偷窃公章私卖单位分配房，善意第三人能否取得房产

　　编辑同志：

　　我以20万元的价格从于某处购得房屋一套，双方到房管局办理了房产证，但当我装修时，却被于某单位勒令停工并限期搬离。原来于某单位规定必须交出其居住的旧房才能分到新房，但于某至今未上交旧房，因此我所买房屋一直属于单位财产。经查，该房是于某偷窃单位的公章制作了房屋买卖契约和虚假证明材料后，同我到房管局办理房产证的。现于某已失踪。请问，我已取得房管局的房产证，于某单位还能要求我交还房屋吗？

　　读者 刘荣

　　刘荣读者：

　　首先应当肯定的是，你在购房交易过程中，尽到了审核文件及付款义务，并经房管局办理手续取得房产证，属于该房屋的善意取得人。根据民法规定的“善意取得”制度，如原物由占有人转让善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有人不得请求善意第三人返还原物。司法实践中，善意取得制度一般限于动产。从你反映的情况看，由于你同于某的购房合同因属于“基于犯罪行为而取得诉争房屋的所有权”而成为无效的房屋买卖合同，不能适用民法上的“善意取得”制度。由于于某偷窃单位公章制作房屋买卖契约及虚假证明材料、票据以骗取你买房的行为属于我国刑法规定的犯罪行为，该房屋属于赃物。根据相关的司法解释，第三人取得的财物如果属于赃物，不论第三人是善意取得还是恶意取得都有返还原物的义务，即赃物的所有权人有权要求第三人返还原物。如果善意取得人返还原物所受的损失不能得到补偿时，所有人在接受返还原物时，视具体情况给善意第三人适当的补偿。综上，当该房产所有人，即于某原单位要求你返还房屋时，作为第三人的你应将房屋返还给于某原单位，至于你的损失，可以向犯罪嫌疑人于某要求赔偿，但在于某失踪的情况下，鉴于你在购房过程中损失过大，而于某的单位作为房屋原所有权人可给予你适当补偿。

　　本报法律组