小区移交为何这么难

　　【网友来帖】

　　编辑同志：

　　翠竹新村北区的业主委员会（以下简称业主委）成立于1999年6月，至今几年间一直为维权而努力，但仍有问题未解决：

　　1、开发商未将小区的公建配套设施—农贸市场向业主委移交。依据小区的房价构成，公建配套费中有农贸市场21元。业主交了建设费，产权应归全体业主所有。根据有关文件精神，住宅小区内公共配套设施的产权应由广大产权所有人或使用人的代表机构—业主委员会来负责具体管理。2、开发商未办小区竣工综合验收交接。按照政策规定，新建住宅小区竣工必须进行综合验收交接，但小区一直未办竣工综合验收手续，导致遗留问题并产生权益纷争。3、开发商未移交小区档案资料，仅移交了三张图纸，分别是小区平面示意总图、雨水管示意图和排污管线示意图。4、开发商少缴共用设施维修基金。根据文件规定，房屋建设单位将其竣工的新建住宅移交物业管理企业管理时按规定支付的综合交接费，按该项目总投资额的1.5~2%%的比例由开发建设单位一次性缴纳。规定每平方米建筑面积15元，其中12元转入住宅区共用设施维修资金。小区住宅建筑面积共38.72万平方米，开发商应予小区竣工验收交接时一次性缴纳464.64万元。实际上开发商分两次仅缴纳了297.95万元，还欠166.69万元。

　　小区业主委副主任、龙网“党报读者之家”网友泾渭明

　　【记者调查】

　　有关小区公建配套设施的权属不明、小区移交不清和业主维权等一直是近几年来的热点难点问题之一。

　　接到网友投诉后，记者首先采访了该小区的开发商——江苏武房集团有限公司办公室主任吴仲达。据吴主任解释，按小区公建配套面积为总建筑面积的千分之三的规定，小区总建筑面积为38.72万平方米，应建配套面积1161平方米，现实际配套面积为1766.24平方米（位置在菜市场西端（含楼梯间）的二三楼），还有自行车、摩托车棚、小区门卫和供电、电信用房等，远远大于应配面积。针对网友所反映的问题，吴主任逐一解释：1、农贸市场。市场产权属该公司的原因有二：一是考虑到农贸市场是公司的经营用房，因此小区的销售价格在上级物价部门核定价格基础上降低50元/平方米；二是改制时武进国资委对此定性为国有资产，经评估后从国资委买回。去年3月28日，在产权搁置只谈收益的基础上，该公司曾与业主委达成协议，即农贸市场由该公司负责全面经营管理，其净收益由该公司每年贴补给业主委21万元，分别于每年4月和10月各支付10.5万元，自2006年元月1日起到2008年12月30日止。7月3日，该公司又与业主委全体成员协商，最后业主委同意仍按协议执行。2、竣工综合验收。小区于1998年5月开工建设，2002年10月竣工。在此期间，未有政策要求小区要进行竣工综合验收。按原来规定，已与天宁区北环街办进行过移交，业主委成立后，于2002年11月28日又一次性补贴给业主委25万元用作小区管理。3、档案资料。考虑到档案保管条件等，2005年9月27日，该公司与业主委签协议，明确房屋单体建筑结构图由该公司全部归档，业主委如须使用可无条件到该公司档案室查用，还移交了1张小区总平面图、1张排水总图和1张排污总图。4、维修基金。在小区建设期间一些物业条例尚未出台的情况下，该公司按当时的规定以5元/平方米、共计297万元缴纳了共用设施维修基金。

　　随后，记者还采访了市建设和房管等部门。据介绍，网友所反映的大多属历史问题。如，1996年我市出台了《常州市市区新建住宅区竣工综合验收和交接管理实施细则》，但翠竹新村北区的地址当时隶属武进市，其报建手续也是在武进办的，文件对此项目无约束力。而且，现按《行政许可法》的有关规定，全国范围内都已取消综合竣工验收这一项，现在若再组织综合竣工验收，已无法律依据。还有，翠竹新村北区的房屋建造在先，当时没有出台有关缴纳小区维修基金的标准，开发商不会按照现在的标准再缴纳。

　　【问题与思考】

　　近年来，随着我市各新、老小区相继推行物业管理，有关业主维权等方面的问题也日益被重视和关注，一些小区的业主在探索如何行使“主人”权利时突然发现：业主并不是小区真正的“主人”，往往“有名无分”、“有职无权”。从网上资料介绍，今年苏州就曾发生过某业主委为讨821平方米公建用房的归属权，一纸诉状将房产开发商及隶属的物业公司告上法庭的案例。

　　据了解，目前我市像翠竹新村北区业委会所反映的开发商“侵占”业主公建配套设施等小区移交方面的问题，并不仅仅是个案，而有其普遍性，最突出的问题是小区的公建配套设施因权属不明或移交不清等原因被他人占用，导致业主产生不满情绪。小区移交难，究竟难在哪里？对此，有业内人士分析，导致移交难的因素有多个方面，如小区移交背后存有利益因素；小区建造时政府还未出台相应的法津法规或有关规章制度还未完善，现在出台的新政策对既往的历史事实是否具有溯及力，又该如何操作？许多小区的遗留问题因已成为历史事实，且涉及诸多政府部门，以致没有哪个部门能明确答复。

　　如此一来，久拖不决的“后遗症”也就日益凸现并恶性循环：小区管理、设施维护、卫生绿化等等服务不能到位，业主不满意，不愿意交物管费；物业管理费收缴率低，各项服务又难以到位。最终，权益受损的还是百姓。

　　那么，公建配套设施的产权究竟属于谁？开发商是否可以二次买卖，或再用于赢利活动？反之，随着物业管理的推进，业主维权意识越来越强烈，业主维权是否会不切实际抑或有“过度”行为？两者所产生的尖锐矛盾又该如何判定和解决？有关业内人士建议，国家和地方政府应尽快研究解决办法，制定相关法律法规和符合当地实际情况的政策，明确各类小区的公建配套设施的权属及相应的管理处置规定，特别是对小区移交等方面的历史遗留问题出台统一的政策规定，并在小区内公示，让广大业主明明白白自己所拥有的“家产”，这样，这些现实的、包括历史遗留问题都可迎刃而解，让业主自治沿着法治化轨道健康发展。文波