土地增值税清算，剑指开发商利润“源头”

　　15日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2007年2月1日起，对房地产企业全面进行土地增值税的清算工作。一石激起千层浪，社会各界对此反响强烈。

　　股价应声“翻脸”

　　17日，素有“晴雨表”之称的股市对土地增值税新政反应强烈。当日收盘时，沪深两市地产股指数均暴跌9%以上。所有房地产股无一幸免，近30只股票价格齐刷刷跌停。即使是业务范围和房地产沾边的上市公司，股价也受到了连累。

　　新政威力究竟如何？17日，记者以一个普通投资者的身份，连线了南京、深圳“一南一北”两家房地产上市公司。

　　南京栖霞建设股份有限公司证券部的朱先生说，税收新政将增加企业的开发成本。以前虽然也预征房地产项目的增值税，但那是按营业收入征收的；新办法向房地产企业征收30%—60%不等的增值税，两者比较，今后我们应缴的税款会多一点，但这对栖霞建设的利润影响不大。股市的反应有点过头。

　　早已涉足南京房地产市场的深圳万科股份有限公司，2005年在南京的房地产营业收入曾达到3.1个亿。该公司董事会办公室的一位女士说，新政策的影响肯定会有，特别是那些对预征增值税没有充分准备的企业，所受的冲击会更大。

　　堵死税收“漏洞”

　　税收新政，何以激起市场如此强烈振荡？记者从省地税局了解到，其实早在1994年，国家就开始实施土地增值税条例。税政三处徐处长介绍，鉴于房地产企业普遍以滚动方式开发项目，不容易清算，因此土地增值税大多是预先征收。我省从1996年开始按照销售额的1—3%预征土地增值税。2004年进一步完善了征收办法。这次发布的《通知》和现行做法相比，基本精神没有变化，包括税率、清算时间等。不同的是，《通知》将现行做法中一些容易被房产商钻空子的模糊条款加以明确。比如，以前房产商开发的商品房要全部卖完才能清算，有的房产商故意留少量尾房以拖延结算时间，这次明确销售率达到85%就必须清算；以前少数房产商清算时将建筑安装等成本人为放大，以减少应税基数，这次《通知》也对上限作了明确，使房产商无“洞”可钻。

　　剑指利润“源头”

　　南京财经大学教授陶美珍认为，房地产界有个说法“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”，而区位主要是由土地来决定的，土地在房屋价值中的地位举足轻重。因此，调控房价，土地是关键。以前，国家明令房地产商拿到土地后，一年不开发，就要无偿收回。这一招尽管操作难度不小，但还是起到了作用。这次土地增值税清算，对房地产开发商某种程度上有点釜底抽薪的意味。

　　证券界分析人士普遍认为，新政影响因企而异。华泰证券的陈慧琴表示，由于这次调控针对的仍是百姓关注的高房价，所以以商品房开发为主的企业受到的影响会相对较大，而那些从事园区开发等的工业地产企业基本不受影响。

　　谨防成本压力“分流”

　　近几年一直想买房而迟迟没有出手的赵先生，看到新政的第一反应是：房产商增加的成本最终由谁承担？

　　在他印象中，国家已经出台了不少调控房价的政策，房价涨幅也有所回落，但高房价和老百姓的实际购买力差距依然很大。他说，四年前，在南京河西一平方米4000元可以买到很好的房子了，可现在有的楼盘已经“奔八”了。对此，他不能理解。他担心这次税收新政实施后，房产商会将新增的成本分流到买房人头上。

　　赵先生的担忧不无道理。南京市一家不愿透露姓名的房地产开发公司老总认为，这项政策的出台将加大房产商的成本压力。设法创造条件将成本向市场“分流”，将是房产商很容易想到的应变之策。

　　果真如此，新政效果就会大打折扣。新政出台仅仅是开始，要让老百姓从中得益，就必须进一步细化落实相关政策，加强执行力，使政策的预期效应得以充分体现。