四个逆调控苗头需警惕 呼唤楼市政策“执行年”

　　2006年12月21日，国土资源部副部长李元表示，2007年将对一些房价上涨过快的城市，加大土地供应调控力度。2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然保持在2006年的水平上。中新社发 井韦 摄

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　　2006年，房地产市场又度过了一个“调控年”。一系列调控政策的出台产生了积极效果，房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。与此同时，房价居高不下、“且调且涨”的现实与预期存在距离，一些逆调控预期的“苗头”需引起警惕。要达到稳定房价的目标，2007年必须成为“政策执行年”。

　　硬约束软化房价矛盾

　　无论是地方政府、开发商还是普通民众，普遍认为2006年房地产调控中最具影响力的措施是结构调整：套型面积90平方米以下的住房须占开发总量70%以上。对于这项硬约束，一些地方政府和开发商颇有微词，认为这是一刀切，是市场经济的倒退。但百姓拍手称快，多数房地产研究者也认为，这项调控对准了楼市问题的症结，生产出更多广大中低收入人群能支付得起的住房产品，才能钝化高房价引起的社会矛盾。

　　复旦大学经济学教授尹伯成认为，“国六条”的出台给房地产市场传递了一个强烈信号：国家在房地产发展战略上开始从产业政策向公共政策回归，从过度市场化向社会保障属性倾斜。与往年相比，这是2006年房地产市场最大的变化。

　　受宏观调控政策影响和市场引导，2006年房地产开发投资出现了可喜的变化：住房供应结构调整有了良好的开端，特别是经济适用房开发投资增幅由负转正。上半年，全国经济适用房开发投资由2005年的负增长14.6%转变为增长6.1%，增幅提高了20.7个百分点。住宅投资占房地产业投资的比重由2005年的67%上升到69%。房地产市场供给结构正在向宏观调控预期的方向发展。

　　四个逆调控苗头需警惕

　　调控成绩有目共睹，但2006年房地产市场出现的一系列“逆调控”预期的苗头值得警惕。

　　一是高房价全局性蔓延，不再是局部性问题。在东部地区，不仅一线城市房价逆势高涨，一些三线城市房价涨幅也严重脱离当地居民收入。譬如浙江省丽水市，2006年11月新楼盘均价已超过6000元/平方米，而丽水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，当地一对收入中上的夫妇月收入总和也不过4000元左右。

　　值得注意的是，部分西部地区房价也交替“领涨”全国。2006年以来，不仅东部沿海地区房价狂飙猛进，呼和浩特、成都、南宁等西部地区也交替“领涨”。第三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，其中涨幅居前5位的城市中，西部地区就占了两个。

　　二是房地产投资有所减少，但高温未退。据统计，2006年1至11月份全国城镇固定资产投资79312亿元，其中房地产开发投资18212亿元。这意味着，每5块钱固定资产投资中，就有1块多钱投进了房地产。

　　从资金构成看，去年进入房地产市场的银行资金不仅没有减少，反而增速更快。贷款在房地产开发资金来源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市场将“稳定房价”的政策理解成为对国内房地产市场的隐性担保，加上商业银行利益驱动，投资便涌入房地产市场。

　　三是地价成“脱缰野马”，推高房价预期。去年，与楼市调控措施迭出形成强烈悖论的一个现象是：各地“地王”、“楼王”频生。9月上旬，上海浦东新区花木地块报出58.89亿元的竞标天价，创历史纪录。按此计算，楼板价就高达11300元/平方米，而离它不远处的新楼盘均价只有9700元／平方米。事实上，“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。开发商正是利用这一点，制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。

　　四是外资在加速涌入楼市。在人民币升值的带动和强烈预期下，2006年三、四季度，外资或明或暗投入房地产市场的势头在加速。在上海，继上半年美国的基汇资本买下了瑞安集团翠湖天地御苑一栋住宅楼之后，下半年收购案又一个个浮出水面。11月，美国房产商汉斯公司以17亿元购得上海新江湾城地块，进行综合性住宅项目开发。此前，欧美房地产商很少直接拿地进行开发。

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