祸起 小区共有部分被开发商独占

　　导读

　　楼盘广告上说的是地下一层做自行车库，可是北京市太月园小区的业主们入住后发现，所谓的自行车库居然被物业公司给出租了，业主们只能自己找地方停自行车，几年下来丢了上千辆。

　　业主们认为，自行车库理应属于业主们共有，然而物业公司却提出在售房合同中，自行车库没有作为公摊面积加以约定，自行车库的产权属于开发商。

　　权威专家认为，共有部分与专有部分不能混淆，必须归属于同一个主体。否则，业主与物业和开发商的纠纷就将无穷无尽。

　　本报记者 陈晶晶

　　“说实话，我不是气愤，我是悲愤！”1月11日，收到二审判决书几天了，王嘉吾的心情依然无法平静下来。

　　王嘉吾，北京某房地产开发公司财务总监，同时也是自己居住的太月园小区业主委员会主任。作为第二种角色，她开始了与开发商和物业公司之间的博弈。一年前，为了太月园的地下自行车库，她带领业主把物业公司告上了法庭。

　　“自行车库明摆着是我们小区的公共服务设施，怎么能让开发商和物业公司想怎么处置就怎么处置呢？”王嘉吾问：“住宅小区的共有部分怎么能让开发商独占，业主该向哪儿说理去？”

　　业主夺自行车库两次败诉

　　从北京市海淀区知春路走过，太月园小区很容易找到。这是一个有9栋高层住宅楼和2栋公建楼组成的大型住宅小区，住宅面积超过22万平方米。不包括部分楼宇地下三层的人防工程，9栋住宅楼下还各有2层地下室，近2万平方米。小区物业一直由太月物业管理公司(以下简称“太月物业”)负责，即开发商———北京泰跃房地产开发有限公司指定的前期物业。

　　王嘉吾介绍说，当初楼盘广告上说的是地下一层做自行车库，可是1999年业主们陆续入住后发现，地下一层除了设备间以外，居然被物业公司隔断装修后经营出租了，业主只能在地面上自己找地方停自行车，几年下来丢了上千辆。

　　记者在太月园小区规划平面图纸上找到了自行车库的位置说明。

　　“我们办理入住手续的时候，开发商和每户业主签订的《房屋使用管理维修公约》中，也明确说‘小区共有部位及场所，包括道路、绿地及自行车库等’，为什么我们现在的生活里却没了自行车库？”王嘉吾说。

　　2005年6月，太月园业委会把太月物业告到海淀区人民法院，要求太月物业停止地下一层的经营出租，恢复成自行车库；2005年12月，业委会一审败诉；2006年1月，业委会向北京市第一中级人民法院提起上诉；2006年底，二审再败诉。

　　开发商留产权三头占好

　　太月物业在二审答辩时提出，售房合同中注名了设备间包括在公摊面积中，应属业主共有；但地下一层除设备间外的面积并没有分摊，本着谁投资谁所有的原则，这部分面积的产权应该归开发商，物业公司接受开发商委托管理。

　　“我在房地产公司做财务总监，我太清楚这些事儿了。”王嘉吾说：“按照现行房地产开发企业的会计制度规定，附属建筑物和构筑物的成本是允许摊销在开发成本中的。”

　　她认为，法院的判决意味着开发商可以三头占好。

　　地下室成本摊销在了开发总成本中，开发商不用单独列账也不可能单独列账，这样可以少缴纳企业所得税，此为一好；既然摊销在成本中，这笔费用更理所当然地可以转嫁在房价中，全部让业主花钱承担，此为二好；开发商只要说这部分没有分摊，就可以轻而易举地自己保留产权，还可以任意出租、转让、甚至抵押，而分摊什么不分摊什么，老百姓买房时又根本无力决定，此为三好。

