昨A股市场近三成房产股跌停

　　“房地产企业项目的销售利润肯定要降低了。”昨天，很多杭州房产经理人脱口而出这句话。

　　这事出有因。前日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），对单期竣工项目增值额的30%-60%开征土地增值税，而目前房企一般以销售金额的2%左右“预缴”。与此相关的是，昨天A股市场上超过20只房产股跌停。

　　2月份起“清算” 违规处罚甚严

　　根据之前有关规定，转让房地产并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，《土地增值税暂行条例实施细则》又规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。

　　“之前各地土地增值税征收多采用预征收制，这也是这几年才真正贯彻的税种。”浙江省地税局一相关负责人表示。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。然而，根据前天发布的《通知》精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这标志着房地产开发项目全面将迎来土地增值税“清算”时代。

　　新规定指出，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，以避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。同时，违规处罚甚严，对于违规操作的房企，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　杭州具体清算办法将尽快制定

　　对于国税局下发的《通知》，杭州市财政局相关负责人表示，由于文件刚出台，目前还没有接到省地税局的相关文件，但是依据文件，预计杭州也将在2月份开始征收房产企业土地增值税。而省地税局一领导人透露，浙江省及杭州市的具体清算办法，将依据国税局文件尽快制定公布。

　　“杭州市的预征收制是2004年10月份开始贯彻的。”该负责人透露，杭州市的预征办法是普通商品房预征标准为销售金额的0.5%，非普通住宅为销售金额的1%，商铺和高档别墅也都是以销售金额的1%征收。而征收部门则是各区域的地税局，如上城区是由上城区地税局征收。而记者还了解到，由于各地方的征收标准不同，南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。而上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

　　政策对房价影响可能为中性

　　“在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来拿地上的压力。很多开发商拿地会更加谨慎，对利润的期望值也会有一个重新评估。”华润新鸿基房地产市场部销售经理陈强表示。此外，土地增值税的开征，卖房的利润无疑将减少。预计如果原本净利润为一个单位计算，土地增值税征收后将会减少20%-30%。

　　而房价是否会因此上涨，很多房产经理人认为，对于房价到底会不会涨，这还是要看供求关系的。“开发商利润减少了，当然会酝酿涨价，但看不看涨也要因个盘而异。如市中心一些供不应求的房子，原本就比较好卖，开发商当然会考虑用涨价来提高利润，而近郊一些楼盘，本身现在就很难出售，供大于求，再涨价则更是无人问津。当然热销楼盘则会占据一定的优势。”工信房产总经理助理蔡华军认为。

　　“稀缺房产品会升值。我所说的稀缺房产品不仅仅指LOFT公寓、高尔夫别墅等用地性质上的稀缺，一些资源上的稀缺和开发商后期营造的稀缺也会导致房产品升值。如具有景观资源的钱塘江边上的江景房、拥有豪华精装修的豪宅、市中心一些绝版地段的物业及一些极具差异化定位的楼盘也会有保值升值的空间。”理想置业策划部经理张安娜认为。