用地成本上涨　深企外迁谋变

　　本报记者黄伟

　　上月29日，龙岗区两宗工业用地招标出让成功，其中地面均价竟高达1574元／平方米。深圳土地资源日益紧缺，一些中小企业不得不面对工业用地成本随之上涨，政府出让门槛提高的现实。在此背景下，企业中的用地大户考虑将其生产研发基地迁往外埠也不难理解。而对政府而言，则面临着如何协调工业项目大小、经济效益高低与产业结构优化间矛盾这一难题。

　　意外的高价

　　“1574元／平方米，这个价出乎我们的意料。”傅明(化名)作为深圳一家光电科技公司的副总，整个2006年都在为公司找地忙碌。他所说的高价，是指深圳市土地房产交易中心12月29日公开出让编号为G02320－0008的工业用地的出让价。

　　该地块位于宝龙工业城，土地面积为27628.65平方米，建筑面积为69072平方米，土地使用年限50年，挂牌底价为1200万元，申请参与竞买企业2家，最高电脑报价1950万元，2家均转入现场竞价后，最后由深圳市实益达科技股份有限公司以4350万元成交，高出底价约3.6倍，楼面均价为630元／平方米，地面均价为1574元／平方米。

　　“我们曾对该区域做过调查，去年工业用地均价大致在900元，预计涨幅不会超过40％。”傅明说，深圳工业用地上涨幅度实在惊人。一个有益的参照是，去年12月广东出台工业用地最低价标准，将全省区域内工业用地划分为12个等级，其中福田、罗湖、南山、盐田等四区为三等区域，属于最高级别，其工业用地出让最低价为600元／平方米。而地处关外的龙岗区仅仅处于第五等级，其区域价值远远小于关内四区。

　　除去价格因素，政府对入区项目的特别要求就将一些中小企业拒之门外。按照招标文件要求，G02320－0008宗地要求竞买者须是深圳市科技信息局或副省级以上(含副省级)城市政府科技管理部门最新认定的境内外高新企业或该企业拥有已作认定高新项目，产业要求为微电子、光电子等12类。

　　要求甚至细化到投资额度和具体产出。比如要求项目投资强度不得少于5000元每平方米，项目工业总产值不得少于1万元每平方米，且项目达产年限不得超过5年，项目工业增加值不得少于2200元每平方米。环保方面，则要求使用者须将生产生活污水经环保处理达标后排放。

　　企业外迁萌动

　　从今年起，深圳将停止协议出让产业用地，全面实行产业用地招标拍卖挂牌出让制度。在国务院前不久出台《关于加强土地调控有关问题的通知》的宏观背景下，产业用地招拍挂制度率先进入完善和规范具体操作流程的阶段是一个突破，同时也给深圳企业带来深远影响，因为这意味着协议拿地模式的终结。

　　工业用地成本上涨，政府出让门槛提高，在此背景下，企业中的用地大户考虑将其生产研发基地迁往外埠。深圳市海斯比船艇科技发展有限公司便是一个例子。作为一家以研发、生产各类高速公务艇、高速帆船、超高速赛艇为主的高科技企业，需要大面积的厂房和试验港。而公司现在所位于的南山区蛇口渔港渔船修造基地显然不能满足企业发展的需要。

　　“我们正在考察长三角一些城市的地块，深圳用地成本高昂，再加上我们产品的特有属性，需要较为宽阔的水面进行试船，在深圳已经很难找到与项目匹配的土地。”深圳市海斯比船艇科技发展有限公司副总经文苯告诉记者，海斯比前身为一家国企，于上世纪50年代成立，在行业内的领先地位早已确立，经营地址的更换并不会给企业业绩带来很大冲击，相反还是一个新的发展机遇。

　　相较于海斯比，傅明所在的这家光电科技公司动作更为迅速。“今年以来，我一直再为我们公司找地，在没有放弃在深圳拿地的同时，我们公司在苏州选中地块并与当地政府签约，目前已完成厂房建设，部分员工已经转移过去。”傅明表示，如果未来几年在深圳仍然找不到合适用地，就有全部搬迁的可能，因为现在公司位于观澜街道的厂房是租用而非自有。

　　去年以来，傅明和同事先后考察深圳出让的几宗工业用地，发现地块土地面积大都在2万平方米以上，一些中小企业根本没有资金实力买下如此大的地块。“一块2.5万平方米的地块，我们建成投产的成本至少要2000万元，这个太高了，我们的底线是1万平方米的地块，建成投产成本不超过1000万元。”傅明建议政府部门应针对中小企业推出一些面积较小的地块，不能过于倾向大企业和大项目，毕竟现在各地扶持中小企业发展也是一个趋势。

　　项目和效益的平衡

　　据悉，深圳的可建设用地仅为200多平方公里，产业用地尤为紧缺。如果按照每年开发10平方公里，就只能开发20年，如果每年开发20平方公里，就只能开发10年。土地如此紧缺，深圳产业用地的集约和节约利用水平急需提高。

　　去年初，深圳市政府召开土地工作会议，对土地实行最严格的管理，实行工业用地地价计算办法和用地控制标准就是文件之一；去年底，深圳市政府召开了第二次土地工作会议，市长许宗衡表示，发展是第一要务，发展离不开土地。建设和谐深圳、效益深圳，必须在紧约束条件下求发展，将“少而又少”的土地资源真正用在最合理、最急需、最有效的刀刃上。

　　随之带来的一个明显变化，则是新安排的工业项目建设用地投资强度提高，2006年一类地区平均值3140元／平方米、二类地区平均值2620元／平方米，分别比国标高出45％和21％，比省标高出21％，比上海标准高出14％和10％。而今年深圳新安排的工业项目实际投资强度为5857元／平方米，远高于市制定的标准。

　　标准提高背后是一些效益不高的企业面临阵痛。宝安区经贸局的一组数据显示，2006年上半年，加工贸易型企业退出深圳的速度比去年同期增长了30％。尽管2000年以来这种现象一直在持续，但今年显然是个“拐点”。去年前8月，宝安区尚有“三来一补”企业3307家，而仅今年上半年，宝安区已经转移或者有转移意向的企业就达到231家，而2000年—2004年平均数为146家。

　　有人士认为，不仅仅是土地成本，珠三角原有的劳动力价格优势也逐渐消失，一些企业则将向内地转移，伴随着迁移大潮，深圳已出现了多个优势传统企业外迁的现象。对此，深圳市分管工业的副市长张思平曾表示，现在一些企业因为深圳环境的变化，已经分批分期向外转移，如果不加以改变，外迁的形势将会更加明显。“当然，不符合深圳产业发展要求的企业外迁不用担心。但其他产业的外迁如不妥善处理，后果将会很严重，我们要对历史负责。”

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　　工业用地成本上涨，政府出让门槛提高，一些中小企业很难在深圳找到合适的用地。何俊摄