“土地增值税”新政影响最大的是企业而非房价

　　红网1月18日讯（潇湘晨报记者 文洁 廖兰心）正如多米诺骨牌一般，国税总局关于土地增值税清算管理的文件下发，带来的是地产市场的巨大地震。

　　“一旦真正开始实行以清算方式缴纳土地增值税，毫无疑问，受到冲击最大的是那些低价拿地的企业。”一位不愿意透露姓名的开发商尖锐地说。

　　“很明显，这一政策受到影响最大的是企业自身，而非房价。”

　　低价拿地或交高税费？

　　拿地越便宜，企业利润越高，或许需要缴纳的税费也越高。这并非是一个假设，而是不可回避的现实。

　　“土地增值税这一税种，之前早就已经开征了。”比华利山营销总监钟吉煌指出，但房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，同时又因该税种为地方税种，各地的征收标准不一，所以，对于那些涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，一直采用了预征土地增值税。

　　“现在实行清算制，将会堵住房地产的税收漏洞，当然，开发商在制定销售价格时，必然考虑税收临界点，并根据税收临界点来确定项目销售价格，以此获得单个项目的合理回报率和利润。”钟吉煌称。

　　而另一家在昨日就已经开始进行税费计算的房地产公司负责人则更加直接地说：“房价上升越高，房价利润越大，需要交纳的税就越高。如果拿地价格越低，地拿得越便宜，现在很可能要交的税费就越多，这需要具体进行计算。”

　　显然，税收的清算带来很多项目利润的减少，对于取得土地较早，开发周期较长的项目影响尤其大。湖南绿城投资置业有限公司销售部经理祝海认为，对于开发较长的项目来说，经历的时间越长，土地增值额也就更大。

　　促使囤地开发商“吐地”

　　土地增值税的严格征收，首先将导致房产开发商土地成本的增加。这对于仍在囤地的开发商来说，大笔增值税将促使其尽快吐地，促使开发商合理利用土地。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额占扣除金额50％至100％，税率40％；增值额占比100％至200％，税率50％；增值额占比200％以上，税率为60％。土地增值越大，税率越高，这对于期待手上土地增值的开发商来说，无疑是个打击。

　　[观点交锋]

　　成本增加可能导致房价上涨

　　红网1月18日讯（潇湘晨报记者 廖兰心）“对于高档住宅、别墅、写字楼等增值额度比较大的项目，可能需要补交税款，成本也会随之增加。而对于增值不多的经济适用房项目，基本上没有影响。”湖南省地税局相关负责人认为，长沙大部分商品房项目的开发成本可能增加。

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。此外，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。在这些细化要求下，开发商难逃税网。

　　然而，开发成本的增加是否进一步促使房价上涨？“从表面上看是这样，会对房价产生影响。但从长远来看，此举将进一步规范房地产市场。”业内人士表示。

　　合理定价将成今后的趋势

　　红网1月18日讯（潇湘晨报记者 文洁）“土地增值税的清算方式，并不意味着房价将成为其牺牲品，随之上涨。”祝海表示。

　　从理论上而言，成本上升会导致售价的提高，但如果售价提高，则投资回报率会提高，各个阶段的投资回报率的增值税缴率标准是完全不一样的，投资回报率越高，缴税率越高。

　　“应当说，对于房地产企业来说，合理的售价，合理的回报率，合理的利润将是今后的一个趋势。”钟吉煌并不认同房价会为此上涨的说法，“土地增值税的计税政策和清算制度，会对稳定房价有积极的作用。”

　　“房价涨跌是市场行为，并不会因为出台这个整顿政策，就对房价产生抑制或推动作用。”湘域中央营销总监乐兵认为。“这更多是个信号。2007年宏观调控从税收政策开始或许正在成为事实。”

　　[股市影响]

　　地产龙头万科、保利天量跌停

　　红网1月18日讯（潇湘晨报记者 卜盎）房地产行业的宏观调控政策风险再次凸现。

　　如果没有昨日早盘有关征收土地增值税的消息，端坐在星城一家券商营业部大户室，从2005年底一直紧抱万科Ａ股的周先生将再度“日进百万”。不过市场永远都没有“如果”，受到土地增值税消息的影响，沪深Ａ、Ｂ股共有33家地产股跌停，其中也包括了万科、保利地产等一线龙头品种。

　　万科天量打至跌停

　　“我平时不太看万科的走势，一开始觉得莫名其妙。”周先生告诉记者，由于一直长线持有万科的股票，因此不太会过多关心万科的短线走势，但昨天的大跌还是让周先生有点紧张。“后来听说是受到土地增值税的影响。”

　　从早盘低开之后，万科股价还勉强维持在6％的跌幅左右，而盘中包括招商地产在内的二线地产股已经开始出现在跌停板上。但从下午一点开盘后，由于受到整体板块的拖累，万科的抛盘上开始出现了以百万为单位的砸盘单，股价也快速打至跌停板，从下午两点开始到收盘，保利、万科均以跌停报收，其中万科更创出了自去年5月11日以来的天量成交，全天成交150万手，成交金额高达26个亿，占到深圳市场整体成交金额525亿的约5％。

　　越跌越买的“怪现象”

　　翻看万科的机构持股情况表，从上市以来，万科便是一只十分明显的机构重仓股，像周先生这样以个人投资者身份长线持有的少之又少。记者昨日分别采访了省内多家券商营业部，像周先生这样捂住万科的个人投资者几乎为零。“不过今天我们营业部倒是有不少投资者大量买进万科，有几个短线的投资者抛掉了，但更多的投资者越跌越买，买入的成交量是抛出的5倍以上。”一家老牌券商的营业部客户经理打开了当天的营业部成交情况表。

　　与投资者的“反常”存在合理性解释的是，昨日不少券商都通过各种方式发布消息称，受到政策打压的地产股的调整，正好是中线建仓的好机会。“整个2007年地产股是必须重点配置的品种。”国泰君安2007年的房地产投资报告十分明确地表示。

　　地产调控还会愈演愈烈

　　“增值税只是一个信号，说明对房地产的宏观调控还会愈演愈烈，最黑暗的前夜已经到来，短期风险不可不防。”中信证券地产研究员王德勇、段海瑞表示，“虽然我们也长线看好地产股，但未来国家对地产股的调控还会加强，短期肯定存在调整风险。”

　　值得一提的是，在2005年三季度，各路地产股还在国六条打压下跑输大市时，中信证券曾经十分果断表示，每年的第四季度和来年第一季度都是地产股强势表现的时期，而在二、三季度则往往会受到调控政策的打压。

　　在随后两位研究员发布的一份研究报告中，两位研究员对于未来的地产调控给出了自己的预测路线图：从试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70％政策到增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等等。

　　对于昨日地产股的大跌，研究员认为不能一概而论，从受影响程度来看，如果公司是投资性房地产，那么不受这个政策影响，对从事普通住宅销售的公司影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。