省城市房地产交易管理办法听证会昨举行

　　四川新闻网-成都日报讯：

　　商品房买方满腹怨气，言辞激烈，“步步紧逼”；开发商一脸无奈，言简意赅“听之任之”……昨日上午，备受关注的《四川省城市房地产交易管理办法(草案)》听证会如期在省建设厅举行。“房屋交易”这个集诸多非议于一身的当前最热门话题，自然引发了与会22名听证代表的慷慨激言，大家纷纷对草案发表了不同的看法和意见。

　　现场特写

　　一半是海水 一半是火焰

　　一个接着一个踊跃发言，说到激动处甚至拍案而起，这就是昨日听证会上买方和管理方代表的真实写照。也许是怨气积累了太久，也许是在买房过程中受了太多的“委屈”，社会公众代表有着太多的意见和建议。

　　但是仔细观察现场，一半是火焰另一半却是海水，来自开发商的代表们双手环抱，一脸冷峻，无奈地听着也沉默着，要么发言及其简短、要么干脆不发一言，完全“冰火两重天”。

　　据悉，省政府法制办和省建设厅将尽快将听证会上收集到的意见和建议进行整理汇总，在认真仔细研究分析的基础上，对《办法》（草案）进行修改。

　　10分钟太短 代表“拖时间”

　　听证会是由省政府法制办与省建设厅联合召开，22名代表来自社会各阶层，其中9名为社会公众代表，来自我市、资阳、雅安、自贡等地，有退休职工、建筑工人、大学老师、财务会计、汽车策划师等，他们代表作为买方的广大老百姓；另外13名代表则来自于管理部门、开发商和中介机构。

　　无论是买方代表、还是卖方代表；无论是管理方代表、还是中介方代表，大家对政府开门立法的态度都表示非常欢迎，并且也同样对《办法》（草案）维护自身利益寄予了厚望，所以此前，每位代表都做了非常充裕的准备。很多市民代表都不满足于10分钟的发言时间，纷纷“耍赖”地进行延长，尽可能地把自己的观点表达完整，因此昨日的听证会持续了整整一上午，完全超过了预期的时间。

　　提高商品房预售门槛

　　●草案原文

　　第十一条 房地产开发企业预售商品房，应当依法取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，不得收取购房款或其他与购房有关的任何费用。

　　商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）六层（含六层）以下的，已完成基础和主体结构工程；七层以上九层（含九层）以下的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的70%以上；十层以上的，主体结构的工程进度达到建筑总层数的60%以上；

　　●解释说明

　　依据是《房地产管理法》第四十四条第（三）项规定的商品房预售条件“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”和建设部《城市商品房预售管理办法》第五条的有关规定。目的是为了控制房地产开发投资风险，防止商品房建设中产生“烂尾楼”工程，切实保障广大商品房买受人的合法权益。同时，按照商品房建设楼层作为发放预售许可的条件，便于房地产管理部门适时监督。据测算，商品房预售条件由原规定要求的投入开发建设的资金达到工程总投资的25%提高到了35%左右，少数城市达到了40%。

　　观点交锋

　　买房不是买水果！

　　作为我们老百姓，我们最希望的就是花了钱，能够买到质量好的房子，《办法》（草案）对预售最早期限的规定，得到在龙泉驿区从事服务行业的张宝平赞同：“买房不是买水果，烂了可以扔掉。对老百姓来说，一套房子可能花了一辈子的积蓄，如果买的楼成了烂尾楼，难道不心痛？”张宝平一直在关注全国房市的变化：“北京市规定商品房主体没封顶就不能预售，商业银行也不能贷款给房产商。”

　　可因“商”而异！

　　作为此次听证会唯一一位银行代表，覃晓春对商品房提高预售门槛有着自己的看法。“商品房预售时房屋修建得越多、越好，其实是给消费者上了把‘保险锁’，同时也大大降低了银行贷款给开发商的风险。”到底该不该提高预售门槛？“当然要！”覃晓春的回答是肯定，但是覃晓春说：“其实一些好的开发商，比如置信、中海这些，和我们合作多年，也没有出现任何风险，因此，我觉得提高门槛可以‘因商而异’，对于一些大的开发商门槛可以不提，但对于一些中小开发商，一定要严格要求，提高预售门槛，来保证购房者的利益。”覃晓春如是说道。

　　羊毛出在羊身上！

　　“提高商品房预售门槛的规定，可谓是一把‘双刃剑’！”职业是财务会计的市民代表李宁在听证会上，振振有辞地分析说：“提高门槛虽然一方面可以在一定程度上减少烂尾楼的存在，保障购房者的利益；但另一方面又会因为预售门槛的提高，开发商资金投入的加大而最终在房价上反映出来！”按照草案的规定，意味着开发商要完成总投资额的一半左右才能开售，这对那些靠预售款来开发建设，以少量起步资金“套”市场或银行资金的开发商，恐怕再难混下去。这样一来，市场上就会出现大开发商云集，中小开发商被淘汰的局面，再加上开发商投入资金大幅增加而其资金回收期增长，“羊毛出在羊身上”，开发商最终会将增加的资金投入，直接在房价上体现出来，吃亏的还是咱老百姓。

　　利弊分析

　　降低购房风险VS房价上涨

　　“对提高预售商品房门槛的规定，是出于保障购房双方利益而制定的，但从我省目前房地产市场的发展来看，还是有利有弊！”市房管局市场处处长赵江明，在听证会上对“门槛”一说谈了作为行政主管部门的看法。

　　利：如果预售门槛过低，往往会导致房产企业仓促上项目，造成投资过热，终因资金捉襟见肘而拆东墙补西墙，造成预售后交楼时间长或烂尾楼的现象。而提高了预售门槛后，由于投资成本增大，开发商会三思而后行，从而降低购房者的购房风险。

