评论：住房促进政策亟待形成"合力"

　　荆林波■中国社会科学院财贸所博士生导师

　　恩格斯在《英国工人阶级状况———根据亲身观察和可靠材料》一书中写道：“如何满足住屋的需要，是可以当做一个尺度来衡量工人其余的一切需要是如何满足的”。在这里，住房成为一种衡量生活水平以至生产关系的重要指标。人们常说“安居乐业”，先有“安居”才能“乐业”。而根据国家统计局的数据，在经历了连续16个月的增长后，北京市新建商品房销售均价日前已冲破每平方米10000元大关，二手房交易均价也逼近9000元／平方米。一边是政府的宏观调控，一边是房价的持续上涨，这种局面令人担忧。

　　具体到房地产市场，我以为应当明确以下问题。第一，政府要做什么？政府要做的是促进住房自有，而不是促进住房消费。由于概念的不清，“促进住房消费”可能被理解为让老百姓买得起房，也可能被理解为促进人们消费更多的住房，二者理解上差之毫厘，但政策的理由、手段和后果谬以千里。回顾我国的房地产政策，多是试图从供给面进行突破，而目前却很少有从需求面发布的具有操作性的政策。因此建议政府更多地考虑需求面的支持，逐步减少供给面的支持。也就是说，政府的着力点应当逐步从对住房生产的资助转移到对住房需求者的资助，可以通过税收政策（包括抵押贷款利息的税前抵扣、住房所有者出售住房的资本利得税减免等）、抵押贷款政策（包括对贷款人的激励和对借款人的激励）、消费者充分信息、购房者的教育咨询、政府对首次购房者的各类补贴等，尤其是在廉租房方面对低收入者提供补贴，政府仍可以大有所为。

　　第二，政府要怎么做？如果政策措施不当，政府严格控制土地资源的结果，很可能使得房地产企业更加狂热地追逐土地，进而使房价更容易受到房地产商的主导。同时，一些实力雄厚的大房地产商不仅不缺乏资金，而且比较容易利用各种叫价打压中小房地产商，其恶果是房地产的供应方面日趋集中和垄断，垄断的代价必然是高价格和暴利。

　　第三个问题，如何保障信息的通畅与共享？如今，对于老百姓，尤其是那些急需购买住房和租房的普通人而言，房地产市场的信息混乱，甚至某些黑势力搀杂其中，严重影响了信息的通畅。尽管有关部门出台了相关办法，但是，从执行与运作的效果来看并不很好。加上利益集团代言人在媒体和网络上故意“搅和”，给本来就信息混乱的市场增添了许多“杂音”、“噪音”，增加了老百姓对市场判断的难度。

　　参照国际经验，我们认为，从住房供给和需求角度看，政府可以从资助住房生产和激励居民住房需求两个方面着力；从住房需求内部的住房抵押贷款来看，政府可以从对贷款人和借款人两方面的激励着手。一是让中低收入家庭愿意贷款、愿意买房子，如住房抵押贷款利息可以在税前扣除，卖掉住房的资本利得免税等，这是目前各国的通行做法；二是让贷款人愿意把钱借给中低收入家庭，政府为此对抵押贷款进行担保、建立抵押贷款二级市场等，这样贷款人就愿意提高贷款房价比、延长抵押贷款期限、降低抵押贷款利率、降低抵押贷款的其他要求等，使原来一些得不到抵押贷款的人增加了得到抵押贷款的可能性，这是政策的主流；三是让中低收入家庭不用为购买住房提心吊胆，为此政府可以立法要求充分信息披露，对要购买房子的居民进行教育和咨询等；四是对中低收入家庭的直接补助，如首付款补助、含补贴的贷款等；五是对开发商的补贴，让部分特殊地区的开发商愿意建适合中低收入家庭的住房，这是政策的枝叶，不是核心。

　　这样，全面的住房促进政策体系形成“合力”，才能有效地推进政府调控目标的实现。

　　责任编辑：一丁