中小户型大唱主角（图）

　　基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘，中小户型在楼市中所占份额越来越大、在市场供应中逐渐成为主角。

　　中小开发商接连退市

　　优胜劣汰是自然界的生存法则，而这一规律在激烈的市场竞争中同样奏效。

　　在调控背景下，房地产行业的整合潮让那些缺乏竞争力的企业感到水深火热，融资难断了安身立命的脉门，拿地难断了持续发展的道路，销售难断了短期套现的梦想……越来越多的实力不济的房地产企业正在逐渐退出这个市场。

　　同时可以预见的是，能在残酷竞争中生存下来的企业一定是资金雄厚、底气十足的，而这些企业又往往趁行业洗牌之机不断壮大。你退我进，房地产市场正在进入寡头时代。

　　对“退”的一方来说，调控新政导致的最直接的开发风险是成本增加，比如结构调整可能令开发商在拿地时所做的成本核算变成废纸，新的规划成本和改建成本不可小视；成本增加的同时，则是受买方观望情绪影响，销售市场下挫令回款情况雪上加霜，由此导致资金链进一步紧张；另在融资、拿地方面，面对越来越高的“门槛”，也只有望而却步。

　　对“进”的一方来说，也许正如全国工商联房地产商会会长聂梅生在“国六条”细则出台不久后的语惊四座：调控新政可能导致50%的开发商面临出局，但同时资本向优势企业集中成为一种必然，其中包括资金和土地资源。的确，具备实力的房地产企业反而十分看好调控所带来的行业整合功能，并试图从那些难以为继的房地产企业那里捞得整合收益。

　　观察近期的房地产市场，这样的行业洗牌形势也愈加清晰。并购潮、融资潮、拿地潮、淘汰潮……中小企业黯然退场，大型企业竞相抢地。

　　专家指出，从目前的行业发展趋势来看，单纯拿地、盖房的房地产企业已不再具备竞争能力，房地产市场受到资本力量的影响更甚。不能“与时俱进”、发展观念落伍的企业势必会被市场淘汰，而资金来源多元化的实力企业，恰好面临着重新瓜分市场的良好机遇。

　　总之，2007年，开发商行业有一个洗牌的过程，而资本寡头化将是这次洗牌的主题。

　　二、三线城市开发掀高潮

　　已经不止一个房地产大鳄宣称要进军中国二、三线城市了。追根溯源，除了少数一开始便以全国布局为发展策略的大开发商外，对于二、三线城市的热衷恰恰出现在楼市最热时期。

　　因为随着资金门槛的提高、拿地过程的规范、专业化要求的越来越高，在一线城市进行开发的难度也在水涨船高。而相较于一线城市，二、三线城市无论在土地成本、消费理念、需求特点及房价空间上，都存在着一定的差距。

　　比起北京、上海等一线城市，二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好。凯德置地相关负责人曾向记者表示，之所以青睐二、三线城市，原因来自于多方面，如居民购买力的迅速提高，城市发展速度加快，招商引资环境良好，当地房地产业竞争相对较弱等诸项因素。有相关研究报告更指出，目前几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润能够达到30%，而上海等地的房地产投资收益率只有7%-8%。

　　可以预见的是，随着市场份额争夺战的日趋白热化，二、三线城市的抢占与否，对大开发商来说是企业竞争力的体现，对中小开发商而言则是生存的选择。新一轮的“上山下乡”高潮即将到来。

　　中小户型唱主角

　　基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘，中小户型在楼市中所占份额越来越大、在市场供应中逐渐成为主角，也是可以预见的。

　　自今年“国六条”细则中明确要求：从6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，楼市内对于中小户型的开发前景便议论不断。认为中小户型是需求主流，未来看好的有之；认为加大开发将造成供应失衡，价格滑落的亦有之。

　　然而，无法否认的是，在中央细化结构调控政策的实施、地方陆续出台住房建设规划明确结构调整目标、土地供应和规划审批环节已开始执行的情况下，中小户型加速开发乃至未来加大供应的趋势非常明显。

