2007,别再为房子忧郁(上篇)

　　阿隆

　　冬去春来，又是一年。房子的问题是否还在折磨着你？买，还是不买？这仿佛成了攸关身家性命的大问题。关于房价涨跌的观点五花八门，种种舆论见仁见智，莫衷一是。有人看涨，前几年房价上涨的数据都成了佐证，似乎人人都说买房便会升值。有人唱衰，因为近年的空置率数据也实在是高得吓人。房子是不是可靠的投资品？年轻人是该租还是该买？这些问题真是让人困惑不已。作为无房大军中的一员，咱只能跟您简单聊聊，分享生存经验，化解一下这无尽的忧愁和郁闷。

　　无房无车的诺贝尔经济学奖得主

　　你会相信吗？一位诺贝尔经济学奖得主、美国的大学教授，他的一家人居然从来没有买过汽车和房子，而是租住在一套三居室的公寓套房里。他就是73岁的埃德蒙·菲尔普斯，哥伦比亚大学的经济学教授。因为科学地阐释了失业和通货膨胀之间的联系，并为联邦储备局和其他中央银行合理地制定利率政策奠定了理论基础，他刚刚荣获了2006年度的诺贝尔经济学奖。

　　获奖后的菲尔普斯教授在接受记者采访时说：“说起来可能会让你觉得好笑，妻子和我没有多少值钱的资产。我们没有房子，也没有汽车。我们的衣物分放在好几个地方。但请别误解我，我们并非过着苦行般的生活。”他的妻子维维安娜原来是阿根廷人，是一名精通四门语言的翻译。在结束第一段婚姻之后，41岁的菲尔普斯于1974年和带着一个女儿的维维安娜结婚。此后，这一家人一直租住在一套有三间卧室的公寓套间里，至今已有32个年头——那是一套看得见风景的房间，凭窗即可俯视纽约中央公园。

　　菲尔普斯夫妇喜欢旅游，包括去妻子的祖国阿根廷旅行。既无乡间住宅，也没有汽车，还不想操心打理第二处居所，那么他们到底是怎么想的呢？菲尔普斯夫人说：“我们从来都没有足够的钱，去购买像我们住的这套房这么宽敞、舒适的公寓套房，而且这套房的租金相对较低。”对于一人独享的137万美元的诺贝尔奖金，菲尔普斯教授说，他还没有立即做出任何计划，不过可能会用来投资吧。

　　和传说中的那个美国老太太贷款买房的经典故事不同，这位美国教授不买房的事情不是传说，而是千真万确的事实。在曾经广为传诵的那个故事里，贷款买房的美国老太显得极其精明睿智，而攒钱买房的中国老太则形象委琐，俨然是个不懂享受、不擅理财的愚不可及的守财奴。在中国，一时间只有大胆地利用财务杠杆贷款买房者，才会被认为是聪明智慧的有决断力的人，而租房住的人们几乎都被当成了笨蛋，甚至他们自己都自视为可怜虫和窝囊废！飞涨的房价仍在装点着业主们变成富家翁的美梦，无壳蜗牛们只能在大街上、在琴弦上，一遍遍唱响深自怨艾的歌儿《蜗牛的家》。

　　买房还是租房？这是个问题

　　近年来，美国房地产市场同样出现了房价飙升的情况。买房还是租房也成了美国网友们讨论的热点问题。其中，就有租房的网友援引菲尔普斯教授的例子说，继续租房吧，拥有房屋的业主身份有什么了不起的？！更有人评论说，当有大学给他提供住所，或者是他能租到租金不高、物有所值的公寓时，菲尔普斯教授又何必非得拥有一套房子不可呢？为什么人们总是把占有一套房子当成财富的象征呢？那只不过代表着你有个住的地方而已。

