下月起清算土地增值税

　　综合新华社消息为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局16日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。

　　清算方式：以开发项目为单位进行，封堵了分期开发拖延清算和账目不清逃避清算两大漏洞

　　《通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。此举封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

　　清算条件：开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算开发项目的，直接转让土地使用权的

　　对于土地增值税的清算条件，《通知》要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　清算冲击波：缩减房地产企业利润，但要严格界定“扣除项目”，严防增值额“缩水”

　　从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。

　　业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。