小区停车位不得卖给外人

　　业主失窃，小区物管有没有责任？小区的水电气费用，怎么收？小区内的停车位能不能向外转让？这些令开发商、物管企业和业主头痛的问题将有望以法规的形式得以规范。昨日，记者获悉，市人大常委会法制工作委员会日前就《成都市物业管理条例(草案第二次审议稿)》(下称《条例(草案)》)中与广大市民切身利益较为密切的部分内容向社会公告，广泛向社会公开征求意见。

　　如果您对《条例(草案)》有任何意见或建议，可以在3月1日前通过书面或电子邮件的方式寄送至市人大常委会法制工作委员会(人民西路10号，邮编：610015，电子信箱：cdfgw@163.com)。

　　本报记者 郭俊敏

　　业主委员会任期几年？

　　每届任期3至5年

　　根据《条例(草案)》，业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内房屋出售并交付的建筑面积达到1/2以上，或者首套房屋出售并交付已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，住宅物业的按其拥有的住宅套数计算，每套计1票；非住宅物业的按其拥有的房屋建筑面积计算，每满50平方米计1票；不足50平方米有单独房屋所有权证书的可以与其他业主合并计票，每满50平方米计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。机动车停车库(位)以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

　　《条例(草案)》规定，首次业主大会会议后的业主投票权由业主大会议事规则确定。业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的，业主公约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。业主委员会每届任期为3至5年，业主委员会任期届满60日前应当召开业主大会会议，并对业主委员会进行换届改选。

　　小区公共部分经营所得归谁？

　　补充房屋专项维修资金

　　《条例(草案)》还对住宅交付使用进行了相关规定：新建住宅应当在建设工程竣工验收合格，且其水、电、气等配套设施具备交付使用的基本条件并经市或者区(市)县房产管理部门备案，开发建设单位方可以交付买受人使用。备案机关应当在收到备案材料后七日内对符合条件的予以备案并抄告房产登记机构。

　　根据《条例(草案)》，利用小区共用部分进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申办手续；共用部分进行经营，相应业主所得收益应当在物业管理区域内公示，主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。同时，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变房屋的使用性质；确需改变的，应当经有利害关系的全体业主同意，并经相关部门审批后方能实施。业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家、省和市的规定以及业主(临时)公约。

　　水电气费怎么收？

　　向“最终用户”收取

　　根据《条例(草案)》，物业管理区域内供水、供电、供气、信息、有线电视、环卫等专业单位应当向最终用户收取有关费用。新建住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：专有部分以单个业主作为最终用户；部分业主共用部分以该共用部分的全体业主作为最终用户；全体业主共用部分以全体业主作为最终用户。

　　物业保修责任该谁承担？

　　开发商交存物业保修金

　　《条例(草案)》对小区物业的保修责任进行了明确。开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。开发建设单位在物业竣工验收前，必须按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修费用保证。专有部分保修期满后的维修，由业主负责并承担费用；共用部分保修期满后的维修，由相应业主共同负责按比例承担费用。

　　根据《条例(草案)》，在物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；机动车停放位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。机动车停放位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；凡利用物业共用设施设置的机动车停放位，任何单位、个人不得出售。

　　物业服务合同有哪些内容？

　　物业维修、公共区域安保等

　　《条例(草案)》规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业按照(前期)物业服务合同的约定，提供相应的服务。(前期)物业服务合同可以约定下列物业公共服务事项：共用部分的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的保洁；公共区域的秩序维护；物业使用中对禁止行为的服务义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和委托方移交的物业档案的保管；委托方委托的其他物业公共服务事项。

　　根据《条例(草案)》，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其条款应当事先经业主大会表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外；其后果由全体业主承担。其中，(前期)物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。