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收中介费不如“吃”违约金http://www.sina.com.cn
2007年01月18日09:43 南方日报
先诱使买卖双方签下意向书再制造交易障碍，房产“黑中介”自曝内幕—— 收中介费不如“吃”违约金 ■独家报道 楼市越“牛”，楼价越“牛B”，中心城区一手楼越来越“看不上”平头小市民了，越来越多的人看上了二手房——还有那些不愿买房或不能买房的，就只能租房了。 找房的人多，做房产中介的也越来越忙。 春节临近，来自满堂红、中原地产等大型房产中介公司的消息称，今年以来交易量明显上升。国土房管局的统计数据也显示，由房产中介承载的二手房租售异常火爆。 然而，广州市房产中介服务管理所的另一组数据却显示，2006年全年市民对房产中介的投诉多达310多宗，与家用电器、餐饮等构成了五大投诉热点，投诉内容主要包括“未成功促成交易，不退诚意金”、“违规操作”、“服务质量差、未尽职责”、“隐瞒房屋权属情况”、“乱收费”、“吃差价”、“虚报交易成交价”等等。 家住海珠区王先生最近比较烦，他选择来到消委会投诉某房产中介公司并寻求咨询。 王先生说，2006年6月，他为购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将庄先生的一套房屋介绍给王先生，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中第十条约定：如由于王先生的原因导致房地产买卖合同未签订的，王先生应向中介公司支付总房产3％的违约金。协议签订后，王先生按约支付给中介公司意向金5000元。后来，王先生与庄先生在付款的时间和数额上不能达成一致意见，最终买卖合同没有签成。王先生强调，这是中介公司设置诸多人为障碍影响他和庄先生沟通造成的。 此后，中介公司向法院起诉，以王先生拒绝签订买卖合同为由，请求判令王先生按照约定支付违约金49000元。 房子没买成反而吃了官司，王先生窝了一肚子火。一种说法这时传进王先生的耳中——有些黑中介常常靠坑顾客违约金牟利。房产中介行业中是否存在这种现象？如果有，又有多严重？ 记者展开调查，在记者的努力下，一位经常接手消费者维权案件的律师给了记者一位“线人”的电话，与“线人”交谈的结果记者大吃一惊，并由此撩开了“黑中介”面纱的一角。 来自湖南的刘朗(化名)从事房产中介工作多年，先后在广州和深圳的多个房地产中介公司任职，自称熟知黑中介的内幕。电话联系后，在记者的一再要求下，他终于同意在1月15日下午在一家麦当劳见面，讲述了他所经历的一些事情。 “不懂法律政策的最好欺负” 刘朗自述，现在已经不干“那一行”了，可能正是这个原因，他的叙述毫不遮掩。他说，房产中介已经存在很多年了，但在广州真正忙到生意做不过来，还是近几年房价不断上涨，二手房出售和出租日渐多起来以后。但是行情好了，就会有很多人来抢这块蛋糕，在资源有限的情况下要保障公司和业务员的利益，大家就会想出一些办法来“赚钱”。 但他们不是对每个客户都下手，刘朗说，毕竟不正当的做生意手段是要冒风险的。一般情况下，他们只会利用业主和买主、租户对相关信息了解不全面来做文章，“反正是两边都要套着”，有时候还会不停的打电话给客户，让他们产生心理烦躁，从而疏忽对一些细节的审查。因为中介公司都有专门的法律顾问和政策咨询员，一般都比普通客户对房地产和消费方面的法律政策了解多些，很多时候就用这种信息不对称来哄骗客户，“特别是对相关法律政策几乎一无所知的客户，最好欺负了”。 业务员一般都会接受一定的培训，有些本来就很有经验，从客户对合同的态度，所提的问题和对业务员问题的回答，就能判断客户对政策懂多少。 “很多中介人员对职能部门很熟悉” 通常大家都认为房产中介跟职能部门关系很紧张，像猫和老鼠一样势难两立，刘朗说，其实“很多中介对职能部门很熟悉”，时常尝试请这些职能部门的工作人员“喝茶”，借此掌握巨大的信息量，而且熟悉各种手续的办理流程，一些中介机构还会和相关职能部门及单位保持长期合作关系，办理业务时往往可以“提速”。