2007年:楼盘将集中释放

　　2007年的住房市场是怎样的？还会出现2006年“供不应求”的局面吗？有专家认为，2006年的宏观调控，直接导致许多项目延迟了上市的时间，加之2008年奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在2008年前极有可能采取加大放量以规避风险的策略。因此，可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升，按正常周期运作而入市的项目，以及因政策因素推迟和提前释放的楼盘都将在2007年集中释放，更多的百姓会拥有自己的新房子。

　　政策实行将影响2007年楼市

　　也许，彻夜排长队购买某种商品的现象我们已多年没有看到了，可是，在2006年中，并不鲜见的是，售楼处门前出现了这样的队伍。

　　12月初，北京望京地区某项目开盘，竟出现了差不多七八个人抢一套房子的罕见场面，170多套房子一抢而空，而一位没有买到房的人竟然一屁股坐到地上嚎啕大哭！要知道，该项目的开盘价在9000元/平方米以上。

　　记者的一位朋友打算在京西地区买套住宅，可跑了几个售楼处，不是看中了房子却被售楼人员告知卖光了，就是楼盘品质差强人意。好容易打听到立水桥地区有新盘在售，售楼处却回复她说即将推出的144套房子有300多人登记。也难怪，本来北区楼市就是“僧多粥少”，无论是普通住宅还是高档公寓都非常“抢手”。

　　面对房价的调整，购房者的心态也悄悄发生了变化。在朝阳的一个小户型社区，记者碰到一对五十岁上下的夫妇，他们围着销控台，急切地要为儿子挑一套婚房，而他们的儿子竟然还只是一名大学生！“现在有合适的房子得赶快买，我们担心等过几年儿子大了真要结婚了，就买不到合适的房子了！而且，短短一个月，我们看中的房子二期的均价也从当初的6000元/平方米一路飙升到8000元以上！”可怜天下父母心！可怜天下买房人！

　　但是，对于北京欲购房的百姓来说，2007年或许能够满足他们购置新家的愿望，伟业顾问的赵伶莉介绍说，2007年对于购房者来说有几个利好的消息，具体来看，2006年的政策实行将影响2007年楼市。预计2007年中国房地产可能出现几大现象。首先是一、二线城市房价整体涨幅下降，特别是这几年领涨的京沪等几大城市；其次是“限价房”推向市场，解决部分中低收入群体的住房需求，同时，辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这些住房保障措施，不仅将打破现有的楼市格局，也将为房价涨幅趋缓和中国经济健康运行立下功劳。其三，开发商的滞销情况难以根本改观，部分楼盘的降价促销将成为常态，楼市供求关系有望在部分地区转换，促成买方市场的成形。其四，银行信贷政策收紧和再次加息的可能性依旧存在，房地产市场供大于求的格局再次得到稳固。

　　一句话，2007年，中国房价涨幅将进一步回落，更多的百姓会拥有自己的新房子！

　　“放量”局面已经悄然形成

　　放眼望去，2007年京城楼市那种“放量欲来”的局面已经悄然形成。根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万平米，如果按照2006年下半年新增供应1000万平方米计算，2007年新增供应量将达到4000万平方米。业内认为2007年实际新增供应量达不到这个指标，但一定会超过2006年的实际新增供应量。

　　伟业顾问预测2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面，新增供应量将达到2400万平方米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应量。

　　事实上，攥在开发商手里，但尚未形成实际供应量的土地还有4000公顷，这些土地可以形成8000万平方米的供应量。2005年与2006年连续两年的宏观调控，已经让一批开发商延迟了项目开盘入市的时间，2007年之后，2008年奥运会的举行，北京开发商们必然面临北京市政府控制全市建筑工程项目开发量的压力。而土地闲置两年，将面临被国土局收回的风险。因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。

　　另本报根据中原、中大恒基、伟业顾问等京城著名代理行及金隅嘉业、万科、中远等地产公司提供的新盘数据统计，目前已知2007年纯新盘已超过100个。

　　同时，就户型上来说，北京中小户型住房2007年下半年将集中入市，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房2007年也将批量入市。

　　因此，北京房价告别大涨，回归理性，或许指日可待。

　　2007年京城新盘多点开花

　　走过了略显漫长和沉重的2006年，2007年的房地产市场状况如何呢？由于众多的大面积地块都在2006年岁末交易，其供应量转移到了2007年，2007年京城楼市将出现众多热点板块百花齐放的局面，购房者就有更多的购房选择。

　　据中原地产、中大恒基等公司统计数据显示，京东依然是放量最多的区域，西北区域则有后来居上的趋势。根据3年来几个土地放量的热点区域来看，海淀温泉镇板块、海淀上清板块、朝阳丽都板块、通州马驹桥板块、怀柔板块及丰台小屯板块将成为2007年新的明星板块，加上传统的热点区域朝青板块、望京板块、百子湾板块和亚奥板块等都值得关注。从目前所知的新增供应量来看，丽都区域上百万平方米的新增供应；朝青板块则主要以老项目的后期为主，但同时也有包括20万平方米的华业玫瑰郡、30万平方米的公园1872及方晟京棉项目等新盘；以金地格林小镇6为代表的通州马驹桥区域将形成近百万平方米的新增供应。

　　上清板块和温泉镇板块将形成今年西北区域的大体量的住宅供应，其中上清板块除今年已上市的橡树湾、富力桃园等项目外，总规模达80万平方米的清河新城也将在明年全新上市。而温泉板块中，北辰实业D1地块、大连正源D2地块及保利地产100万平方米冷泉项目都将在2007年进入市场。这些项目的集中入市，将带动西北区域成为2007年京城兴起的热点区域。此外，望京板块、丰台小屯板块和百子湾板块等的放量都比2006年有所突破，甚至有望超过百万平方米，这些都有力地带动了2007年的房地产市场。

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　　2007年京城热门板块

　　广渠路板块：从2006年土地交易看，预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。并且广渠路36号地周边的项目也在热销中，如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。

　　朝青板块：朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量。

　　小屯板块：小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

　　上清板块：实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上第MOMA、华润橡树湾、富力桃园、清河新城等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计未来一年内区域内的新供应量有200多万平方米。

　　2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。

　　西北百旺板块：西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域的百旺茉莉园正在销售的是花园洋房部分，主力户型为180至260平方米的三居室，单价从9600元/平方米至10200不等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

　　温泉区板块：华润置地高价拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔的拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

　　怀柔板块：怀柔一直受到交通的影响未能进入北京主流别墅板块，随着现在京承高速路的通车，使城区和郊区的时间大大缩短，区域别墅市场春光乍现。红螺湖别墅、龙山书院别墅，正在销售的MyVilla，以及即将推出的别墅山等项目，不仅使区域别墅市场呈现升温态势，区域更有望成为明年的热点。