评论：房地产调控的三个着力点

　　建设部的小户型上限征求意见稿不到24小时就被废止，被网友指称朝令夕改。一些评论认为，90平方米基数旨在满足中低收入者的购房要求，意见稿则坐在了开发商的屁股上，对房价上涨间接起到推波助澜的作用。但是，搜狐网一份6005人的调查显示，对于“90平方米基数是否合理”这个问题，认为90平米小户型总价低较合理的，只占34.52%；认为不合理，应根据市场情况灵活掌握的占24.38%；认为不好说，老百姓只想用合理的价格买房的占41.10%。

　　这几年，针对房价的逆势飞扬(逆调控之势)，有关部门、有关专家没少出招，但是房价就是不听使唤，一个劲儿地上扬。而调控之所以屡屡失败，根本原因就在于对交易环节着力过多，而在根本问题上绕道而去。结果是：几乎所有的调控成本都由买房人承担，甚至比不调控还雪上加霜，而房地产链中的其他利益群体却越发地肥得流油。

　　在交易环节的调控措施，随便一数就可以数出很多：银行首付和贷款利率提高；二手房交易征收全额营业税和全额个税；90平方米以上户型首付不低于30%；大户型契税提高一倍，等等。如今又新出了一个点子叫做大户型保有税，据称将于2007年4月份起对144平方米以上大户型开征，据说税率是0.8%。而某些专家那边又在呼吁，建议中国政府在2008年左右开征物业税，据称税率约在0.8%。叶檀博士算了一笔账：如果我们把房价定为1，年0.8%的物业税均为年首支付，按现在2.3%的年银行利率，以复利的方式计，只要58.83年我们所交的物业税总额就等于房款，相当于每58年对每个购房者又收取一遍总房款的居住税。

　　而在买房时，购房人已经先期一次性支付一笔数额巨大的买地成本。以北京广渠路36号地为例，政府指望这个地块的房价能够拉低周边房价，所以该地块没有采用价高者得的方式，而是综合评标，结果是意向房价9500元/平方米的地产商中标。尽管如此，该地块的楼面价格(根据规划面前平均到每平方米建面楼房的地价)仍然高达5647元/平方米，占房价的59.44%。如果算上开发商与购房者交纳的林林总总几十项税费，政府收入该占房价的多少，并不是一笔难估的数字。

　　这还是建成二三十层高楼以后平摊到每个建面上的地价，如果按实际占地的地价，按北京人均年收入2万元计算，在平均线左右的人要是在上面自己买地建房，别说是90平方米，就是10平方米也买不起；买得起的也只能在上面搭张塑料布住住。

　　有三种办法绝对可以使房价适当下降，至少不持续上扬。第一，政府征地中，留出一定比例的土地供村民实施地产开发。第二，把经济适用房都限定在80平方米以下，甚至70或60平方米，而且只能自住，不能出租和买卖，一发现出租或出售，即行没收。如果住经适房的人日后发达了，想住更好的房子，可以，政府原价收回经适房。这样就不会有高收入者为了占那点便宜而委曲自己的生活质量，原价回收政策也断绝了这些人的投机幻想。第三，对于进不了市场也买不起经适房的人来说，政府提供廉租房，面积比经济适用房更小，学习香港好榜样，三十多平方米足矣。只有在调节经济适用房和廉租房问题上，面积才是硬道理。至于房地产市场的问题，政府不用太操心，所谓政府的还给政府，市场的还给市场。界限不清，必使市场和政府两败俱伤。

　　童大焕，中国保险报评论主笔，现居北京