买房要重视物管公约

　　目前东莞市区商品房价格日益上涨，因此对于选房、签约和交楼等等环节，购房者相当重视，也比较谨慎了，但对于购房后的物业管理问题，许多人并未太关注，或者是相关知识不足，东莞一家地产调查机构经过初步调查后发现，约有60％以上的购房者，在买房时对物业管理“公约”没作太大关注，有部分业主甚至根本不知道有这样一个“公约”，而往往就是这些购房者，在入住之后容易发生物业管理方面的纠纷，地产相关人士提醒购房者，物业管理公约不可忽视。

　　纠纷隐患多隐于购房前

　　随着东莞市房地产市场的火热，物业管理纠纷也日渐增多。据记者了解，很多纠纷看似发生在入住以后，但其实是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的，即在购房前就埋下了相关隐患。

　　有不少业主认为物业管理是入住后的事，应该在入住后再与发展商协商，合同上只要简单协定一下就可以了，但实际上由于前期物业管理的委托权由开发商行使，同时物业管理服务又有其公共性，单个业主事实上不可能在入住时就公共性的物业管理服务与物业管理企业进行协商。因此，很多业主会发现，在入住时已经被动接受了开发商和物业管理企业提出的物业管理条款，业主没有主动选择的权利。同时由于买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的低收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物管企业也很难协调这种矛盾。

　　此外，由于入住时的实际情况可能与销售人员口头承诺或广告上标明的不一致，买房时销售员和印发的广告上说的物业管理费可能是每月每平方米不超过多少元，物业管理公司是“国内知名企业”，但入住时物业管理收费标准提高了，物业管理也换成了一家名不见经传的小企业。对于共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任不清晰，停车场和会所的使用收费问题，往往也是纠纷的起端。

　　签订物管公约是关键

　　业内人士提醒，物业管理公约是避免和解决纠纷的关键，物业管理公约由房地产开发商、购房人、物业管理企业三方签订，是关于房屋售后各方权利义务的契约，一经签订，对各方都具有法律约束力。

　　签订物业管理公约的目的就是要明确房屋售后开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生。同时，一旦纠纷发生，也可以作为解决纠纷的依据。

　　有些买房人担心，“公约”是由开发商制订的，很难避免“公约”不公的问题。针对这种情况，买房人需要注意的是，一定要认真阅读公约内容，了解你所购买物业的基本情况，包括物业管理的服务标准、收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等。在此建议购房者聘请专业律师，帮助审查物业管理公约，弄清楚入住后物业管理的标准、价位是否符合自己的要求，以便做出是否签约的决定。同时，购房者还应在律师的帮助下，针对非专业人员无法识别的陷阱条款，与开发商协商并签订补充协议。这样就可以消除入住后的隐患，将风险降至最低。

　　可通过业主大会修改公约

　　最初的《物业管理公约》一般都是由开发商起草的，其他产权人在签订购房合同时，应当书面承诺遵守《物业管理公约》的相关规定。由于《物业管理公约》事先已由开发商拟定并经过政府有关主管部门审核，单个产权人即便对《物业管理公约》的某些条款及内容不满，也无法对《物业管理公约》进行修改，只能违心或被迫承认《物业管理公约》的内容与条款。虽然单个产权人或使用人在购房初期无法修改《物业管理公约》的内容，没有机会在关系到切身利益的问题上与开发商或物业管理企业讨价还价，但并非永远没有机会。当住宅小区产权人入住率达到50％以上、具备召开第一次业主大会的条件时，单个产权人或使用人便有机会参与《物业管理公约》的通过与修改工作，有权提出自己的合理化建议。