这就可以“节省时间和人力”来说服客户全权委托中介办理相关手续，然后在办理手续时，强制或变相强制的收取一些费用。 “吃违约金比收中介费更划算” 刘朗说，真正“懂行”的业务员都明白“吃违约金比收中介费更划算”，特别是二手房买卖的时候，中介费一般不高，也就是1万元左右，有时候会更少。但是按照惯例，买主在看房前或看房后认购前都会交一定金额的订金，然后再签一个意向书。一般都会在意向书上写明交足余款时间限制等条款，而这就是机会，“黑中介”一方面通过一些手段，如代办手续时故意拖延时间等来制造麻烦，从而造成客户违约，或者通过买卖双方沟通不便，给卖主制造一些诸如房产证不到位等麻烦，形成违约。一旦违约从形式上构成事实后，中介就可以从中斡旋，或者免违约金为诱饵吃订金(一般违约金高于订金很多)或者直接吃违约金。 记者体验 交易双方“相闻不相见” 与刘朗一席谈后，记者的心情顿时沉重起来，他的话可信吗？三日来，记者走访了广州十多家房产中介公司，发现不少问题。其中包括操作不规范、不申领中介资质备案证明书、聘用无执业证人员、吃差价等等。 房产中介不愿出示资质证书 记者首先来到位于五羊新城一家名为“亿X”的房产中介所，一位穿着便衣的中年男子迎上来，热情地向记者咨询需要哪一类房子。该男子表示，这是一家正规的中介所。而按规定，正规的房产中介都具有广州市国土房管局核发的广州市房地产中介服务机构资质备案证明和工商行政管理部门核发的营业执照；中介公司的业务人员也要持有由市国土房管局核发的执业证。 然而，在这家面积不到10平方米的中介所里，记者没有发现任何资质证书，该男子也拿不出个人的执业证书。他不耐烦地对记者说：“不就是来租房子嘛，有必要向你出示证书吗？如果每个顾客都要求我这样做，那岂不是找我麻烦？如果实在想看，等签完合同后再给你看吧。” 记者走访了五羊新城和新港中路十来家房产中介，只有一家能拿出齐全的证照，其他中介都以“没有这个必要”、“证照在总部”等为由拒绝记者的请求。此外，没有一家中介的经纪向记者出示正规的执业证书，有个别经纪还告诉记者，他一毕业就被聘用了，期间没有受过任何的培训。 “放盘”却无委托书 在调查中，一些正规的房产中介公司能向记者提供透明的服务，包括让记者直接和业主见面或电话联系，以商谈房价等有关事宜。但部分房产中介人员却完全隔绝交易双方，一切商谈工作只能由中介包揽。 “利××”房产中介的经纪陈小姐告诉记者，在签合同之前，公司是不允许交易双方直接联系的，主要是为避开私下交易。她说，顾客有要求可先向中介提出，由中介和卖方联系。“虽然我们的利润跟房价成正比，但我们也会尽量站在顾客这边，至于价钱能降低多少，那只能看卖方了”。 广州这类型的中介并不少。此外记者调查发现，一般业主在中介公司“放盘”后，没有办理委托书，只是出了个价位和留下联系方式，房子就完全交由中介公司处理。不少市民向记者反映，中介公司隔绝买卖双方，很明显已损害了顾客在交易过程中的知情权，“就是被房产中介骗了也不知道”。 一位业内人士告诉记者，房产中介人员卖(租)出的房子价位越高，他们得到的提成就越多，其中有些人为了拿到尽可能高的利润不择手段。 部门说法 市房产中介服务管理所书记史小明： 拟建行业协会促自律 就目前广州房产中介的发展问题，昨日广州市房产中介服务管理所书记史小明接受了本报记者的专访。 记者：市民对广州房产中介服务的评价如何？ 史小明：评价总体上是好的。但这并不代表我市房产中介在操作上没有弊病。2006年我所共接到市民对房产中介的投诉达到310多宗，其中1到9月份数量最多，达到了200多宗。8到10月期间，我市开展了“房产中介诚信宣传月”活动，提高了房产中介从业人员和广大市民的法律意识，此后接到的投诉逐月减少。 记者：你们在平时是如何对房产中介实施监管的？ 史小明：分散度高，规模大小不一，这使得我市在监管房产中介工作中要做到因地制宜。