　　弊：提高门槛后，随之会带来供应下降的现象，就成都来说，目前我市整个房地产市场出现供不应求的现状，一旦供应比例下降，老百姓要买房就更难了；其次，门槛过高，对房价有着助推作用，因为开发商的投资加大，而现房销售和期房销售的房价差额也会增加，这必然会对城市房屋整体均价的上涨造成影响。

　　买房按套内面积计价

　　●草案原文

　　第十七条 销售新建商品房应当按套内建筑面积计价。

　　房地产开发企业销售商品房，应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及公共配套房屋及设施的产权归属。

　　●解释说明

　　依据是建设部《商品房销售管理办法》第十八条的有关规定并结合当前我省实际提出的。目的是便于消费者购房进行实地查勘和丈量，减少房屋面积销售的纠纷，有利于加强商品房交易市场的监管。

　　观点点击

　　换汤不换药？

　　“实行套内建筑面积计价，实则是换汤不换药！”来自自贡市荣县的房地产中介李洪江是第一个发言的，开门见山直入主题的他显然是做足“功课”，有备而来。

　　用“建筑面积”买方就一定会吃亏吗？用“套内建筑面积”买受人就一定会占便宜吗？显然，答案是否定的。因为，不管用“建筑面积”去计算还是用“套内建筑面积”去计算，答案都是一样的。而之所以现在相当一部分购房户呼吁用“套内建筑面积”计算，主要是因为房屋的分摊面积被一部分不良开发商和测绘机构作了“文章”，赚取了不义之财。而购房户对自己花血汗钱购买的房屋面积该如何保护和行使权利，却始终处于弱势地位。

　　早在2001年出台的《商品房销售管理办法》中就有规定，购房人在购房时可以用“建筑面积”计价，也可以用“套内建筑面积”计价，还可以用“单元套”的方式计价。所以如果按照单一地规定用“套内建筑面积”计价，并不会改变什么，还容易成为部分开发商炒作的卖点，误导消费者，同样这也用法规的形式限制和剥夺了消费者的选择权。

　　房价继续涨？

　　支持按套内面积计价，同样也有担心：公摊面积不计入房价之后，房价是否会继续上涨？在龙泉驿区从事服务业的张宝平就认为，要透明售房只有靠套内计价，老百姓自己可以拿尺子量，包括墙厚、三墙都是可以计算的。但是，卖的永远都比买的精，公摊是开发商说多少就是多少，如果按套内计价，同样也担心保住了面积保不住价格。面积计算标准不透明引起的购房纠纷，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。

　　一位开发商代表则认为，公摊面积是住宅楼质量的一种象征与保证。我省目前以电梯公寓居多，所以如果按照套内面积计价后，房价上涨应是“情理之中”的事，到时为此买单的仍将是消费者。

　　利弊分析

　　便于计算面积VS房价上涨

　　按套内计价是利大于弊？还是弊大于利？昨日，一位不愿意透露姓名的房地产专家对此焦点问题进行了“权衡”。

　　利：按套内建筑面积计价的最大好处是直观性更强，便于计算，对消费者来说，套内建筑面积不包含公摊面积，其面积由“朦胧”变“透明”。

　　弊：不过，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。与此同时，房屋的单价肯定比按建筑面积计算的单价高，而且对套内面积的约定，无法制约公摊面积的增长。

　　部分草案摘录

　　关于商品房质量保修的问题

　　第二十一条 房地产开发企业应当在保修期对所售商品房承担质量保修责任并及时维修。保修期自商品房交付之日起计算。

　　在正常使用条件下，保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》规定的由建设工程承包单位向其承担保修责任期限的存续期。存续期已过或较短时，屋面防水工程保修期限应不低于5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道防渗漏保修期限应不低于3年。

　　关于预售商品房的监管

　　第十三条 房地产开发企业预（销）售商品房应通过房地产交易管理网络进行，实行网上预售登记备案，并对所提供信息的真实性、准确性负责。

　　关于商品房预售资金的监管

　　第十二条 房地产管理部门应加强城市商品房预售资金的监管。金融机构、房地产开发企业、工程监理企业有配合预售资金监管的义务。

　　房地产开发企业应与金融机构、房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议书，明确三方的权利、义务，并在金融机构设立商品房预售资金专用账户。

　　商品房预售所得款项，必须用于预售商品房的工程建设。

　　关于商品房销售广告的问题

　　第十六条 发布商品房销售广告应载明商品房预售许可证号或者房屋所有权证书编号，其内容应当真实、合法。广告发布单位有对房地产广告内容的真实性的责任。

　　商品房的销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　“金点子”集锦

　　——限制公摊比例

　　制定出公摊面积的限制比例，坚决制止公摊无限扩大的恶劣做法，针对多层、高层、电梯、别墅等不同类型制定出不同标准的分摊比例。消费者不用担心开发商怎么修怎么做，一旦超过比例就算是违约，违约就得担责。

　　——引入测绘机构

　　规定业主有权委托测绘机构对所购商品房进行测绘，测绘结果采用“一测定局”的方式。购房人在接收商品房的时候，有权对房屋面积持“认可、不认可、考虑”的态度。

　　——订金也要发票

　　预售商品房在收取订金和首付款时应当出具发票，而非收条，这样既有利于保护买受人利益，又防止偷税漏税。

　　——公布预售备案

　　要营造一个信息公开的，充分竞争的，没有泡沫的房产市场，就必须尽量减少信息不对称和投机行为，所以建议把网上预售登记备案的具体内容规定出来，要有企业股东，土地是否抵押，权属有无争议等内容。

　　本报记者 张婷婷 李凌翌 摄影 何海洋