回顾：销售放缓 房价飙升展望：小户型增 松山湖热

　　

大户型在新政调控下将日渐稀缺。 记者 邱伟荣 摄新的一年已经到来，东莞楼市在纷纷扰扰的各类预言中开局。今年，东莞楼市将呈现一个怎样的走向？会有令人惊讶的变化吗？近日，本报记者联手深圳德思勤置业有限公司东莞分公司市场研究部，对2006年东莞楼市的供给交易情况进行了详细的分析，并通过市场各类信息的采集和对专业地产人士的采访，对2007年东莞楼市的发展进行了分析和预测，以期给广大购房人士以有意义的参考。

　　文/记者 张玉云、汪绍文

　　回顾2006

　　销售缓 房价升 空置增

　　从“国六条”、“国十五条”对住房供应结构和户型比例的规定，到东莞整治房地产交易秩序、从土地调控到廉租房管理、从“限外令”到物权法草案……一系列政策法规都昭示着2006年东莞房地产市场的不平静。

　　有关数据显示，2006年东莞房地产市场受国家政策的影响，投资增速趋缓，市场销售速度放慢，空置率增加，市场面临压力。同时随着莞深一小时生活圈的逐步形成，深圳开发商和消费者、投资客户逐渐外溢，开发及消费投资大举进入东莞市场，下半年市场供应增加，房价在市场投资需求大幅增加的刺激下进一步攀升。

　　开发:

　　投资快速增长

　　施工速度缓慢

　　据德思勤市场研究部的数据显示，2006年东莞整体的房地产开发及投资总量呈上升趋势，尤其在下半年表现明显。

　　从去年东莞房地产开发情况看，最为明显的数据对比就是施工面积与竣工面积比的严重失调，前三季度总施工面积达到2216.19万平方米，但竣工面积仅有229.31万平方米。新开工面积与总施工面积的对比差异也很大，证明开发商在新政调控下，观望情绪较重，有意放慢开发速度，储蓄货量，虽有大面积住宅货量供应市场，但开发商将销售供应控制得非常紧，因此造成了市场货量偏紧的局面，房价在“缺货”的情况下一路飙升。

　　另一方面， 2006年以深圳为主的地产开发商大举进入东莞拿地开发。1月，深圳汉唐实业和深业集团分别在东莞南城拿地，5月，长城地产取得松山湖13.6万平方米的商住用地，8月，金地取得大岭山一商住用地，10月底，惠明盛房地产投资、香缤集团竞得寮步两地块。业界人士表示，未来一两年内东莞房地产开发将出现一个高潮，而外地开发商将占据其中的半壁江山。

　　销售:

　　以住宅为主

　　商铺销量低

　　在市场销售方面，2006年东莞的楼市销售总量仍以住宅为主，占销售总量的九成左右，别墅及商业地产因受到政策调控的影响及地方商业的经营低迷影响，开发供应量减少，销售情况一般。

　　三季度商品房销售面积比二季度略有增长，但与二季度60%以上的增速相去甚远，住宅和别墅增速大幅度下滑。

　　空置：

　　空置率居高不下

　　别墅空置率增长近30%

　　东莞市场的商品房空置情况一直以来都不容乐观，在房地产开发总量逐年上升的情况下，东莞的商品房空置率虽然未见激升，但也没有出现下降的势头。2006年的数据显示，商品房出现较高的空置率，三季度商品房空置率均在10%以上，其中别墅空置率增长了近30%。

　　地产分析人士指出， 东莞市场的商品房空置情况主要由市场投资过热、中坚消费层尚未形成造成。虽然市场呈现开发火热、销售看好的情况，但其中消化市场货量的仍以投资者为主，在中坚消费层尚未形成的条件下，空置率偏高的情况目前难以改变。

　　户型：

　　小户型快速增长

　　120㎡以上户型负增长

　　德思勤市场研究部的数据分析显示，目前东莞房屋上市货量仍以80平方米~120平方米的中小户型为主，但80平方米以下的小户型受政策调控影响，在下半年供应出现明显增长。

　　2006年下半年，小户型项目看准市场时机集中放量，香缤时代园、宽寓、花样年华、都市阳光等小户型项目以不同的形象冲击消费者和投资者的眼球，销售价格也节节攀升。

　　第三季度，120平方米以下的中小户型增长较快，其中80平方米以下户型增长了36%，12平方米以上户型出现了负增长，其中120平方米~160平方米户型与前对比减少了20.32%。

　　展望2007

　　写字楼复苏 小户型增加

　　许多业内分析人士指出，2007年东莞楼市的变化，最大的可能就是户型结构出现调整，产品供应结构不再是大户洋房“一边倒”的局面，小户型产品将在今年与大户型洋房齐头并进成为产品主力，因此小户型产品竞争在今年将会更为激烈。

　　写字楼:

　　开发量激增

　　复苏可能性高

　　业内人士认为，东莞的写字楼经过近两年的沉寂低迷，在2007年将会出现复苏。

　　东莞写字楼起步于2003年，2004年伴随着东莞城市发展和新中心区规划，写字楼市场供应出现了一个高潮。局限于自身结构和市场需求，2005年的市场出现了滑坡。

　　根据德思勤研究部的统计，2007年~2008年东莞城区的写字楼项目将达到15个左右，面积超过100万平方米，其中南城区占绝对多数。同时市场消化量约在20万平方米/年左右。另一方面，随着东莞中心区热度的提升和台商大厦的入市，将结束东莞无甲级写字楼的历史，东莞写字楼的专业化程度将进一步得到提升，一小时生活工作圈的形成也将为东莞吸引大量的外地企业进驻，写字楼市场整体回暖，市场价格也将水涨船高。

　　户型:

　　小户型竞争激烈

　　面积渐向中间靠拢

　　业内人士分析，就目前看来，东莞市对“90/70”政策的执行力度比较大，一些新报建、上马的项目基本上都严格执行这一户型政策。如此一来，在2007年市场供应上，小户型的供应比例将出现明显的增加。 多层、小高层洋房和小户型公寓是未来市场主力产品，面积将逐渐向中间靠拢，90平方米~120平方米户型受市场青睐。

　　业界预测，未来2~3年城区小户型供应将超过120万平方米，年消化量约为80~100万平方米。

　　据悉，今年上市的小户型中不乏一些地段显赫、综合素质较高的项目，如宜景康源、天诚康桥、中信九号公寓等，这些项目未来的开发将逐渐倾向于投资和居住功能并举，小户型产品的品质和功能将进一步得到提升，同时竞争也将更加激烈。

　　楼价:

　　上涨可能性较大

　　涨幅大约10%~15%

　　业内分析人士对今年的房价预测依然以“看涨派”居多，大多认为2007年东莞房地产价格仍将持续增长，但上升幅度会有所放缓，并逐渐趋于理性，预计增长幅度将有10%~15%。

　　区域:

　　南城松山湖势头猛

　　万江后劲足

　　业界人士认为，从目前市场开发情况及未来东莞住房建设规划看，今年南城依然是城区市场的一个开发热点，并将完全取代东城成为未来东莞地产发展的重点。，而松山湖也会占据一个举足轻重的地位。在镇区方面，邻近深圳区域的镇区及经济发达镇区，今年的开发势头也会很猛。

　　业内人士表示，松山湖、南城因为规划前景，已经当仁不让成为热点，今年南城许多新盘都会启动上市，而寮步因为土地储备多及区域优势也会成为其中的一个热点。

　　另外，业内人士也比较看好万江区的发展，认为该区未来的开发空间和后劲发展都会很足，如果区政府能先把市政配套和规划做出来，发展将会很快。