个人合作建房：渐行渐难

　　最近一段时间，田永卫比较忙。

　　1月19日，河南刘·田律师事务所发起的河南广厦个人住宅建设合作社成立，同时公布了全国第一份用法律语言书写的合作建房章程———《河南广厦个人住宅建设合作社公约》。

　　之后，该所负责人、律师田永卫便不厌其烦地向周围的人纠正一个概念：我们现在说的个人集资建房也好、个人合作建房也好，概念都不正确。确切地说，应该叫合伙建房，就是自己给自己建房。

　　“现在的个人合作建房、集资建房其实都是在走变相的商品房开发的路。”2月8日，田永卫在接受本报记者采访时毫不讳言。

　　而这一点正与中国社科院金融研究室主任易宪容的观点不谋而合：“如果集资建房不是非赢利的，它可能成为另外一种房地产开发模式。现在大家涌入合作建房，一是看到房价低，二是看到这是一种新的投资机会。如果集资建房朝这个方向走，将与帮助弱势民众解决住房的宗旨相背离。”

　　尽管与个人合伙建房的初衷背离甚远，但各地各种名义的合作建房组织仍源源不断地涌现。

　　温州拿地成功、深圳竞拍成功……这些都让个人合作建房者们看到了曙光。

　　然而，时至今日，最被看好的深圳个人合作建房依然没有迈出关键性的一步。

　　深圳的“非典型”胜利最终还没有取得真正的胜利。

　　2月9日，深圳个人合作建房组织的发起者林立人对记者透露，目前拍得的两栋宿舍楼出现了一些问题。

　　据《中国青年报》2月6日报道，由于未在限期内筹集到300万元的土地招标保证金，郑州个人合作建房初战受挫。

　　事实证明，个人集资建房乍看起来风起云涌，但真正成功者并不多，甚至可以说完全称得上大功告成者几乎没有。

　　这其中，“得不到当地政府的有力支持”成为其受挫的最根本的原因。

　　另外“与现代住宅发展主流模式背道而驰”以及“走向商品房开发的误区”，也是导致个人合作建房至今仍没有迈出实质性一步的主要障碍。

　　个人建房走入误区

　　从2004年联想集团工程师于凌罡提出的北京首例个人集资建房方案算起，个人合作建房已经走过了两年的历程。

　　当年，该方案一出台立刻在社会上引起了巨大反响。

　　此后，上海、成都、杭州、青岛、昆明和济南等城市也相继出现了个人集资建房热。

　　现在一提起个人合作建房，所有人都会将焦点集中在“如何减轻个人住房负担”上。

　　“任何一种模式只要能减轻个人住房负担，就被叫作个人合作建房。个人合作建房也就演变成为一个减轻个人住房负担的通用的代名词。这是一个很大的误区。”田永卫说。

　　自己建房和买房“在法律上是完全不一样的概念。”从物权上讲，自己盖房是原始取得，而买房是转让取得。

　　田永卫认为，现在各地的个人合作建房几乎都是变相的商品房开发。并没有从根本上将个人建房与买房分开。包括温州模式、深圳模式，“都不是真正意义上的合伙建房”。“当然他们的努力非常有意义，让普通百姓有了更多的选择。”

　　田永卫给个人合伙建房的定义是：以个人合伙的法律形式进行住宅建设；是二个以上的自然人按照协议约定，共同出资、联合建设住宅的行为。

　　房地产高级经济师、土地估价师章林晓表示：“田永卫的这种说法有一定道理。确实，严格意义上讲，现在的个人合作建房应该叫个人合伙建房，是自己给自己盖房。”

　　“关键是个人集资(合作)建房原本属于经济适用房建设的范畴，显然不利于地方政府在土地上自身经济利益最大化的要求。因此，在许多地方，个人集资(合作)建房不但得不到当地政府的支持，反而遭到了当地政府的封杀。就这样，纯粹意义上的个人集资(合作)建房不见了，许多地方出现的合作建房都不得不走变相的商品房的路子，在拿地时只能与房地产开发公司一道去竞标，而没法以有偿划拨的方式去取得土地。”章林晓说。

