调控大旗继续飘扬（图）

　　在社会各方的关注及强烈的政策信号下，2007年房地产市场将呈现怎样的走势？种种迹象表明，2007年依旧是个政策年。

　　走势宏观调控政策继续出台

　　经过2005、2006年连续两年的宏观调控，全国房地产市场发生了很大的变化，冷静反思逐渐代替了狂飙突进。

　　不过，从今年宏观调控的情况看，诸如以“90-70”为代表的一些政策仍没有最终落地、效果还没有完全显现；经历过两轮宏观调控后的全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度；与此同时，宏观调控过程中又有很多新的问题浮现出来，新的应对方法依旧需要。

　　中国银监会副主席蒋定之近日指出，我国房地产调控总体还没有达到预期效果，房地产市场是不稳定的，过热势头仍然存在，并随时可能向非预期方向发展。

　　他指出，当前房地产市场主要有四个方面问题：住房供给结构不合理，中低价位住房供给不足；政府利益驱动的追求，土地收益已成为地方政府的“第二财政”；住房价格受人为因素影响很大，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，人为造成市场紧张；城市住宅建设缺乏合理规划。

　　蒋定之特别表示，解决以上问题，明年首先要解决低收入者的住房问题，目前有三种思路和办法：提供住房补贴、提供廉租房和建设经济适用房。最好的办法是政府提供廉租房，这也是先进国家和地区通行的做法。

　　2007年依旧是个政策年似乎已经不可避免。中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为，今年的房地产市场仍然是一个政策市场，变化则在于政府对房地产市场的了解与判断、在于政府还会推出什么样的政策。国务院发展研究中心研究员廖英敏也曾表示，今年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作和税制等方面，可能制定一些具体的措施。

　　2007年，房地产宏观调控的大旗将继续飘扬在全国各地。

　　土地闸门将越收越紧

　　把好土地和信贷两大“闸门”，是去年房地产宏观调控的基调，土地市场是一个重要战场。从“国六条”指出要发挥土地政策的调节作用开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地闸门越收越紧的趋势非常明显。国土资源部副部长李元前不久表示，今年将在城市批次用地审批中，按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。对一些房价上涨过快的城市，加大土地供应调控力度。

　　按照国务院最新下发的有关规定，从今年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。在土地收益新分配中向新农村建设倾斜的同时，建立国有土地收益基金，专门用于土地收购储备。土地收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

　　仅仅一两天，国土资源部又出台《全国工业用地出让最低价标准》，全国所有县市的工业用地被分成15个等级确定了不同的最低出让标准，并规定从2007年1月1日起所有工业用地出让确定价格时必须执行最低控制标准。这样一来，此前一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地的问题有望得到控制。

　　随着中央专门设立的各地土地督察局相继成立，可以预言，在土地督察部门“提出纠正意见”、“提出整改意见”、“责令限期整改和暂停用地审批”三道令牌下，土地管理的严格性将在2007年得到加强。同时，今年将有更多的住宅用地附加限制户型的要求，土地市场交易也将更加规范、透明。

　　房价涨幅进一步回落

　　房地产宏观政策进一步出台，土地和信贷“闸门”不松反紧，市场进一步回归理性，明年的房价涨幅在此三大基础上，会是怎样的格局？

　　应该说，因为事关切身利益，房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一，也是宏观调控是否取得成效的一个重要的衡量标准。可是纵观全国，去年的宏观调控对房价的抑制作用还是有限的，“按下葫芦浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全国各大城市房价大部分依旧上涨的形象描述，只是领涨全国的以前是上海，现在是北京、深圳等地，涨幅也有所放缓罢了。

　　国家发改委和国家统计局的最新调查显示，2006年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%。从2005、2006年连续两年的宏观调控可以看出中央政府对于抑制房价的决心，所以我们判断，目前房价持续上涨的结果只能是中央将出台更为严厉、更具针对性的政策来平抑房价——进一步宏观调控必将迫使房价涨幅得到有效的控制。