　　但是，房地产经纪人推销房子的陈词滥调永远会是：“你想一辈子当房客吗？”也有许多已经置业者极力否认房地产泡沫的存在，利用不断上升的行市，反复不断地确证自己购房投资决策的智慧，用纸上财富的增长强化自己做上了富翁的优越感。而当有人指出房地产市场存在泡沫，主张政府采用适当措施有效调控房价时，不少业主就会和开发商、房地产经纪人一同群起反对，仿佛泡沫破裂、房价回调，会使他们拥有住房的现状失去正当的理由和根基。当然也有理性而明智的房主指出，买了房当上了业主，并不需要为自己的决策和立场做什么辩护；流动性的过剩推动了资产泡沫的涨大，房价上涨早已经进入不可持续的区间；作为一名住宅业主，并不意味着自己就得否认泡沫的存在，也不意味着自己就非要误导别人在买房并非上策时出手购买不可。

　　类似的争论同样正在我们身边上演。只是那种经历过多次经济周期之后才能练就的成熟理性的分析，我们至今还难得一见。抛开学术化的深入分析不谈，房地产泡沫形成和涨大期间的社会心理，在不同的国家其表现总是相似的。有人曾说，按揭贷款是资本主义的一架精巧机器，除了真正的资本家和房地产大亨之外，它把千千万万劳苦大众划分成了两类人：一类人做稳了房奴，因而志得意满；另一类人没有做上房奴，因而焦虑不安。

　　房价变动的迷局

　　房价会怎么变化？它又能怎么变化呢，反正不是涨，就是跌，肯定不会静止不动。假如你只用这几年中国绝大部分城市的房地产销售数据来预测，房价似乎只能是继续涨上去。开发商们不是一直在说，房价是永远不会下降的，中国的房价要连涨20年、50年、100年吗？！他们既然不是先知，又如何能做出准确的预言呢？那种预言只不过是说，自从他们开发房地产这几年以来，他们可能还没有见过房价下调的情况。有人说房价会跌，你看那郊区似乎早已售罄的楼盘，一到晚上黑灯瞎火的；你看那经纪公司的二手房信息，好多前些年开发的房子现在要卖二手了，居然还是毛坯房呢！可是调控政策频出，房价还是没有下来呀！人们没有看见过，就难以相信。人们看见了谎言成真，便相信了那些谎言。

　　有人说，房价怎么可能会降，房地产商不但不会主动降低房价，反而会不断上调价格；政府的调控目标似乎也不是让房价水平回调，只是不想让它涨得太快，最多只是缩小涨幅而已。这些说法当然不错，但是请别忘了，在当年的海南和北海，难道房地产商和政府就希望房价跳水吗？前些年的中国香港和日本，又何尝希望房地产市场崩盘！市场总有它自身的运作规律，尽管存在垄断，尽管有些势力想要操纵市场、护盘救市，但市场机制的作用终究不会以单方面的人为意志为转移。仅仅处在房地产价格迅速上涨的这半个周期内，就断言房价永涨不跌，这个结论又怎么可能经得起检验呢？！草木有枯荣，年景有丰歉；物极必反，盛极而衰，往往而然。房地产市场的运行也概莫能外。这世界上就没有只涨不跌的价格，就连创造了增长周期持续时间最长纪录的新经济，虽有高新科技成果作支撑，也终有泡沫破裂的那一天。中国的情况也许有些特殊，但没有特殊到这里不是由人群组成的国家这个程度，也不会特殊到市场机制完全不起丝毫作用的程度。

　　多年来市场的现状基本上是由卖方操控一切。在中央政府实施多项调控措施之后，市场在短期之内暂时还没有出现广大消费者希望看到的结果。但中央政府坚持实施房地产调控的坚定决心和买方持续日久的观望态度，已经开始让开发商们坐不住了。在这种情况下，千万不要轻信那些原本就令人生疑的鼓动言论。面对组织化程度极高、资源动员能力极强的房地产商们，众多分散的消费者本来就是弱势群体。我们经常听说，房地产商们联合起来开会讨论，决定上书反对中央的某项调控措施。你何曾听说过消费者有这么强的活动能力，真正有效地联合起来拒绝购买，或者明确要求政府出台某项具体的调控措施？在市场运作过程中，多空之间的较量正是通过每个消费者分散化的决策来进行的。对于购置住宅这样的高额支出决策，只有保持定力，冷静分析市场形势，保持对各种政策信号的敏感，才能克服出于恐慌心理的冲动性购买倾向。否则，2007年将继续成为让人忧心如焚的又一年。