　　他认为，这也是民众一种无奈的退而求其次的选择。

　　合作建房属无奈之举

　　记者在采访中发现，不论是地产界专家还是合作建房的发起人还是律师，都有一个非常一致的看法：个人合作建房是不得已而为之。

　　一方面是经济适用房和廉租房的极度匮乏，另一方面是广大民众实在不堪承受商品房的虚高房价；于是在一部分民众“奋起反抗”愤而发起不购房运动的同时，另一部分民众不得不“自力更生”，希望通过个人集资建房的方式，来解决自己的住房困境。

　　个人合作建房实在是普通民众的无奈之举。

　　“我现在走到这一步都想哭。”深圳个人合作建房的发起者林立人的话反映了众多“合作建房发起人”的感受。

　　林立人坦言，仅是资金管理上，他就承受了太多压力。“为了更好地推动这块，我们只能不断摸索，不尝试怎么知道问题在哪呢？”

　　房价的飙升，使得众多个人合作建房的发起人都大举“低房价”的标语。但是合作建房是否真的会节约成本呢？

　　易宪容表示，别看温州个人集资建房联盟发起人告诉大家他们建造起来的住房价格如何低，无论是从理论还是经验上看，个人集资建房的价格要优越于一个有效的房地产市场是不可能的。只不过，目前国内房地产市场由于非市场的原因使得房价飚升，国内房地产市场低效率。因此，要解决国内房地产市场的问题，并非是鼓励大家集资建房，而是要全面检讨目前国内房地产市场的发展模式。

　　“个人合作建房组织以什么价格来竞标土地？在这方面他们没有优势。”田永卫说。

　　林立人也一再表示，如果不是直接拍得“烂尾楼”，省了拿地、建筑等一系列问题，在目前政府还没有明显优惠政策的前提下，深圳的个人合作建房也不会走到今天这一步。

　　“房地产商与个人拿地是一样的，包括支付的费用、承建、设计等等都一样，没有什么优势。只不过房地产商追求利润最大化。”林立人说。

　　因此，林立人目前最希望的是政府能给予个人合作建房一定的政策支持。这也是所有合作建房组织所希冀的。

　　意想不到的状况

　　郑州市个人合作建房筹备组成员之一的阎功勋透露：“有很多事情是我们没有预想到的。在筹资期间，参加合作建房者中就出现了倒号现象。有的人交过1万元后，开始向他人吹嘘说自己要在郑东新区买房子，价格在20万元左右，谁有意，可以出2万元买他的机会。对此，我们5个人事先都没有考虑到。”

　　“这说明广大民众对限价房、经济适用房和廉租房是何等的饥渴。也说明社会上一些投机逐利者是何等的不择手段。这与小偷到医院偷窃那些病人的救命钱又有什么两样呢？”章林晓说。

　　有一个普遍的看法：个人合作建房在法律、政策程序等方面的困难都能克服，最大的风险还是来自于合作团队自身，合作动不动就涉及到几百个人，众口难调，一两个人的退出都有可能导致整个合作的失败。

　　林立人就对记者表示：众口难调。

　　“因为个人合作建房的主体是一个群体，风险也是100%的。最重要的是人多之后众口难调，导致效率很低。”林立人很无奈地表示。

　　林立人认为，要让个人合作建房组织规避此类问题，首先是发起人要具有极强的公信力；其次资金要安全，比如委托银行监管；不能以赢利为目的。

　　林立人强调，发起人绝对不能碰钱。

　　“发起人只能充当组织者的角色，是为其他人服务的。”田永卫说。

　　烂尾楼的风险

　　是否违规？是否行得通？是否涉及非法集资？

　　近日，在众多的质疑声中，“个人合作建房会导致烂尾楼的出现”又成为关注的焦点问题。

　　目前从事个人合作建房的发起人、组织很多，成立了名目繁多的“合作社，联盟、筹备组、家园”等等。

　　由于涉及到很多人，如果组织不当或被人利用，“这件好事就会变成坏事。”

　　“当今社会是个‘甚至连结婚收贺礼也得备验钞机’的时代。在缺乏政府的组织和引导下成立的各种集资(合作)建房组织，自然也就显得很乱，呈现出无序发展状态了。”章林晓对记者形象地比喻。

