专家呼吁中国应尽快制定农村宅基地流转放开政策

　　最近一段时间，有关广东省农村宅基地上市方案上报待批的消息吸引了众人的眼球，同时关于农村宅基地应否上市流通的探讨也越发激烈。中新社发 杨明静 摄

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　　最近一段时间，有关广东省农村宅基地上市方案上报待批的消息吸引了众人的眼球，同时关于农村宅基地应否上市流通的探讨也越发激烈。近日有关专家接受本报记者采访时再次呼吁，尽快建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转，同时设计符合我国国情的农村宅基地流转的法律制度。

　　农村宅基地制度改革迫在眉睫

　　记者了解到，有关农村宅基地上市流通的呼声源起于广东省“两会”期间省国土资源厅提出的有关规范土地管理的新议案。按照省国土资源厅的议案，在“一户一宅”原则的前提下，广东农民合法的宅基地可上市流转，农民也将因此分享土地出租、出卖、出让获得的利益。对现有的农村宅基地和农村住宅，应依照规定明确权属及登记发证手续，其中明确权属、登记发证的农村住宅可以转让、出租、抵押，但不得改变住宅用途。

　　据介绍，按现有法律法规，宅基地严禁流转，但广东省国土资源厅的这一新规与目前处于审议阶段的《物权法》关于宅基地的讨论方向一致。《物权法》草案第七次审议时，已经将六审稿中“禁止农村宅基地流转”的条文进行了修改。

　　事实上，早在2005年，广东省就出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》，允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让、转租和抵押，在某种程度上保证了集体、国有土地的地位平等。

　　对于农村宅基地制度改革问题，政协重庆市第二届委员会副主席陈万志认为，农村宅基地制度改革是一项牵一发而动全局的重要制度创新.对农村宅基地制度进行改革和调整迫在眉睫。

　　陈万志从三个方面向记者阐述了改革迫切性的原因。首先，农民宅基地制度长期滞后于城市“房改”和土地有偿有期限使用制度改革，阻碍着农民住房财产的市场流通。农民住房是自己建的，但宅基地属集体所有，一方面集体土地被征用时，必须国有化后才能够进入市场；另一方面农民宅基地由于没有分户土地证，不能单独作为完整的房地产产权进行交易。

　　其次，自从上世纪80年代实行“房改”后，城市房产地产逐步实现了“一户两证”，规定了住宅用地70年使用权。这种房地产可以完全进入市场，已被金融信贷认同。城中村的原农民住宅及用地在城市改造中价值已按市场价被重估.成为完整住宅产权，利益基本得以保护，因而客观上形成了城中村农民和农村农民住房财产制度的差异。

　　再次，农民住宅产权的不完整性，使农民仅有的财富不能作为资本来运作。这不仅影响了金融资本进入农村，也不能保证在交易中保持公平和保值增值。

　　对此，山东省政府参事、山东省经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示赞同。他告诉记者，随着我国市场经济体制的建立和不断完善，随着城市化、工业化，农民进城打工定居的增多，随着农村加快中心村、镇的建设，客观上要求解决农村宅基地出租、买卖和抵押的问题。

　　山东省经济学院不动产法研究中心在2006年假期曾组织学生对全省农村宅基地使用和流转情况进行了抽样调查，调查涉及全省17地(市)的42个县、42个村庄。调查结果显示，总计51.3%的村庄实际存在着住宅出租情况，出租户数在10户以上的村庄占30%；总计68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况；实际出卖住宅10户以上的村庄占26.5%；其中，75%城乡结合部地带的村庄实际发生过住宅出卖情况，实际出卖住宅户数在10户以上的占43%。调查说明，山东农村住宅出租、出卖的情况已较为普遍。

　　改革有利于金融资本进入农村

　　针对调查的情况，郭松海认为，住宅所有权流转，宅基地使用权也要随之流转，为此，应尽快建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转，这不仅能够增加农民的融资手段，增强农民进城购房能力，为他们安居乐业的创造基本条件，而且可以盘活宅基地存量，节约耕地资源，有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。

　　对于农村宅基地改革的意义，陈万志说，如同家庭联产承包责任制一样，必将促进农民财富增长，释放农村经济的内在活力。一方面，农民权益能得到稳定保障。由于农民住房拥有了土地证，遇到征用或拆迁时，就可以按完整产权评估，从而确保公平交易，保障其合法利益不受损失。此外，随着国家对农村基础设施投入的增长，必将拉动土地增值，可以使农民从中分享到住房财产价值的增长。

　　另一方面，将有利于金融资本顺利进入农村，宅基地制度改革后，农民有了自己完整的房屋产权，就可以到金融机构抵押、担保，获得创业和生产发展资金。陈万志为记者详细算了一笔账，他说，以全国两亿农户、户均100平方米估算，200亿平方米的房产，按每平方米300元计算，农村房产市场将有六万亿元的市场潜力。如果仅仅按10%的抵押贷款比重，就会吸引6000亿元的贷款进入农村，为农民所用，这对农村生产和消费市场的启动将会发挥巨大作用。

　　此外，改革还有利于促进小城镇建设。陈万志认为，“宅基地制度改革之后，农民可以通过按揭贷款解决临时资金困难，这将促使农民在原有宅基地基础上进行就地或等面积异地改造建设.提高住宅质量和集约利用土地水平，推动农村新型住宅建设。同时，打破了农民单纯依附村集体内部供给或调整宅基地的束缚，可以自由处置房屋和宅基地，使得重新选择居住地成为可能，为农民住宅财产的传承、转移和促进人口流动创造了条件。”

　　建议设立符合国情的流转制度

　　对于应该如何进行农村宅基地制度改革，接受记者采访的专家们给出了具体建议。

　　郭松海说，建立宅基地流转法律制度，其核心内容是，在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府应取消原有限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

　　对于目前应展开的工作，郭松海认为，当前要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证，明确农民资产产权和住宅个人财产权，让农民知道房屋财产有法可依，有章可循。

　　与此同时，郭松海建议，在相关法律正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先实行“放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定，由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。

　　对此，陈万志认为应启动政策先行试点。他说，鉴于宅基地制度改革涉及到农民切身利益，且影响范围比较广，国家应责成有关部门组成班子，着手进行调查研究，制定出切实可行的改革方案，并选择部分地区，譬如一个地级市或几个县先行试点，为全面推开积累经验。(李佳鹏 勾晓峰)