　　“让老百姓花钱，开发商不仅少缴税，最后还落了产权，这样的道理去哪里说？”王嘉吾问。

　　记者从北京市建委了解到，实际上在2005年之前，北京商品房住宅小区地下室的产权政策并不明晰，开发商也没有地下室的权属证明。而2005年之后，北京市开始执行“大小产权”政策，即住宅小区竣工后开发商先领取一房屋权属证明(大产权证)，售楼后再将每户业主的剥离出去，各自办理房屋权属证明(小产权证)，二者之间差别的部分仍然剩下留给开发商做大产权证。

　　记者拿到了海淀区另外一家开发商2005年售楼后留下的大产权证，这个产权证上的登记表中就写明：开发商的产权包括600多平方米的地下室一层。但同时，在地下室一层的备注里又注上了“自行车库”。

　　“这种制度设计不是让开发商三头占好更成了铁板钉钉了么？这样把公共服务设施的产权给了开发商，今后业主和物业能没有纠纷吗？”王嘉吾评价说。

　　共有部分属开发商后患无穷

　　记者就此采访了全国人大常委会法工委原经济法室主任、资深专家魏耀荣，他认为，地下室显然属于一个住宅小区里的公共服务设施，开发商不能自行保留这些共有部分的所有权，而不向业主分摊和出售，更谈不上转让、出租或抵押，这既不符合法律精神也有违商业道德。

　　魏耀荣解释说，住宅小区是一个共有物，分成专有和共有两个部分。二者相互依存，如果专有部分没有共有部分作为支撑，共有部分没有专有部分作为服务对象，二者都将失去功能和用途，甚至成为无用之物。因此，依存或设立于专有部分和共有部分之上的权利，也必须归属于同一个主体，否则一旦发生权利冲突，后果不堪设想。

　　他认为，共有部分与专有部分不能混淆。共有部分不能转变成专有，比如地下室、配电室、供暖设施等共有物，这是由它们在住宅区里的功能和性质决定的。如果共有部分在没有任何补救替代措施的情况下随意转变成专有，那么必然会扰乱业主的正常生活，甚至使业主无法生活。

　　“但是我们现行的法律制度和一些政策，并没有在这个问题上讲清楚，广大业主真的很无奈也很无助。”魏耀荣说。

　　开发商之间相互模仿很危险

　　记者在调查中还发现了一份让人吃惊的商品房预售合同。这份出卖人为北京永泰房地产(集团)有限公司的格式合同上，竟写明“出卖人声明该商品房附属的配套(物业用房、设备用房等)等公共设备、设施用房及本项目区域内其他未参与共用部位与共用房屋分摊的建筑物、构筑物等不随同该商品房一并转让”，且“均属甲方所有……甲方有权将其出租、抵押、转让，独立或委托第三方对其进行经营管理”。

　　“这等于开发商公然在合同中要留下小区共有部分的所有权。”魏耀荣分析说，“如果开发商有权把物业用房和设备用房等公共设施都出租、抵押或转让，那岂不是完全控制了业主的生活，业主的生活还怎么保证？”

　　魏耀荣认为，商品房住宅区里的共有部分就应该按专有部分的比例分摊和出售给业主。开发商可以在保留某些专有部分的情况下，也相应地按比例保留共有部分中的应有份。但是，共有部分绝不能由开发商自行保留，不能不向业主分摊，不能不随专有部分转让，也不能由开发商和单个业主约定共有部分的归属。

　　“试想一下，住宅小区的公共建筑、公共设施和公共部位，都应该属于未来业主的共有财产，怎能由开发商与购房人在一份商品房预售合同中，单独地约定此类公共设施的归属呢？单个购房人又怎么能就公共设施的归属作出承诺和承担责任呢？”魏耀荣反问。

　　本报北京1月11日讯

　　编辑手记

　　有关业主与物业和开发商之间纠纷的报道，近几年就没间断过，这不禁让人们思考，为什么他们之间总要产生纠纷？怎么就不能根治？恐怕一个重要的原因就是，双方事先没有把权利义务和风险的事说清。

　　一方面，由于开发商处于优势地位，在合同条款提供上，经常会隐含着一些模糊或者不利于买房人的条款。另一方面，相关法律法规不健全，对应该规定的没有规定。而这些，正是亟待有关部门明确的。