评论：财经观察：清算土地增值税难改房产涨价格局

　　■冯科

　　2007年1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　土地增值税政策早在1993年就已出台，但一直没有很好地执行。根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。

　　按照这种征收办法大体估算，对于毛利率超过30%的项目，对超出的部分要征收高额的增值税，而对毛利率在30%以下的项目而言没什么影响。

　　这次土地增值税清算政策的出台预示着今后政府对房地产业的宏观调控力度将进一步加大。而就当前该项政策对房地产业所产生的影响，可以从行业整体和公司两个角度进行分析。

　　对行业整体的影响将体现在以下两方面：

　　（1）降低房地产行业的利润率。虽然已有部分地区征收土地增值税，但仅按照销售收入的1%-2%来征收，今后一旦严格按照累进税率的计算方法，那么开发商的利润空间将被积压，其中毛利率越高的项目税率越高，尤其对开发别墅、高档住宅等的高毛利率项目的开发商影响很大；对拥有较多的土地储备的公司而言，也必将增加其持有成本，从而减少利润。

　　（2）影响了行业内的并购重组；房地产行业已经进入了整合期，企业间的购并重组以项目购并为主，高额的土地增值税必将打击企业并购的信心。

　　对公司而言，不同的公司将受到不同影响：

　　（1）对于有丰富土地储备的公司，这确实加剧了公司的持有成本，尤其是增加了那些以囤积土地牟暴利的公司的成本；像万科、保利这些项目储备大亨亦将颇受影响；

　　（2）对于那些已计提足额增值税准备的房企来说，影响相对较小，比如说上市房地产公司中华企业，其计提的增值税占收入的比例12.91%，因而受此次政策影响幅度较小；

　　（3）本政策的出台将把大部分地产商逼入逃税、避税的行列。其实，一些聪明的开放商早就做了这样的动作。有些地产商，早在1996-1998年的时候就懂得如何逃避重税，开发商拥有从建筑设计院、工程队、建材商店、装修公司到销售公司等房地产行业所涵盖的全部环节，通过这些环节可以将利润从单个房地产项目流向其他环节，最终让房地产项目的总体利润不超过30%，避免被课以重税。

　　总之，土地增值税清算政策显示了今年政府调控房地产行业的决心和立场，但开发商可能更为“狡黠”，在人民币升值、流动性过剩、需求旺盛的环境下，他们岂肯轻易就范，或降价甚至不赚钱就出卖房屋？因此，此项政策未必能抑制未来房价上涨，其直接结果可能会导致房地产投资锐减、加剧供求失衡的状况。

　　（作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任）

　　（侯颖／编制）