南京物业新标准执行难 业主物业都不满

　　本报讯 “人员工资、物价都在涨，物业收费还是几毛钱，如果不提高费用，物管企业真的是难以为继啊。”昨天上午，由南京市物业管理办公室组织召开的情况通报会几乎成了物管企业的“诉苦”大会。与会代表们就日前发生的梅花山庄小区拟提高收费却遭到少数业主的极力反对，最后决定通过全体业主投票的方式来确定是否与老管家仁恒物业续约的案例各抒己见，并为物业公司“支招”。据了解，类似的情况在南京不少老小区里已是屡见不鲜，物管公司与小区业主们针对去年11月1日起实施的物业服务新标准的争议一直不断。究竟孰是孰非，记者昨日进行了深入采访。

　　合同到期“涨价”频受阻

　　仁恒物业总经理沈玉恩在谈到公司所管理的梅花山庄小区时，显然有一肚子的话要说。“上一期的物管合同到期后，我们进行了一个多月的探讨，并对比去年颁布的物业服务新标准，向业主大会提交了‘服务五级、收费四级’的新方案，也就是以较低的收费提供较高的服务，我们打算将多层住宅的物业费从现在的每月每平方米0.7元提高到1元，高层住宅则从1.2元提高到1.6元，没想到的是，遭到了几户业主的激烈反对”。据其介绍说，有的业主在小区里拉起了横幅标语表示不愿涨价。

　　仁恒物业提出的涨价理由是原有收费过低，企业在运营上长期遭遇困境。沈总跟记者算了笔账，根据公司对2006年全年的财务审议，去年包括物管费、停车费以及其他各种有偿服务费用在内的所有收入为350万元，而总支出则达到510万元，企业亏损了160万元，若不是背后有强大“后盾”——仁恒房地产公司的支持，仁恒物业在梅花山庄恐怕早就要“关门打烊”了。记者从知情人处了解到，其实仁恒物业进驻梅花山庄十年以来，其母公司每年都要拨出近百万的资金用于补贴，尽管该小区多层住宅的物业费从最初时的0.3元涨到目前的0.7元，即使最终达到1元，对物业公司来说仍然偏低。

　　记者发现，南京城中也有几处老小区因物管合同是否参照新的物业服务标准僵持不下，小区业主与物业公司还在商议当中。可以看出，梅花山庄小区的最终处理结果显然对其他小区起到了积极的指导意义。

　　低价竞争终尝“苦果”

　　为何如此多的物业公司要求在此时“涨价”，小区居民的反映又为何如此激烈呢？南京市物业管理办公室潘主任表示，其实这并非是“涨价”，而是依据物业服务新标准进行的调整，最终的目的是为业主提供透明的“服务菜单”。她认为南京大大小小的楼盘在提供物业服务时，只有粗线条的收费标准和大致的服务内容，而新标准则将巡逻、保洁等服务完全细化，业主对照标准就可以知道自己享受了哪些服务，自己花的钱值不值得。所以物管企业的调整可以看成是优质优价的一种体现，这也是大势所趋。

　　其实，物业公司纷纷要求在此时“涨价”有一定的历史原因。业内人士表示，与周边城市相比较，南京物业收费一直偏低，当初不少开发商均以补贴的方式向建成的小区派驻自己的物管公司，以低价竞争博取了业主的好感，也使得业主渐渐习惯了低廉的收费，而现在自己却尝到了“苦果”。

　　江苏爱涛物业总经理助理殷旦初告诉记者，他们所管理的近百个小区中有接近10%的小区是不赚钱的，龙江板块中有两幢教师集中居住的高层项目，现在的物业费仅为每月每平米0.35元，而根据新标准的规定，高层的最低收费应该是每月每平米0.7元。一些物管公司宁愿亏损也要接盘主要考虑的是企业形象，他们往往“瞄准”通过对一些小区进行管理，能够给企业带来含金量。而这样的企业通常资金实力较为雄厚，一些小企业是不敢轻易尝试的。

　　探讨折中方案是否可行

　　记者从南京市物价部门了解到，物业服务新标准的出台并非强制执行，只是对新落成的楼盘在安排前期物业进驻时必须按新的标准，而对老的小区并没有强制要求。值得关注的是，一些小区在老的物业服务合同即将到期续签时，如果业主要求维持原有的收费与服务不变，物业公司如何应对呢？深圳莲花物业总经理助理何云霄表示，物业公司不应追求“一步到位”，而应遵循“细水长流”的原则，逐步达到“收支平衡、略有节余”。江宁某小区在去年年底时针对物业服务合同是否参照新标准争执不下，小区业主们对涨价0.2元接受不了，最终他们与物业公司协商后，决定将小区里停车场的收益由原来的业主与企业“七三”分成调整为“三七”分成。尽管对于这种做法有人提出了异议，认为这会影响到今后小区物业维修基金的使用，但折中方案在解决物业纠纷时却起到了临时“调解员”的作用。此外，名湖雅居也在执行物业服务新标准中做了有益尝试，管理方爱涛物业将物业费、公摊水电费全部打包，拟定出了1.8元的新价格，最终得到了广大业主的认可。（马祚波）