空置楼“过剩”考验政府调控能力

　　“一边是空置房的面积在不断增加，另一边则是老百姓想买到价廉物美的房子却十分困难，目前全省房地产市场供需之间的矛盾仍很突出啊。”日前，参加江苏省房地产经济学会年会的众多代表在谈及楼市现状时发出了这样的感叹。记者了解到，去年前11个月江苏全省供求失衡空置面积总量接近900亿元，比2005年同期净增331.3亿元，增速接近六成。（1月13日《扬子晚报》）

　　商品房过剩，是老百姓不需要购房了吗？显然不是。上海市房地产行业协会曾于第十七届中国·上海房地产展示交易会期间做过一项调查和统计，在为期4天的展会期间表示有意向购房的达18800人，占参观人数的18％；现场班车接送看房4818人，现场预定购房210套。根据参展企业座谈分析，这次参观房展的基本上是本地居民，基本上是自住需求，说明购房者在逐渐增加。上海姑且如此，其它地方可想而知。随着生活水平和收入水平的提高，人们的购房需求是逐渐提高的，楼市应该是越来越火。可为什么多数地方都出现了供求失衡现象呢？

　　据业内人士分析，之所以出现这种情况，主要是三方面原因造成，一是房地产开发投资不断加大，二是房价过高，三是房源套型不合理。房地产开发投资的加大，导致商品房越来越多，而房价过高，老百姓买不起，加之好多商品房都是大而豪华，不适宜普通百姓选购，最终造成商品房过剩。以重庆市为例，据报道，重庆市去年1—11月房地产开发投资和房价涨幅双回落，但房地产开发投资仍比上一年增长了20%，而主城区商品房成交价同比也上涨了2.7%，空置一年及以上的商品房面积，则比上一年增长了19.9%。我们通过媒体的报道可以看到，由于国家对房地产开发采取了一系列可行性措施，好多省市的房地产开发投资和房价的涨幅都呈回落趋势，这应该说是个好现象。但要注意，回落的只是涨幅（即上涨的幅度），而不是房地产开发投资和房价本身。只有当出现负增长或小增长的情况，房地产开发投资和房价才会开始回落，老百姓才能真正得到实惠，楼市也才能趋于平稳。从目前情况看，形势还不容乐观。

　　房地产开发投资和房价之间本无内在联系，房价的高低不可能取决于房地产开发投资的多少，反过来，房价的趋于走低还应影响并遏制房地产开发的投资才是，可为何房地产开发商还要乐此不疲地投资开发，而房价又久高不下呢？个中原因，主要是房地产开发商在追求利益最大化。楼市专家表示，由于土地属于稀缺资源，所以尽管宏观调控政策收紧了银根、土根，开发商仍千方百计地扩大自己的土地储备量。以2005年江苏省为例，开发商购置的土地面积比当年开发的面积多出1000万平方米，而去年前11个月的差额则为900万平方米，这就像“滚雪球”越滚越大。大量的土地被开发商掌握，他们总会适时开发建房，同时，由于主动权掌握在他们手中，他们总会耐着性子等老百姓去买房子，也会变着法儿让老百姓心甘情愿去买房子，从而提高房价上涨的空间。

　　楼市供求失衡，不能光靠国家政策指导，更不能指望房地产开发商自选调节，而主要要靠地方政府来调控。从某种程度来讲，政府能否调控好本地楼市，既让开发商得益，又能让老百姓安居，也是衡量政府工作力度和工作能力的一个重要方面。如何调控，各地有各地的特点，各地有各地的方法。总的来说，不外乎这样几方面：一是指导开发商合理利用土地资源，在有限的空间尽可能多的建房，从而降低建设成本，把房价压下来；二是对商品房建设切实进行监督和管理，保证多建一些面积适中、档次适中、价格适中的商品房，让普通百姓既能看好房子，又有买得起；三是变由开发商投资开发为自主筹资开发，比如由本地某部门或单位牵头，对一定范围的市民进行集资，共同投资建房；四是政府投入资金建设公益住房，或代价出售，或出租，都可让本地百姓住上满意的房子；五是动员银行多渠道、低利息发放购房贷款，让资金有困难的百姓也能买上房子住。

　　报载，江苏省于日前召开了全省国土资源工作会议，明确2007年将在全省落实土地管理政府责任制，全力做到“从严供地”，以期有效调控房地产开发。这无疑是可行之举，明智之举。但愿各地都能积极行动起来，早日调控好楼市建设，让老百姓真正能够居有乐所，安居乐业。