，资金占用以致整个开发成本就越高。对于已开工项目来说，因信心不足而导致的开发周期延长，一样会形成开发成本与开发周期呈正比例变化。糟糕的是，虽然需求可以被推迟，开发周期也可以被推迟，但债务却不能推迟，而且并不是所有开发商都可以承受因延长开发周期而带来的财务压力。这就意味着随着越来越多规模较小的开发商因市场普遍信心不足而陷入财务困境，市场供给必然渐渐萎缩。我相信，为什么最近5年国内房屋施工面积累计高达595938万平方米，而竣工面积累计仅为197565万平方米，竣工比例为十分低下的33.1％，原因盖出于此。

　　更糟糕的是，在老项目开工推迟或工期推迟的情况下，如果对仍具有实力的开发商采取紧缩土地供给的政策，结果会出现更严重的供给萎缩。

　　换一个角度说，受“货币数量说”指引，价格水平与货币投放数量呈正比例的变化。目前旨在对冲过剩流动性的货币政策，本意是为了在降低贷款增长率的基础上防止价格上涨过快。但在已开工项目无法及时竣工并相应形成市场供给的情况下，市场会出现更严重的供不应求，毕竟国内人口增长特别是人口的结构性变化所形成的需求增长具有十足的刚性。由此出现价格上涨当然毫不奇怪。

　　我的意见是，除涉及违反法律的行为之外，不要继续过度打压房地产开发商的积极性。与其一味控制贷款，并强迫开发商调整户型结构，倒不如利用市场手段鼓励有实力的开发商开展针对弱势同业的兼并收购，重点实施存量开发，将目前偏低的竣工比例逐步提升到与销售面积增长相接近的水平。无论如何，只有在市场形成供求平衡的前提下，房价才有可能企稳。不过，指望国内商品价格出现下降是很不现实的。理性地讲，如果未来几年能够实现房价上涨幅度与适合人群的收入增长幅度相一致，已算是非常理想的了。

　　当然，我丝毫不反对针对广大中低收入者的新房应当有更低的价格，但这除了需要政府做出合理规划并提供相应的补贴之外，同样需要此类住房供给出现较大幅度的增长，否则还是空想。

　　来源：经济观察