楼盘私募资金操盘手揭秘：开发商如何推高房价？

　　漫画：房价 防止开发商向消费者转嫁成本。中新社发 刘道伟 作

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　　“国外游资加上民间私募资金就是今年开发商持续推高房价的‘底牌’，现在一线城市日均销售量均比去年同期缩减，其主要目标就是蓄积‘内力’，等待春节之后集体发力，推高房价。”近日，一位多年从事金融融资行业经营的“操盘手”，在谈到今年房地产市场走势时，向记者坦率地承认国内开发商面临的困境，并明确表示，春节后的市场走向很可能成为2007年房地产市场的风向标。以下是他的自述：

　　2006年房地产市场是变化最大的一年，中央连续出台外资“限炒令”、未封顶的楼盘不能预售办按揭贷款、经济适用房限制90平方米等一系列政策和措施。这些政策和措施沉重打击了前期国外游资的涌入。就我看来，2005年到2006年上半年涌入中国市场的近千亿国外游资，如今绝大部分已经偃旗息鼓，其中相当一部分退守香港市场。

　　事实上，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始“曲线”——从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。

　　今年1月17日，摩根士丹利成功收购永新城，1月底，日本新熙地株式会社由收购了外高桥一物流地产项目，而美国私募投资基金华平投资则宣布入股中凯房地产开发管理有限公司。

　　国内一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有八起，涉及金额8.70亿美元。在我看来，这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。

　　这些明明白白摆上台面的收购狂潮，是开发商持续推高房价的“海外牌”。而房开商持续推高房价的“国内牌”则是大批投资者竞相涌入股市、基金等市场，还有很大一部分直接通过网络投资海外的私募基金。不过，国内民间融资的基金大多数还是通过网络融入海外投资中。

　　作为金融操盘手，我最善于的做法就是通过香港股市调动资金，我与大部分进入中国市场的投资机构有联系，几乎每天都可以了解最新的市场动向。我手上的三亿多元投入房地产市场的资金，随时能够通过国外的风险抵押获得30亿元的信贷规模。

　　我们的到来对调控“银根”压力下的开发商无疑是雪中送炭。他们普遍面临沉重的信贷压力，银行逐渐严控贷款方式，“土地增值税”也减弱了地方政府抬高地价的积极性。压力下的开发商自然要寻找新的融资渠道，渡过难关。

　　只要有地，我们就大胆合作。一些权威机构给我们提供的信息表明，不少房地产企业土地入账价格并不高，这些公司土地储备大多集中在京、沪和深圳等一线城市，即使按照保守估计，储备土地的市场交易价格早就超过了2000元/平方米，拥有巨额土地储备使我们看中的房地产企业至少拥有100%以上的升值空间。

　　就我对国外和国内私募基金的了解，目前至少有200家以上的国内外私募基金在国内寻找可供炒作的房地产项目。大部分基金的心理目标是“20%以上的投资回报”，投资时间控制在8个月到一年半之间。这意味着必须在这一周期内实现楼盘价格26%以上的增速。

　　要收回投资，我们自然要想办法抬升房价。房地产商往往乐于接受我们的指导，今年一二月间压缩上市楼盘供应量，等土地增值税政策出台后“摊厚”成本，把成本转嫁到二线城市和普通消费者身上，这些都是我们出的主意。

　　春节后的楼盘价格是我们最担心的问题。投资回报率高我们的风险也很大。如果中央和地方政府持续不断地采取控制短期外资流入国内市场、严密监控土地增值税成本等措施，我们的收益可能会大大下跌，风险只能自己承担了。（何丰伦）