土地增值税开始清算 开发商精装修提高成本避税

　　今天，是国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》执行的第一天。从今天开始，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。中新社发 刘道伟 作

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　　将毛坯房变为精装修、从物业费中分一杯羹、增加广告设计费用……本月开始国家对土地增值税的清算政策出台后，广州不少房地产发展商正采取“太极推手”化解增值税压力。

　　精装修利润高达三四倍

　　一位不愿透露姓名的发展商人士向记者透露，目前发展商主要通过增加一些“无形成本”来进行避税，其中，“将毛坯房变为精装修”是最为普遍的方法。“发展商把普通公寓变为精装修房，通过与装修公司‘联动’，就能恰到好处地增加开发成本，降低账面利润。”该人士表示，例如简单装修一般指厨房、卫生间中的设备，还有房屋粉刷，仅此一项利润就能达100%～200%；如果是高档精装修，包括电视、电脑、网线、音响、空调……一应俱全，按照每一个单项集中采购的方式，精装修房屋销售利润可高达300%～400%。

　　开发商为避税增加成本

　　据介绍，为了确保整个装修经费变为企业的成本开支，房屋发展商往往采取通过寻找关联装修公司，或者自行成立装修公司的做法，确保能够签订多家装修订单。按照统计学的计算方法，关联企业的高成本支出最终仍计算为开发企业的成本。

　　记者在采访中了解到，“提供建筑设计费用”和“增加广告设计费用”也是比较容易做到和常见的方法。发展商在进行这些操作时，同样也是通过联装修公司来增加成本；而联装修公司一般都会十分配合，因为他们不想失去一个合作客户。

　　资金从沿海转向中西部

　　白云区某楼盘营销总监认为，土地增值税清算对中小房地产企业无疑是一道“催命符”，就算是对实力雄厚的大企业而言，压力也一点不小。因为大企业具有楼盘战线长及一定土地储备的优势，往往能够利用这些优势打“擦边球”，增加成本减少税收压力。从2006年中央多次宏观调控政策实施以来，敏感的开发商早就把一部分资金从北京、上海、深圳等热点城市抽出，向中西部省区的二线甚至三线城市转移，一方面是进行土地储备，另一方面也是在谋求“别墅型”、“休闲豪华型”楼盘开发的空间。

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为，发展商可通过一些合理的方法进行避税，但如果政府认为发展商申报的成本不合理，一般都会采取行业平均成本方法来征税，这样发展商未必能够完全达到避税的目的。事实上，发展商应不追求高额利润，而是要不断扩大自己的业务，瞄准中产阶级开发一些中档产品。(苏华俊）