物管纠纷多凸显法规存漏洞

　　广州中院分析房产市场热点问题

　　物管纠纷多凸显法规存漏洞

　　本报讯(记者/李静睿通讯员/穗法宣)昨日上午，广州中级法院民五庭(即房地产庭)向媒体通报称，2006年广州中院共审结各类房地产纠纷案件3867件，其中调解撤诉率超过10％。民五庭庭长冰可分析说，前几年在数量上一直居高不下的逾期交楼和办证纠纷案件已经明显减少，目前较为突出的则是物业管理和中介纠纷案。

　　广州中院房地产庭成立于1988年。冰可介绍称，“前几年最为突出的是逾期交楼和办证纠纷”，冰可说，当时出现大量市民不能按时拿到房产钥匙，开发商超过合同期限办理房产证的现象也相当普遍。经过几年司法实践的引导，目前此类案件的数量已经大幅度减少。“目前司法实践已经总结出许多行之有效的做法，法院可以有力保障购房者的合法权益”。冰可还表示，众多开发商因为屡当被告，也已经有了风险意识，“很多合同的办证期间都注明为720天，虽然时间拖得较长，但是毕竟这个期限具有约束力”。

　　冰可确认，目前物管纠纷案件上升明显，而其中物业管理费引发的纠纷占了八成以上，是市民普遍关心的问题。

　　冰可说，物管纠纷大量出现，主要是因为相关法律尚存在漏洞。“《物业管理条例》很多规定是软性的，执行起来有一定难度，遇到各种纠纷，只能通过《民法》的相关规定来解决，这样会有一些漏洞”。以争议最大的前期物业管理费为例，“物管条例本身存在缺陷，法律解释上也有含糊不清的地方，法律适用相对困难”。

　　房地产庭法官提醒市民，避免权益受损包括:选择信誉较好的中介公司；中介公司的义务应当在合同中约定明确；买卖双方应当争取见面交易，避免中介公司吃差价等。

　　法官建议

　　按揭二手房需规避风险

　　广州中院受理了一批按揭二手房纠纷案件，主要表现为买方将按揭款存入卖方还贷账户，卖方却将该款转移。诉讼期间，因卖方停止还贷，按揭银行申请拍卖房屋，为减少损失，买方被迫再次出资偿还按揭款。为此法院建议，一、中介方应在买卖过程中采取防范措施，通过由卖方提供担保、直接签订三方债权转让协议，为买卖双方减少风险；二、按揭银行应在还贷的方式上进行技术处理，防止卖方抽取按揭款；三、行政主管部门应加强对按揭款的监管，防止款项被挪用或抽逃。