　　具体来看，2006年的政策实行将影响2007年楼市。预计2007年中国房地产可能出现几大现象。首先是一、二线城市房价整体涨幅下降，特别是这几年领涨的京沪等几大城市；其次是“限价房”推向市场，解决部分中低收入群体的住房需求，同时，辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这些住房保障措施，不仅将打破现有的楼市格局，也将为房价涨幅趋缓和中国经济健康运行立下功劳。其三，开发商的滞销情况难以根本改观，部分楼盘的降价促销将成为常态，楼市供求关系有望在部分地区转换，促成买方市场的成形。其四，银行信贷政策收紧和再次加息的可能性依旧存在，房地产市场供大于求的格局再次得到稳固。2007年，中国房价涨幅将进一步回落，更多的百姓会拥有自己的新房子。

　　楼市转向买方市场

　　如果说过去几年的排队买房、炒房炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场，那么调控下，今年以至未来更长一段时间，买方市场的到来将成必然。

　　王先生一家五口，为了改善居住，要买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求，但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“年中时中介和卖家还都很高调，看了很多楼盘，有的价格一分不让，态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底，楼市情况已有改观。“很多中介找我谈，有的可以免去50%的中介费，有的则可以全免，这就能省掉1万多元呢。”另外，卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用，在谈房价时也不再“一口价”。

　　卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的一名主任，去年上海楼市最高点时，刘先生带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子，本想短期套利，却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想，亏点都无所谓，只要马上套现。”他无奈地说。

　　买方市场到来的判断还基于住房结构调控的信号。去年11月底，建设部再次严正表态，没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日前公布，没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后，中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。“尽管这一比例的科学性和合理性仍然有待考验，但中央政策在结构问题上已经没有回旋余地。”

　　但是，在中小户型供给增加的同时，令市场较为忧心的是大户型住房因房源减少而带来的市场异动。“所以，究竟是买方市场还是卖方市场可能是因房型而异。能否避免因供地结构和住房结构的改变而带来的另一种楼市失衡，将是摆在明年调控者面前的一个重大课题。”上海易居房地产研究所所长李战军认为。

　　延伸阅读

　　2007中国楼市四大悬念待解

　　悬念之一：政策层面是否再亮“利器”

　　2006年12月16日，国家某部委一位负责人的发言引起政策分析人士的格外关注。

　　“有关方面正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的保有环节实施征税。”这位负责人说。

　　事实上，伴随我国房地产市场的快速发展和投机行为的盛行，国内相关税收环节的不完善乃至缺失问题日趋明显。专家指出，国外十分重视对房地产保有环节的征税，而我国在房地产保有环节涉及税种近乎空白，“零成本持有”的特征非常明显。

　　一个越来越普遍的共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛行。房屋持有的低成本不仅引发购房者“贪大求阔”，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成北京等地二手房市场房源充足，却交易严重低迷的怪现象。

　　“如果征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对打击投机、抑制房价起到重要作用。”经济学者周天勇说。

　　“利器”的针对性和作用力显而易见，政策信号也已释放。而利剑何时“出鞘”，成为悬于2007年包括今后房地产市场上的最大悬念。

　　悬念之二：前期调控效怎样“浮出水面”

　　面对房价飞涨的严峻形势，仅从去年以来，国家就密集出台了一系列调控政策，但相当多数的城市房价却依旧“扶摇直上”。

　　调控收效甚微，是政策措施失灵？还是效力尚未显现？

　　专家指出，由于国家前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。

　　“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是今年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。

　　中国人民大学教授郑保卫说，随着经济适用房等保障性住房陆续投入市场，将有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局。“可以肯定的是，当一个城市的中低收入人口可以得到足够的住房保障时，只占部分市场比例的商品房将缺乏价格飞涨的支撑。”

　　在建项目的陆续入市只是其中之一。来自国家和相关部委的信息表明，2007年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，着力解决中低收入群体的住房问题。