物权法出台 可以改变什么

　　市人大法工委办公室专家沈廷兴昨日解析物权法几大热点问题

　　经过13年酝酿，8次审议，《物权法》终于瓜熟蒂落，这是一部具有里程碑意义的民事法律，因此万众瞩目。个人住宅七十年以后归属于谁？小区车库到底该何人使用？业主委员会职责何在？这些都是民众所关心的问题，也正是《物权法》受瞩目所在。

　　昨日，记者就《物权法》采访了市人大法工委办公室的专家沈廷兴。据了解，市人大法工委参与了2001年及2005年《物权法》起草时对我省民商法学界、法院系统等相关部门意见的搜集，搜集到的意见汇总成了40多页材料，递交给了全国人大常委会法制工作委员会。沈廷兴表示，《物权法》是从平常的生活中提炼出来的一部法规，将在市民的日常生活中起到重要的作用。针对几大热点问题，沈廷兴对《物权法》作了解析。

　　○七十年后你的住宅还能住吗？

　　住宅用地满七十年自动续期

　　《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　解读：这样的法规主要目的是为了消除老百姓的担心。普通老百姓辛苦一辈子购买一套住宅，还要担心70年后，自己下一代能不能继续享用房子。刚改革开放时，在全国某些地方，住宅房使用年限不统一，例如深圳早期还有住宅房只有20～30年使用年限。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。至于年限到了，怎么处理，法律没有明确的规定，《物权法》出台，市民购买房屋70年到期后自动续期。续期应该没有任何费用。

　　○房屋采光权谁来保障？

　　采光权被侵犯可要求赔偿

　　《物权法》第八十九条规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　解读：过去关于房屋业主采光权是否受到侵犯的问题，可以根据1986年出台的《民法通则》中关于《物权法》则的内容判定，但是《民法通则》是很抽象的法律，没有具体的定义。一些房屋开发商最先承诺给房主的采光到后来没有实现，房主可以《物权法》为基础，再根据本地的城市规划，例如建筑物要求的间距多少等细则，要求开发商赔偿。

　　○业主委员会权利是否明确？

　　业主委员会可依法维护业主利益

　　《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。

　　解读：过去如果小区业主的权益受到侵害，只能以个人名义或者房主联合的名义向法院起诉，而业主委员会却不能向法院起诉，因为在法律上业主委员会不具备诉讼主体资格。根据《物权法》的规定，如有业主损坏了小区公物，业主委员会就有权依照法律制止，如果行为严重，可以向法院起诉。

　　○小区车库该谁使用？

　　车库应首先满足业主需要

　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　解读：现在很多小区的车库要么是卖给业主，要么是买房时赠送给业主，也有出租给业主的现象存在。还有一种情况，就是虽然不是该小区的业主，但是他瞄准了该小区车位的升值空间，因此通过购买该小区车位的方式来投资。现在《物权法》规定，小区内的车位应首先满足小区业主的需求，这就在一定程度上避免了非小区业主的投资行为。

　　○不动产转让怎样才能生效？

　　买卖行为经过登记才能生效

　　《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　解读：该规定明确了买卖行为经过登记才能生效，并规定了实行统一的不动产登记制度。以前涉及土地的要到国土局登记，涉及房屋的要到房管局登记，涉及林地的要到园林局登记。实行统一的不动产登记后，首先是手续简化了，其次还明确了不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

　　○私产被人盗卖该怎么办？

　　蓄意购买赃物将被追回

　　《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　解读：举例来说，如果所有权人张三价值3000元的手机丢了之后，被无处分权人李四拾到，最后，李四又将手机转卖给受让人王小二。如果王小二在购买这个手机时，并不知道手机是李四拾到的，并且以手机原本的价值购买，那么，王小二就拥有了手机的所有权。否则，张三有权向王小二追回手机的所有权。

　　○谁来确认物权种类？

　　物权种类和内容须由法律规定

　　《物权法》第五条规定物权的种类和内容，由法律规定。

　　解读：在过去，没有明确物权种类和内容应该由哪里规定，就出现有的由地方规定，有的由国务院规定，可以允许个人在交易过程中定义物权，而没有统一的标准，导致交易风险扩大，使民事交易行为得不到法律保障。

　　本报记者 田芳陈昌君