粤两会代表热议住房问题建议允许和鼓励集资建房

　　住房问题关乎国计民生，影响经济发展与社会和谐。在刚刚召开的政协九届广东省委员会五次会议和广东省十届人大五次会议上，住房问题仍然是两会代表关注的热点。截至发稿时止，省十届人大五次会议秘书处议案组共收到代表议案19件。不少代表在接受记者采访时提出了针对房地产行业的建议，内容涉及住宅供应、价格调节、税费调控等三大方面。

　　保障房建设公开成本与城中村改造相结合

　　省人大代表朱列玉在其提交的《关于省政府应大力加强廉租房和解困房建设的建议案》中认为，房屋的价格已经超出了很多普通市民的购买力，政府有责任加强廉租房和解困房的建设，让广州、深圳等大城市最低收入人口能够住上解困房或廉租房。他建议，政府应当划拨部分土地用来建造廉租房和解困房，以解决城市低收入者的住房问题。政府可以公开建造成本，让消费者知道廉租房和解困房的成本分别由哪几部分构成，以及各个部分所占的比例。

　　他说，一般认为，当政府投入建设的住房体系供应房量占整个市场供应量的20%左右，房价就会呈现平抑发展的态势。这种市场手段比单纯利用行政手段干预房价更温和、更有效。政府通过增加廉租房和解困房的供应，可以增加市场上房屋的供应总量，对平抑房价起着积极的作用。

　　朱列玉还建议，一方面，政府可以通过土地置换的方式取得城中村土地的开发权，城中村的土地建成房屋之后，一部分返还给原来的村民，另外一部分作为廉租房和解困房；另一方面，政府把建设廉租房和解困房与城中村的改造结合起来，可以解决城中村改造过程中的资金短缺问题，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癣”，提高广州、深圳等城市的都市化水平。

　　专家分析：合富辉煌首席分析师黎文江和中原地产高级研究主任陈海丰均认为，可以公开廉租房、经济适用房等政府保障型住房的成本，按照规定，经济适用房的利润不超过前四项购房成本的3%。

　　鼓励集资合作建房至少使房价降三成

　　朱列玉在另一项《关于允许和鼓励集资合作建房的建议》中提到，只有改变目前单一的住房供应体系，允许和鼓励集资合作建房，打破开发商的垄断，把建房权还给老百姓，才能建立起和谐、有序的住房供应市场，保障广大人民群众的住房需求。

　　他认为，以前旧的福利实物分房的优点是以成本价供应，没有任何中间商的暴利，比较公平，但缺乏效率；现行的单一住房供应体系的优点是由专业机构造房，效率高，但是不公平。允许集资合作建房，实行住房供应的“双轨制”，能够充分利用两种机制的优点，给购房者更大的自主权。

　　而允许和鼓励集资合作建房，能够有效降低房价。在目前的房屋价格构成中，开发商利润占到约30%，房屋营销成本约占10%。允许集资合作建房，将省去这些开支，使房屋的价格比市场售价低30%~40%。如果政府能够再给予一定的政策优惠，房屋价格将更低。

　　专家分析：黎文江认为，现在允许鼓励个人集资合作建房是重走回头路，不符合社会分工朝专业化发展的需要。1978年以前，政府鼓励个人和单位建房，但是出现很多问题。如果现在重提鼓励个人集资合作建房，一方面是个人不具有建房的专业化水平，成本会增加很多；另一方面是众口难调，建起来的房子如何分配又是问题。就像人们开车却没必要自己生产汽车一样，黎文江认为，不必鼓励个人集资合作建房。

　　陈海丰则认为，政府一直都允许个人集资合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途径、资金监管方式，如何保障各方利益等等都不够成熟。而合作开发的房子是否属于房产开发性质、是否能办理房产证也是问题。

　　两会声音

　　经济适用房拟建在地铁周边

　　广州市市长张广宁透露：广州市政府将加大在新社区建设经济适用房的力度，同时准备将在地铁周边等交通方便的地段选择地块建设经济适用房，限户型，限价格，将中低收入人群的住房全部解决。该措施政府将分年度做好。

　　此前，关于新社区多选址离市中心较远的地段、生活成本高的讨论很多，此次张广宁透露经适房考虑建在地铁周边，引来不少叫好声。也有代表担心，这些原本可定位于商业地产开发的黄金地段用于建经适房有浪费资源甚至增加成本的可能。合富辉煌首席分析师黎文江则建议，经适房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城区回购房改房或其它二手房来安置中低收入者。

　　对多套房业主征收土地使用费

　　两会期间，广东省国土资源厅厅长林浩坤透露，广东将对拥有多套房的人开征土地使用费。按照今年1月1日施行的新增建设用地土地有偿使用费征收标准，广州新增建设用地的土地有偿使用费为100元/平方米。

　　但有多位发展商代表和市场分析人士认为此建议不合理，不符合政策，属于重复征收，不如物业税、空置税等更能调节住房的投资需求。

　　有开发商代表指出，目前开发商在拿到土地证之前，必须一次性交纳土地出让金，也就是对该土地使用的费用，再向买家收取一次，对发展商和买家都不公平。

　　限定普通住房最高售价和地价

　　省民革建议，政府应该限定普通住房的最高售价，调整税收政策，这是抑制房价过快增长比较直接和有效的办法。由政府在综合考虑各地区的房屋需求、综合成本等因素的基础上，设定各地区普通商品房的最高售价，对其利润进行一定的限制，让开发商在投资开发之前对项目的市场前景有一个预判，从而更为理性地进行投资，防止其任意将成本转嫁到消费者身上。

　　在政协分组讨论上，省政协委员、广州宏云房地产有限公司董事长游德武说，其实房价不是降不下来，而是政府的政策不力。政府应该牺牲一下地价，如果降一下地价，房价就会降下来。

　　省物价局局长孙庆奇则表示，商品房是市场自主定价，物价部门在房地产方面的职责是核准土地基准价，以及经济适用房、廉租房、物业管理的定价。调节房地产价格的手段应该是多元化的，但是，对于市场定价的行业也要建立价格交易准则。孙庆奇透露，广东将会争取尽快修订出台有关房地产价格交易的规则。

　　政府介入商业小区管理

　　省政协委员王竹立说，在目前物业管理的相关法律法规还不完善的情况下，建议政府先介入小区管理维护社区和谐稳定，等条件成熟后再逐步淡出管理，担任仲裁者角色。

　　根据致公党广东省委会和民革广东省委会组织联合调研组的问卷调查，广州业主中认为自己所在社区是“平安和谐社区”的只有59.6%，四成业主表示社区生活缺乏安全感。

　　省致公党日前向政协广东九届五次会议递交提案建议，要积极解决目前商业住宅小区内存在的矛盾，在成立业委会的楼盘不到总数10%的广州，其中重要的突破口即尽快确认业委会的独立法人地位。

　　酝酿合法宅基地上市流转

　　广东省国土资源厅厅长林浩坤透露，今年广东将加强宅基地管理，现已草拟了“关于加强农村宅基地管理的通知”上报省政府审批，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。

　　据了解，此前经过六审的物权法草案规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，禁止宅基地使用权转让。草案明确表述：“目前，我国农村社会保障体系尚未完全建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。”(蒙晖)