物业税试点宜先从二线城市开始

　　财富时评

　　张华

　　在1月5日于京举行的一次房地产论坛上，央行货币政策委员会委员樊纲称我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，他呼吁我国尽快开征物业税。

　　物业税能不能开征，除了与房源普查、评估等技术性元素有关外，主要阻力仍来自于地方政府。房价持续、疯狂上涨看起来是流动性泛滥的表现，但实质仍在于地方政府舍不得高房价带来的高收益。物业税开征等于让购房人原来在交易环节一下子要交的税费放到今后几十年内慢慢交，这样一来房地产的开发成本要大幅下降，房价自然跟着往下走。这显然是房地产企业与地方政府不愿意看到的。

　　近年来北京、深圳等地本已畸高的房价继续快速上涨，而据财政部副部长楼继伟介绍，物业税开征试点选择的正是此类一线城市。我们无法得知样本选择的具体规则，但一线城市的测试效果却可能不及二线城市。

　　一方面，税收总收入占财政收入的比例是随着人均GDP的增长而下降的，另一方面，日前有学者的研究成果表明，物业税改革后，中小城市公共财政将出现盈余，而大城市公共财政反可能出现缺口，其中以北京、青岛为最。

　　在这样一种情形下，一线城市的地方政府虽说有条件通过发行地方债的形式来弥补缺口，但他们显然不愿意去冒这个险。

　　笔者认为，物业税改革真正启动后，应当先从二线城市开始征收。一方面基于改革后二线城市财政可能出现盈余的动力，另一方面，如今二线城市房价疯涨的态势甚至超过了当初的一线城市。而据英联国际不动产研究分析，目前中国几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30％，而上海房地产投资收益率目前只有7％到8％左右；国家发改委与统计局去年11月公布的大中城市房屋销售价格情况也表明，福州、秦皇岛、成都和贵阳等二线城市纷纷跻身房价涨幅前列城市。与此同时，目前巨头外资基金投资中国地产市场正由一线城市向二线城市渗透。

　　物业税改革是一个牵一动百的工程，如果改革后能及时从二线城市开始开征，交易费用及与地方政府的扯皮成本将会相对较低。物业税改革后，房地产税收成本总额将占到地方财政收入的10％到20％之间，同时由于房价的下降刺激更多人购房，不断加入的新房作为税源又丰润着地方政府的财政收入，这显然能起到平衡其既然利益被分解而造成的心理落差。

　　有人预计物业税开征后，房价可能下降40％。这种乐观显然过于夸张了。一项物业税改革其实仍难撼动中国房地产沉疴的根本，而先知先得且与地方政府关系密切的房地产企业，也会想方设法规避风险，将可能被稀释的利益迅速截取下来。不过二线城市作为开征的首选地区的优势还在于，当热钱还在二线城市疯狂掘金的时候，迅速对之进行解构，治理成本不至于居高不下，也不会面临像绿色GDP当初选的试点城市最后脱逃一样的尴尬。