售价租金比高达280:1 京城楼市房价有无泡沫?

http://www.sina.com.cn 2007年02月05日10:47 中国新闻网

  2007年1月29日,北京市社科院、社科院社科文献出版社发布2007年“北京蓝皮书”系列。其中,《2007:中国首都经济发展报告》预计,北京市房价仍然有一定的上升空间,但上升的空间不大,房价将逐步趋于稳定,并于2-3年后开始下降。中新社发 吴芒子 摄

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  近日公布的数据显示,2006年北京市一居室普通住宅每套平均售价37万元,平均租金1526元/月,售价租金比为242∶1;二居室普通住宅每套平均售价49万元,平均租金1751元/月,售价租金比为280∶1;三居室普通住宅每套平均售价67万元,租金2343元/月,售价租金比更增至286∶1。

  上述数据一经公布,各界惊呼:京城楼市泡沫如此之大,是否已经到了崩溃的边缘?

  售价租金比高不一定就是泡沫

  让我们看看美国2004年时的情形。从2001年起,美国住宅市场经历了一段房价持续上涨的时期,新房平均价格由2001年12月的每套约18万美元,上涨到2004年12月的近23万美元,增幅达27.4%。同期新房中位价格从22.87万美元上涨到28.19万美元,上涨了23.2%。

  越来越多的投资进入住宅市场以及不断升高的房价,推动了房地产物业财富的增长。全美业主的净资产由1999年底的5.9万亿美元上升到2004年底的9.6万亿美元,这与当前中国房地产市场有着相似的特征。

  为了判断这一时期美国房地产市场是否存在投资过热的现象,美国得克萨斯A&M大学房地产中心经济学家Anari博士选取此次房价快速上升周期中段的2003年,根据美国统计局数据,对全美39个主要城市的租售价格比进行了统计。统计结果显示,2003年全美平均售价租金比值为22.04,比值最低的城市费城为11.45,夏威夷的火奴鲁鲁以47.55成为比值最高的城市。而其他美国大城市这一比值都在30以上,例如华盛顿为31.43,纽约为35.16,洛杉矶为39.74,旧金山更是高达46.84,均超过全美的平均水平。

  而在较高租售价格比下,美国楼市并没有像人们预料的出现泡沫破灭,2004年美国的房价依然保持了持续上升的局面。

  市场状况需综合考察

  反观北京房地产市场,按照美国售价租金比的计算方法——住房价格除以全年租金,则2006年北京一居室普通住宅的售价租金比为20.21,二居室普通住宅为23.32,三居室普通住宅为23.52。再以单个楼盘价格为例,一套面积100平方米的富力城二期两居室,目前市场售价每套140万元左右,租金4500元/月左右,售价租金比为25.93。

  以上比值数据与2003年全美平均售价租金比(22.04)不相上下,更远远低于美国一些主要大城市的租售价格比。房产的售价租金比可反映房产价格与价值的背离程度,因此是国际上通行的有效衡量房地产市场泡沫现象的方法之一。既然美国当年的房地产市场都没有泡沫破裂的危机,北京的房价可以说并未完全背离住房的真实价值,仍有上涨的空间。

  2006年北京房价上涨幅度超过了10%,市场上出现了北京楼市泡沫已形成的观点,并预警短时期内这种泡沫将有破裂的可能,并必然导致房价大幅下跌。21世纪不动产分析认为,不能仅仅因为房价上涨速度较快,就判断泡沫的存在,实际上房产的价格偏离了其真实价值,才是房地产市场泡沫的主要表现。

  当然,房产售价租金比更多是作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段,对于房价趋势的预判,只能起到参考作用。也就是说,仅仅根据售价租金比较低就判断房价还会上涨也是有失偏颇的,因为房价上涨受多种因素的影响,包括人口的增长、住房建筑成本的增长、银行较低的利率等。房地产市场的投资过热,也会助推了房价上涨,催生房地产市场的泡沫。

  总而言之,除了分析售价租金比外,对房地产市场泡沫的判断,还需要借助更多的分析工具以及社会、经济等多种因素的综合考察。

  (来源:中国经营报 作者:21世纪不动产)

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