房地产管理法迫切需要大修

　　2006年12月12日《法制日报》（人大立法版）报道，已有部分全国人大代表提出关于修改城市房地产管理法的议案。笔者对此深表赞同。城市房地产管理法迄今已施行十余年，而这期间我国房地产市场状况发生了巨大变化，更出现了许多负面问题，为适应形势发展和实践需要，迫切需要从国家立法的层面予以规范和治理。笔者对其有三个建议：

　　一是完善对房地产市场违法行为的认定及处罚制度。目前一些开发商敢于囤积房源、哄抬物价、牟取暴利等，与现行法律缺乏相关责任追究机制有很大关系，如在该法“法律责任”章节，对于此类不当行为并未涉及，更不用说制定相应处罚措施。在这种情况下，建设行政主管部门在规范房地产市场秩序时往往显得“力不从心”，即便想对不法开发商施以重拳打击或者给予行政处罚，终归缺乏充分法律依据或授权，而单纯依靠政策调控措施也难以起到有效的规范或惩戒作用，故有必要明确规定房地产违法行为的种类、形式等，赋予土地、建设、工商及物价等行政执法部门对违法开发商所能实施的处罚权限或限制措施，为政府部门治理房地产市场乱象提供法律利器。

　　二是完善公民住房保障制度以及房地产转让等方面的管理措施。目前房价居高不下，已背离正常的价值规律和供求规律。法律应当注重保护公民的基本居住权，对于经济适用房、限价房、廉租房等公共性住房的建设，以及个人集资、合作建房等问题，应当予以扶持和引导，对于骗购保障性住房以及炒房牟利等行为则应给予遏制和处罚。目前法律在国有土地使用权出让制度方面规定得比较粗糙，对于实践中施行的“招标拍卖挂牌”制度，应当在总结经验教训的基础上，对其实施主体、程序、条件、责任乃至利益分配等作出进一步规范和完善，以更好地维护并平衡国家和国民所应享有的土地权益。

　　三是对于某些带有“鸡肋”色彩或利弊兼具的制度应当重新衡量并合理设计。比如商品房预售制度，许多人对其功能提出质疑，有的地方甚至准备取消这项制度，如何对其价值及实施条件作出重新判断并将其纳入正轨，是值得探讨的问题。

　　另外，建议更名为“房地产管理法”。我国目前城市郊区及农村地区也出现某些房地产开发失范的问题，如因缺乏合法产权而发生争议的“乡产房”现象。故现行“城市房地产管理法”不妨更名为“房地产管理法”，既显得简洁，也能扩大调整范围，发挥更大规范效能。

　　作者单位：北京市自然律师事务所