《物业管理条例》本身存在缺陷

http://www.sina.com.cn 2007年01月12日09:26 南方新闻网

  当前物管纠纷案件明显增多,广州中院房产庭法官分析认为

  《物业管理条例》本身存在缺陷

  本报讯(记者吴秀云实习生蒋结桃通讯员穗法宣)广州中院民五庭(房产庭)昨日向媒体通报称,2006年广州中院共审结各类房地产纠纷案件3867件,其中调解撤诉率超过10%。民五庭庭长冰可分析说,目前物管纠纷案件上升趋势明显,这个与现行物业管理条例本身存在缺陷有关。

  逾期交楼案大幅度减少

  广州中院房产庭成立于1988年,据冰可庭长介绍,成立18年来,房产庭受理案件的重心也随着广州房地产市场的不断发展,由旧城改造、侨房租赁等产生的纠纷,转为商品房纠纷占绝对主导。由于房地产案件普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引起群体性事件等特点,房产庭的收案数量在法院一直居于前列,从案件类型也可以看出整个广州房地产市场的发展与问题。

  “前几年最为突出的是逾期交楼和办证纠纷”,冰可说,当时有大量业主不能按时拿到房产钥匙,开发商超过合同规定期限办理房产证的现象也相当普遍,但是经过几年司法实践的引导,目前此类案件的数量已经大幅度减少。

  物管纠纷多由管理费引发

  2006年,广州诸多楼盘曾出现大规模物管纠纷,如丽江花园的业主就多次因物业管理费问题将物管公司告上法庭。冰可确认,目前物管纠纷案件上升明显,而在物管纠纷案件中,物业管理费引发的纠纷占了八成以上,是市民目前普遍关心的问题。

  冰可分析,物管纠纷大量出现,主要是因为目前相关法律尚存在漏洞,“《物业管理条例》中的很多政策相对软性,执行起来有一定难度,遇到各种纠纷,只能通过《民法》的相关规定来解决,这样会有一些漏洞”。以争议最大的前期物业管理费为例,“物管条例本身存在缺陷,法律解释上也有含糊不清的地方,法律适用相对困难”。

  由于目前正在制订中的《物权法》草案中有相当一部分内容涉及物业管理,冰可表示,目前民五庭已经在及时跟踪立法进程和法律基本内容,以便以后指导相关案件的审理,“我们相信《物权法》正式实施后,物管纠纷会相对明晰,易于解决”。

  除物管纠纷外,中介纠纷案件目前上升幅度也较大。民五庭审判长龚德家提醒市民,应注意以下几点以免权益受损:选择信誉较好的中介公司;中介公司的义务应当在合同中约定明确;买卖双方应当争取见面交易,避免中介公司吃取差价等。

  二手房交易须防骗取按揭款

  广州二手房交易市场日益火爆,目前广州中院也受理了一批按揭二手房交易中出现的纠纷案件,主要表现为买方将按揭款存入卖方还贷账户,卖方却将该款转移。诉讼期间,因卖方停止还贷,按揭银行申请拍卖诉争房屋,为减少损失,买方被迫再次出资偿还按揭款。

  法院对此建议:1、中介方应在买卖过程中采取防范措施,通过由卖方提供担保、直接签订三方债权转让协议为买卖双方减小风险;2、按揭银行应在还贷的方式上进行技术处理,防止卖方抽取按揭款;3、行政主管部门应加强对按揭款的监管,防止款项被挪用或抽逃。

  (南方都市报)

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