广州推出均价4000元三限房 开放商称将影响楼市

　　本报讯记者赵燕华、实习生温智锟报道：最迟后年，广州一手楼盘将再现4000元/平方米的价位。“超低价”重返楼市，是喜是忧？各界对此有不同看法。

　　开发商让利并不多？

　　本报昨日独家报道全国首例“三限双竞”（在限户型、限房价、限销售对象的基础上，竞地价、竞房价）地正式开标，科学城H3、H4地块拍出空前低房价，其中H4地块房价更限于4000元/平方米以内。此次采取“三限双竞”方式后，该项目最高房价将比原来同区域项目的卖地地价还要低。

　　广州市同创卓越

房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在“三限双竞”房中，开发商的暴利不会存在，但是从总体上说，开发商依然会有10％的利润。

　　赵卓文解释，利润的计算方式可以分为全资计算方式和自有资金方式两种。例如现有一块地，全部投资是1个亿，利润是1000万元，若按全资方式来看，利润率就是10％；但是，我国的法律规定，开发资金只要有全部投资的35％就能开发，那么按自由资金来看，开发商只要有3500万元就能开发，那么，按自有资金来算，利润率就大概是30％了。

　　“此次招标，实际上是政府让利，市民受益，而开发商的让利并不多。”赵卓文指出，因为开发商面对的市场风险已经降低，利润（风险溢价）也应该降低。

　　政府指导价格不合理？

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为，本次的“三限双竞”房与上一次金沙洲的相比，不及上一次的合理。主要表现在类似的地块上的地域，政府的指导价格分别限在每平方米4000元和6000元，两者差距异常。“按理说，政府指导价格应该是调整价格，政府要把握好尺度来应市场的价格修正

房价，要组织相关的专家进行研究调整合适的房价。但是目前政府的定价却为自己日后的操作设下了障碍”。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，“三限双竞”房仍然是

商品房，4000元/平方米的房价并非是中低收入者所适用，其楼价对于他们来说也是难以承担的。

　　满堂红地产研究部总监龙斌也表示赞同。他认为，“三限双竞”房的目标是已经达到的了，但每平方米4000元到6000元的房价更适合于中等收入者，而非中低收入者。

　　新的问题不可避免？

　　据悉，目前科学城洋房售价在5000-6000元/平方米，而广州市区楼价均价已经超过7000元/平方米。一两年后推出市场的H3和H4项目房价，必然要比一般商品房房价低。尤其是限房价4000元/平方米的H4地块，甚至比黄埔、番禺地区目前5000元/平方米的均价还要低。

　　有地产专家指出，对于“三限双竞”房，新的问题是会存在的，例如权利寻租、市民疯抢，但是从短期来看，问题是不可避免的，因为新的游戏规则还没定下来。

　　韩世同提出，两块地差异太大，影响到销售对象的限制，给后续的销售带来很多问题。今后的销售需要监管好，否则就会被炒房者利用。

　　对楼价冲击有多大？

　　作为开发商，喜得地块的万科表示，这次的开发利润肯定低于20%。但是，这种通过政府引导又结合市场的卖地方式，其楼价和房价都是相对合理的，利于稳定广州楼价。

　　广州光大地产董事、副总经理陈洪志表示，此次招标出让“三限”地，说明政府的土地出让方式、游戏规则正在改变。他表示，今后拿地时要考虑更周全，不仅要考虑房价、地价，还要考虑两者的权重和匹配关系。

　　陈洪志强调，如果政府以后卖地都采取这种方式，对广州楼价会有较大的影响。