　　由于建筑楼房是一种周期性长、技术要求高、资金密集、风险高的经济活动，如果没有一个完善的利益保障机制，其中任何一个小环节出现问题，都可能让集资者受到大的损失。

　　个人合作建房会“导致烂尾楼出现”的观点并非没有道理。

　　章林晓表示：“个人集资建房监管和规范并不难，各地完全可以根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》的有关规定加以进一步的深化和细化；而且，上个世纪在我国许多地方，有个人集资建房的成功范例可以借鉴；另外，国外也有现存的模式可以学习参考。”

　　“个人集资建房要走上又好又快的发展之路，关键在于一些地方政府要尽快消除庸俗发展观的影响，不要将自己定位为房地产市场上的谋利者，而应将自己定位为民众住房的保障者”。章林晓说。

　　“商品房地产走的是一条先发展后规范的道路，因此出现了种种问题，个人合伙建房或者说城镇居民合伙自建住宅不能再走这样的道路，必须先规范后发展。”田永卫说。

　　“作为律师，我们责无旁贷，也有责任义务来完成关于合伙建房的规范和程序。”田永卫对记者说，我们发表的《河南广厦个人住宅建设合作社公约》就是其中的一部分。

　　“下一步，我们还要起草个人合伙建房的操作规程和相关法律文本。”田永卫向记者规划着以后的工作，因为他担心“如果参与者很多，而没有一个详细的规范性的操作规程，是很容易出问题的。”

　　无独有偶，1月20日，郑州个人合作建房联盟也推出了《郑州个人合作建房联盟章程》，称建房要过八道关。

　　章林晓认为，对《郑州个人合作建房联盟章程》，我们不能求全责备，毕竟走出了第一步比没有走出要强得多，我相信《郑州个人合作建房联盟章程》以后会进一步完善。当然，从我个人角度看，《郑州个人合作建房联盟章程》中规定的会员分成所谓的普通会员与VIP会员，这一点恐怕有点不应该。因为，参与到个人合作建房来的，本来就属于同一个阶层，在同一个阶层，再区分尊卑高下，只会伤害自己的凝聚力和竞争力。

　　政府的态度

　　合作建房走到今天，我们鲜见到成功的案例，即便是被誉为“非典型胜利”的深圳个人合作建房模式，也并未像所有人预想的那样“已经开始过户”。

　　当记者追问为什么会卡壳时，林立人直说：“不能讲，不能讲。”

　　“深圳的首例个人集资建房，严格意义上来说，并非集资建房，而只是集资拍得了深圳宝安区沙井镇金桥工业城的两栋宿舍楼，土地使用权的“性质”和房产的“属性”，均没有得到真正意义上的解决。温州的集资建房，虽然已率先成功地拿到了土地，但过程也是一波三折，估计今后的道路依然会步履艰难。”章林晓说。

　　在他看来，各地个人集资建房进展都不顺利，原因是多方面的，但最根本的原因是：“个人集资建房普遍没有得到当地政府强有力的支持”。

　　另外，章林晓还表示：金融部门对个人集资建设一直持观望的态度，不敢轻易“试水”；个人集资建房受到房地开发商的联合打压；个人集资建房在新形势下还没有摸索出一套成熟规范的运作模式；以及当今社会是一个普遍缺乏诚信的社会，集资者之间往往难以建立起一种信任合作的关系。这些都是个人合作建房难以走下去的障碍。

　　1月21日的新华时评也认为：“政府对个人集资建房应当有个‘说法’”———当前对个人集资建房还缺乏明确的法律法规和政策规定。要让个人集资建房健康发展，政府就应当给个人集资建房一个明确的“说法”，把它纳入政府工作规划，使之在政府严格监督管理之下有序进行。

　　另外，随着住房建筑业的技术进步与发展，住房建造的规模经济与专业分工更是明显。如果再加上住房生产周期性长、价格受市场波动大这些因素，个人承担风险的能力显然不足与一个专业化的组织相比。

　　“这一点来讲，个人集资建房的劣势很明显。特别是对保证中低收入民众基本生活需要普通住房来说，规模效应更是十分明显。从这个意义上看，个人集资建房正好是与现代住宅发展主流模式背道而驰。”易宪容说。

　　据了解，在发达国家的房地产市场中，个人集资建房所占的比重不会超过10%。