　　各大城市公布的“十一五”住房建设规划已体现出了调整力度。“加大土地供应的结构调控，合理把握房地产市场发展的规模、结构和节奏，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应比重这三大方面特点，将对稳定楼市产生比较积极的作用。”中国指数研究院的分析师认为。

　　开发商也已在对未来楼市供应结构的转变做准备。“这次楼市调控新政中‘90—70’的要求还是比较符合我们的发展策略的，因为在北京、上海等大城市，大户型已经出现供过于求，且价格过高让很多人负担不起，但中档住宅还是有较大的市场需求的。”恒基地产的有关人士就表示，今后获得的住宅用地也将被用以更多开发面积不超过100平方米的中小户型。

　　而除了供应方面，政府同样在促进中小户型需求上发力。如“国六条”细则中提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。日前还从建设部传出，考虑通过对保有环节征税等手段来提高大户型的消费成本，这也成为推广中小户型的一种导向。

　　令人欣慰的是，在一些地方明年的楼市供应中，中小户型已在“揭盖头”。市场人士介绍，结构调控政策的初步效应已在去年有所体现，不少开发商改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从今年即将上市的新盘中就可以看出端倪。

　　部分房地产项目成本公开

　　公开房价成本的呼声，终于在楼市趋于理性之后开始爆发。

　　一个位于上海内环线内的楼盘，目前周边新房售价在每平方米1万元以上。而该楼盘的开发时间比较早，体量也不大，总共才两期。一期在2003年销售时单价仅为每平方米4000多元；二期在2004年中面市，单价就涨至每平方米8000元以上。该楼盘地块是整体、同时拿下的，可想而知，开发商在第二期中赚进了多少预料之外的利润。

　　上述楼盘算是赶上了房价突飞猛进的“好时候”，成为早期拿地、后期暴利的典范。商人不做亏本的买卖，对他们而言，心里那本账清楚得很。前期每平方米4000多元的售价已属获利，而后期足足涨了一倍的价位更是赚了个盆满钵溢。这就是房地产业暴利的由来。

　　恢复理性的楼市终于使得购房者掌握了话语权，成本是否要公开的话题开始成为购房者与开发商两大阵营的冲突焦点。显然，购房者及支持方认为成本晦涩就是导致房价上涨的根源所在，但从现实来看，公布房价成本仍然存在不小的阻力。

　　由于房地产项目的成本涉及不同开发商的不同运作方式，因此“商业机密”成为拒绝披露房价成本的最好掩护。平心而论，目前遭披露的房地产暴利范例中，几乎全是前期房地产业不规范操作过程造成的产物。

　　市场人士提出，公开成本并不一定能够抑制房价上涨，但它具备非常鲜明的意义，即保障消费者的价格知情权，及避免暗箱操作带来的不法收入，以促成行业健康发展。从某些城市业已开始试行的经济适用房成本公开措施来看，这个特定时期形成的话题可能会很快出现结果。

　　52、53版文字由本报记者综合整理

　　延伸阅读

　　悬念之三：地方政府“角色”将出现哪些变化

　　在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，部分地方政府近年来扮演的“角色”耐人寻味：由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。

　　但是，在“利益的调整”和“严厉的问责”之下，这种情况有望在今后的时间内发生转变。

　　自2007年1月1日起，根据财政部、国土资源部和央行三部委联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。

　　“提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。”财政部综合司有关负责人如是说。

　　和利益调整齐头并进的是“严厉问责”。一个已经披露的信息是，2007年一季度，全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位将对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。

　　“对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。”建设部部长汪光焘说。

　　政策分析人士认为，从去年9月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。在“齐心协力”地落实楼市调控政策问题上，地方政府责无旁贷。

　　悬念之四：市场本身酝酿哪些“变局”

　　面对即将到来的新的一年，房地产业内部也将承受着调整和变局。

　　一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。

　　另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。

　　同时，随着国家“将90平米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，国内住房消费模式、建设模式的转变将改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。

　　更为值得注意的是，2007年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“

　　恶疾”将受到空前严厉的打击。随着建设部等三部门联合开展的房地产交易秩序专项整治行动往纵深推进，房地产市场交易秩序的“乱局”有望得到明显转变。