房企土地增值税下月起开始清算

　　“增值税”开征抬高房企成本 市民担忧会分摊到买房者身上

　　本报讯(记者 屈虹晖) “土地增值税终于有动作了！”昨日，电话那边传来武汉国民经济研究所房地产研究中心主任王涛的感慨。国家税务总局前晚发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，房地产企业土地增值税从2月1日起进行全国清算。

　　王涛说，土地增值税起征，“一个清算制度时代拉开了序幕。”一部分业界人士表示：房地产企业开发成本将增加；而另有人士认为，税收上的政策对房地产企业不会有太大影响。受此影响，昨日下午，有24只地产股纷纷跌停，而武汉市房地产市场仍在观望中议论纷纷。

　　焦虑

　　有地没地都为难

　　尽管从1993年开始，我国就有土地增值税这一税种，但房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，同时又因该税种为地方税种，各地的征收标准不一。所以，对于那些涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，一直采用了预征土地增值税，最高税率不过3%。

　　《通知》规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　这就意味着，从此以后，具体税率将为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　例如某企业在1年前在汉口购买一块价值1亿元的地块，假设1年后土地升值为2亿，增值额度为100%，这就意味着该企业需要上交的税率为40%，为4000万；如果升值为3亿，即增值额为200%，需要上交税率为50%，即5000万。

　　湖北华生房地产开发有限公司企划部主管陈慧彬说：“有地的，在考虑是否应该提前建设，以规避土地增值税；没地的也在彷徨，到底是买还是不买？买了地又怎么做？”

　　猜测

　　打击偷税漏税行为？

　　业内流传，《通知》出台的一个重要原因就是房地产开发企业在税收问题上的含糊。

　　此次《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。王涛认为，“分期开发不能再成为拒绝清算土地增值税的理由了”，他说，此前国家的土地增值税采用预征制度，给了开发商合理逃税的借口。

　　同时，为了防止开发商避税，《通知》规定了土地增值税的核定征收范围：对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　陈慧彬认为，土地增值税对一般房地产开发企业的规划与建设都会有影响，“如果从对土地认真的态度考虑，许多开发商在前期都有一个规划过程，通常会在一年甚至几年，这样一来，很多规划就不能考虑太长时间了。”

　　影响

　　开发成本骤然提高

　　武汉中原地产研究部经理祁晓睿认为，这个政策只是加强了对房地产企业的税收，对整个房地产企业不会造成实质性影响。“房价涨跌是市场行为，并不会因为出台这个整顿政策，对房价产生抑制或推动作用。”

　　武汉市亿房市场研究部研究总监沈宏波指出：“无非就是开发商增加了点成本，特别是小开发商今后的日子难过，越大的开发商相对好些，市场面临新的洗牌。”

　　担忧

　　增值税可能分摊到房价

　　此次土地增值税的大幅度增加，最终是否会叠加在房价上？目前成为市民最大的疑惑。

　　武汉市洪山区某文化公司职员张鸣从昨日开始，就一直担忧，他看中的一家楼盘如今没有开盘，他听说土地增值税将大幅度增长，十分焦急：“如果再不开盘，房子涨价了我就买不了。”他的思想是，如果一千万的地价涨到两千万，开发商就要为之付出四百万的增值税，“开发商都是想赚钱的，谁能担保这份价格不会分摊到房价上？”

　　业界的共识，土地价格是影响房价的最大因素，但王涛认为，土地增值税对武汉房价的影响到底有多大，目前还很难说，“市民最终看见的都是房屋的交易金额，涨了多少，有多少附加因素，对他们来说，都不是重要的，如果价格贵了完全可以不买。”

　　而另一个让市民担心的问题是，《通知》范围是全国性的，等于所有的开发商只要有土地就会面临增加税收支出的可能，“万一开发商都集体涨价，抬升整个市场怎么办？”

　　王涛表示，目前武汉市场仍由供需关系决定。“如果房子卖不出，价格再高也没用”。

　　“但由于开发成本的增加，对于那些还没有开发的土地，多少会有影响。”王涛说，“尽管主要是对土地增值部分收取税费，但是开发商因此收益变少，也不排除最终通过高房价的手段获取平衡。”

　　土地增值税的清算条件

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　土地增值税的部分扣除项目

　　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行……

　　(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的……

　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施……

　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本……

　　开发商“不良行为”记录全国公布

　　据新华社电 今后，无论是开发商、设计与监理单位、检测机构等，其在建筑市场上的“不良行为”将全部记录在案，并在全国范围内公布。

　　记者获悉，根据建设部制定颁布的《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》，在“不良行为”的认定中，未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的、在工程发包中索贿、受贿的、未按照建筑节能强制性标准委托设计、不按合同约定支付施工工程款等均“赫然在目”。

　　据了解，属于《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》范围的不良行为记录除在当地发布外，还将在当地发布之日起7日内上报，由建设部统一在全国公布。不良行为记录信息的公布期限一般为6个月至3年。