双周供后，深发展再推“气球贷”

　　双周供后，深发展再推“气球贷”

　　该房贷产品将贷款期限与月供数额分离，贷款者可申请低月供

　　房价居高不下已成事实，对购房一族来说，交完首付后，手头的剩余资金往往难以承受较高月供，如何缓解购房者初期还款压力？2月13日，深圳发展银行在全国首推“气球贷”：购房者初期每月只需负担较低月供，后期则一次性偿还所有余额的贷款。

　　该产品推出不足半月引来全国各地数千个咨询电话，本地市民对“气球贷”也是看法不一。银行业内人士认为，央行调高贷款利率之后，各银行为争夺个贷市场纷纷推出新品，“气球贷”将贷款期限与月供数额相分离，实现低月供、低利率正是这一市场竞争下的产物。

　　还款方式“头小尾大”

　　中天置业的沈小姐给记者算了一笔账，以一笔50万元住房按揭为例，选择传统的30年期普通贷款，利率为4.845‰，月供为2938元，5年后贷款余额为464875元。而选择贷款期限为5年，客户与银行约定按照30年的月供计算期计算每月还款额的“气球贷”，则利率更为优惠，为4.59‰，月供也少近100元，为2841元，5年后贷款余额为463068元，少1800多元。三方面下来，总利息可减少7643.61元。

　　如果客户5年到期仍不能偿还贷款余额，那将怎样呢？记者从深发展了解到，只要其信用记录良好，抵押物没有毁损，则可继续申请，循环使用“气球贷”。如果将上述贷款分解为6个“气球贷”的话，将为客户节省利息4.5万余元。“循环使用“气球贷”节省的不仅仅是利息。”一银行业内人士如是表示，一般客户在申请一项新贷款前需要进行资产评估，而循环使用“气球贷“不光省去了资产评估的繁杂手续，更节省了一笔可观的评估费用。

　　相关调查显示，随着贷款利率的不断提高，目前约有42％的房贷客户会考虑在贷款期限内提前还贷。“‘气球贷’主要针对有提前还款意愿和提前还款能力的客户。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博接受记者采访时表示。“目前在国内还没有出现与之相似的竞争产品，因此它的客户群体几乎是无限扩大，涵盖所有计划相对短期持有房产的群体、预期收入会在相对短期内大幅增加而提前还清贷款的群体、收入高但不规则的群体、以及预期随着利率市场化进程加快和银行新产品创新越来越多而会在相对短期内将贷款“搬家”的客户群体。”

　　循环使用变相降低利率？

　　随着央行对贷款利率不断的调高，“气球贷”一推出就引起银行业内一片猜疑：同30年普通贷款相比，约定还款期30年的5年期“气球贷”循环使用的话，表面看降低了月供，实质上不就是降低了利率吗？

　　对此，柳博回应说：“目前我国利率没有放开，所以市场对产品在利率上的变化很敏感。如果在未来的几年，随着我国利率市场化进程的加快，产品利率的变动容许超过一定幅度，大家自然就不会注意这个问题了。目前我们对房贷市场风险控制很严，虽然房贷市场竞争激烈，各个银行也不断推出新品，我们的原则是宁可损失收益，也不能牺牲风险。”

　　据了解，央行对各家银行的不同贷款利率进行了规定，即为基准利率，并允许银行在基准利率基础上上下浮动15％，此次深发展的“气球贷”就是在基准利率上下调了15％。目前，“气球贷”已获银行监管部门的审批，这种在国外已被广泛应用、在国内仅限于汽车贷款的还款方式，首次被嫁接于房贷还款上。

　　一商业银行人士接受记者采访时认为，“气球贷”对银行的意义还在于，有效降低银行资金风险，能够缓解银行短期存款与长期贷款不匹配的矛盾，同时也抵御了银行长期贷款风险。

　　而某地产中介分析人士仔细对比了“气球贷”与此前各大银行推出的主流贷款产品的月供和利息总额。最终发现其月供最少，但利息支出却比最低的双周供高出了近2倍。从其设定的贷款期限和还款方式以及月供少、利息高的特点可以看出，气球贷的适合人群也是有着特殊性的，相对的是银行的高端客户。

　　房贷消费习惯有待培养

　　而与“气球贷”有着同一开发理念的，还有深发展于2006年推出的另一个房贷产品“双周供”及“非交易转按揭”业务。

　　这两项房贷产品的主导研发者柳博于2005年8月加盟深发展，在加盟深发展之前，其曾有8年的美国某专业按揭银行的工作经历，而在2004年，该银行一年的房贷总额为1000亿美金，几乎相当于当时整个中国的房贷市场总额。加盟深发展之后，熟知国外房贷市场的柳博也将他的某些国外理念贯穿于深发展的产品创新中，以其为核心的研发团队迅速推出了第一个房贷产品“双周供”，凭借双周供，深发展房贷业务在激烈的市场竞争中保持行业领先地位达6个月之久。

　　“双周供是近年来美国房贷市场上逐渐流行的一个产品，但绝不如在中国的知名度高。原因在于美国的消费者一般都希望最大限度地利用银行的贷款，一方面享受生活，另一方面也是由于美国的投资渠道繁多。提前还贷而减少利息支出自然不是主流的诉求。而在中国这两方面的情况则基本相反，自然这个产品就成为了一个热销产品。”柳博介绍说。

　　记者了解到，市民买房后，在没有通过电视、电台、报纸、网上或银行人员介绍的情况下，首先接触的自然是地产中介，这时地产中介就起着信息筛选的作用，“很多购房者在向我们询问‘气球贷’时，虽然知道是怎么回事，也知道有低月供和低利率，仍然感觉名称有些怪怪的，最后还是选择了其他类型的产品。”世华地产按揭部郑严接受记者采访时表示。

　　“现在的房贷市场，大部分仍是传统按揭贷款，主要因为这些传统产品能满足购房者大的需求方向，甚至有些购房者很看中银行的品牌，这样也就限制了他们对房贷品种的选择。”郑严补充道。

　　罗先生是银行眼中的优质客户，具备提前还款的能力，但他向记者表示并不愿意使用“气球贷”，“现在我还不能预知3年或5年后我能不能全部还上，还不如使用传统贷款方式，这样利率是递减的，可以实现后面的轻松还贷，因为三五年后我家小孩要上学，家庭开支也会增加。

　　而在柳的预期中，“气球贷”被消费者认可和接受，占领房贷市场是迟早的事，“国外是固定利率房贷，‘气球贷’运作尚且如此成熟，我相信在中国其市场前景更大，因为他符合主流诉求，符合中国消费者的心理。”

　　市场分析人士同时表示，客户在“气球贷”贷期限内须保持良好的还款记录，且收入稳定，用于抵押的房产没有出现任何纠纷，否则将会面临信用风险。

　　见习记者毛海娅

　　名词解释

　　“气球贷”

　　房贷者开始选择较小的月供，后期则需一次性偿还所有余额，因其“头小尾大”，酷似气球外形而得名。其最大的好处就是客户在享受了低月供的同时也享受了低利率。实现贷款期限与月供数额分离。如市民在选择5年期贷款期限时，可以选择与银行约定的期限(10年、20年、30年)来计算月供。