专家:经济适用房建设对地方政府的智慧是个考验

　　2006年11月16日上午，大连市沙河口区和西岗区国土资源和房屋分局经济适用房申购受理窗口，被上千名入围申购经济适用房的市民挤满。中新社发 王锡增 摄

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　　自2006年11月初昆明市经济适用房开始申购登记以来，已发出登记表4万多份，6000多人交回了登记表。登记工作将于今年1月底结束，之后将通过审核、公示等程序，按“困难优先、满足急需”的原则，确定购买顺序。

　　去年8月，《昆明市经济适用住房管理实施办法》一出台，便引起了社会的广泛关注。该办法规定，经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易。经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3%向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25%向政府缴纳土地收益。分别由房产管理部门和国土资源管理部门在办理产权交易登记及土地使用权变更登记时收取，交同级财政专户存储。

　　据悉，这是昆明市首次建设经济适用房。由于目前首批经济适用房仍在招投标阶段，因此备受市民关注的房价问题仍是悬念。

　　据昆明市规划局公布，未来5年内该市将建设3.1万套经济适用房，建筑总面积达250万平方米，新建的经济适用房每套建筑面积在80平方米以内。来自云南省建设厅的消息，该省廉租房建设2005年至2006年连续被纳入了云南省政府的“十件实事”之中。但由于经济适用房在其他城市出现诸多弊端，因此未来经济适用房的建设没有列入政府的重点工作范围。

　　有关经济适用房的建设在业内也受到争议。云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研副教授认为，经济适用房既不是商品房也不是廉租房，其定位和概念模糊。很多国家都没有经济适用房这个提法。世界各国都有买不起房子的人，为维护社会稳定，体现社会公平，政府通常是通过财政转移支付来帮助和保护弱势群体。

　　“因此，经济适用房的建设对地方政府的智慧是个考验。”他说，经济适用房的建设涉及面广，房管、国土、规划、建设、财政、民政、法制等多个部门如何协调，如何组织定价，如何执行，开发商如何配合，这些都是非常棘手的问题，操作中有很多难度。操作不当，就会变味，和政府的初衷相违背。

　　“经济适用房的建设是要靠细节来操作的。”周大研认为，经济适用房的房价是个敏感的问题。如果定价不够低，中低收入者是买不起的。

　　他分析说，昆明市经济适用房的销售对象是月收入低于2000元的家庭。建筑面积为80平方米的一套房子，据测算单价应该不会低于每平方米1800元，总价14.4万元。月收入就算到2000元的家庭，每月省吃俭用，最多也只可能存500元，假如工作10年，存款约6万元。买一套14万元的房子，首付5万元，剩下1万元交配套及税费，再按揭货款10万元，10年内每月要供1000多元。这样的家庭显然无法支付这么一套经济适用房。那么这种房子到底卖给谁？

　　另外，如果定价太低，政府就必须减少或得不到出让金，甚至还要补贴其他费用，这样的事地方政府不可能长期大规模地干。更何况，低价就意味着薄利甚至亏损，质量难免还会存在隐患，安居房弄不好成了危房。

　　“因此，经济适用房还需探索诸如租售并举、与廉租房接轨等进入和退出机制的问题。发展租赁型经济适用房有利于提高低收入家庭的整体生活水平，减少低收入家庭购房时一次性支出的负担。”他说。

　　目前，经济适用房在全国饱受争议。尽管其是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但由于已经出现种种难以控制的违规现象，使该政策的初衷被违背，同时也给国家造成了经济损失。取消经济适用房的呼声越来越高，由此流露出人们对经济适用房分配的失望和对相关部门加强管理的希望。

　　(文章来源：中国青年报 作者：张文凌)