对于其他分散的小规模中介机构，我们将会采取“一家牵头”的管理模式，让牵头的中介机构收集问题和建议，向上级部门反映，这样解决问题的效率更高。在社会监督方面，市房产中介服务管理所也开通了服务热线83346239，市民如果对房产中介有意见或者存在疑问，可拨打该热线进行咨询。 现在的工作重点就是如何促进房产中介的行业自律。目前国内很多城市已经建立起房产中介的服务机构，例如附近的佛山等。但广州暂时还没有。现在，我们正在拟定房产中介协会的建立方案，具体建成时间还未确定，但该协会成立后必将大大促进广州房产中介的健康发展。 记者：去年末建立的“房产中介诚信档案”投入使用没有？ 史小明：这是全国第一套采取打分制、并实时公布的房地产中介诚信系统，对每一家中介公司、每一个经纪人实行信用打分，让市民根据自己的满意度来自主选择。我们已经把这套诚信档案投放到20多家大中型房产中介试行，在试行过程中，我们将收集这个体系的优点和缺点，以便日后继续完善。试行结果将在今年3月份出来。 律师提醒 六大陷阱易致消费者中招 广州目前有房地产中介机构1169多家，二手楼市占房地产交易总量的50％。记者走访广州市消委会和广州律师导购网的支持机构、广东南国律师事务所后了解到，一些不利于消费者的“陷阱”包括： 低收高放，骗取差价 “吃差价”一般模式是：房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。 无证经营，无证上岗 不仅如此，一些中介机构甚至无固定场所，发生问题就转移，使消费者无法投诉。 虚假宣传，吸引顾客 不少房产中介在其店堂或媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等吸引顾客的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。 隐瞒信息，误导顾客 为了尽快促成交易，不少房产中介商对可能出现的风险或者致使交易失败的信息避而不谈，有意误导消费者。 偷工减料，逃避责任 大多数房产中介都口头承诺会提供全方位服务，即从提供信息，促成交易到完成验楼等全部由其经纪办理，事实上部分不法中介拿到中介费后，并不协助买卖双方完成后期的物业交验，这有可能出现买方入住后发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠等问题。 阴阳合同，蒙骗顾客 在签订合同这一环节上，很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，还有的以避税为诱饵做“好心人”，让客户签订两份不同价格的合同，最后让买卖双方都在交易中吃亏。 记者手记 “牛市”之下 大浪淘沙 广州房价可谓“节节高”，房管局的统计显示，去年12月的房价较前年同期长了36％，二手房由于价格优势关注度日高。在市场刚性需求日涨和一手房价格攀升的背景下，房产中介所承载的二手房租售已成为房地产行业的一支生力军。 记者了解到，广州几乎全部房地产租赁和二手房80％的买卖交易是通过房地产中介完成的。然而，随着这个行业的发展壮大，从业人员素质参差不齐，其内部问题也开始暴露出来。部分中介机构为牟小利，操作不规范，甚至恶意设置陷阱来坑害客户等不良经营行为屡见不鲜。 行业竞争激烈，房产中介公司必须求生存，谋发展，“想点子”当然无可厚非。但如果幻想将猫腻视为一根救命的稻草来抓，未免不够理智。如“吃差价”，不仅混乱了房价，更为严重的是，当这种方式成为房产中介一种特殊的利益链和潜规则后，必然带来很多的社会问题：提高成交的难度，降低了经营效率，增加无效交易，买方和卖方之间的信用也无从谈起。一个习惯“吃差价”的中介公司，其离被淘汰已经不远。某些中介公司的不诚信行为，已经影响到市民对整个房产中介行业的印象，有责任心的房产中介企业，正应该以行动激浊扬清，在壮大品牌的同时，重树一些市民对房产中介行业的信心。 专题撰文 本报记者 王小海 实习生 李华炎 图： 房产中介行业要进一步发展，就要进一步规范化。(图中人物及企业与本文无关) 新华社发 |