售价租金比高达280：1 京城楼市房价有无泡沫？

　　2007年1月29日，北京市社科院、社科院社科文献出版社发布2007年“北京蓝皮书”系列。其中，《2007：中国首都经济发展报告》预计，北京市房价仍然有一定的上升空间，但上升的空间不大，房价将逐步趋于稳定，并于2-3年后开始下降。中新社发 吴芒子 摄

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　　近日公布的数据显示，2006年北京市一居室普通住宅每套平均售价37万元，平均租金1526元/月，售价租金比为242∶1；二居室普通住宅每套平均售价49万元，平均租金1751元/月，售价租金比为280∶1；三居室普通住宅每套平均售价67万元，租金2343元/月，售价租金比更增至286∶1。

　　上述数据一经公布，各界惊呼：京城楼市泡沫如此之大，是否已经到了崩溃的边缘？

　　售价租金比高不一定就是泡沫

　　让我们看看美国2004年时的情形。从2001年起，美国住宅市场经历了一段房价持续上涨的时期，新房平均价格由2001年12月的每套约18万美元，上涨到2004年12月的近23万美元，增幅达27.4%。同期新房中位价格从22.87万美元上涨到28.19万美元，上涨了23.2%。

　　越来越多的投资进入住宅市场以及不断升高的房价，推动了房地产物业财富的增长。全美业主的净资产由1999年底的5.9万亿美元上升到2004年底的9.6万亿美元，这与当前中国房地产市场有着相似的特征。

　　为了判断这一时期美国房地产市场是否存在投资过热的现象，美国得克萨斯A&M大学房地产中心经济学家Anari博士选取此次房价快速上升周期中段的2003年，根据美国统计局数据，对全美39个主要城市的租售价格比进行了统计。统计结果显示，2003年全美平均售价租金比值为22.04，比值最低的城市费城为11.45，夏威夷的火奴鲁鲁以47.55成为比值最高的城市。而其他美国大城市这一比值都在30以上，例如华盛顿为31.43，纽约为35.16，洛杉矶为39.74，旧金山更是高达46.84，均超过全美的平均水平。

　　而在较高租售价格比下，美国楼市并没有像人们预料的出现泡沫破灭，2004年美国的房价依然保持了持续上升的局面。

　　市场状况需综合考察

　　反观北京房地产市场，按照美国售价租金比的计算方法——住房价格除以全年租金，则2006年北京一居室普通住宅的售价租金比为20.21，二居室普通住宅为23.32，三居室普通住宅为23.52。再以单个楼盘价格为例，一套面积100平方米的富力城二期两居室，目前市场售价每套140万元左右，租金4500元/月左右，售价租金比为25.93。

　　以上比值数据与2003年全美平均售价租金比(22.04)不相上下，更远远低于美国一些主要大城市的租售价格比。房产的售价租金比可反映房产价格与价值的背离程度，因此是国际上通行的有效衡量房地产市场泡沫现象的方法之一。既然美国当年的房地产市场都没有泡沫破裂的危机，北京的房价可以说并未完全背离住房的真实价值，仍有上涨的空间。

　　2006年北京房价上涨幅度超过了10%，市场上出现了北京楼市泡沫已形成的观点，并预警短时期内这种泡沫将有破裂的可能，并必然导致房价大幅下跌。21世纪不动产分析认为，不能仅仅因为房价上涨速度较快，就判断泡沫的存在，实际上房产的价格偏离了其真实价值，才是房地产市场泡沫的主要表现。

　　当然，房产售价租金比更多是作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段，对于房价趋势的预判，只能起到参考作用。也就是说，仅仅根据售价租金比较低就判断房价还会上涨也是有失偏颇的，因为房价上涨受多种因素的影响，包括人口的增长、住房建筑成本的增长、银行较低的利率等。房地产市场的投资过热，也会助推了房价上涨，催生房地产市场的泡沫。

　　总而言之，除了分析售价租金比外，对房地产市场泡沫的判断，还需要借助更多的分析工具以及社会、经济等多种因素的综合考察。

　　(来源：中国经营报 作者：21世纪不动产）